こんにちは！

三共コスモスの南出です。

ここまで、住宅ローン難での不動産所有者目線の任意売却について触れてきました。

また時間を置いて任意売却の成功例などを記事にしようとは思いますが、今回はもう一方の競売について、買い手側の目線で紹介をしていきます。

　

まずは基本的な点である、競売の種類と流れについて書いていきます。

ご興味のあるかたはぜひ見ていただけると嬉しいです。

　

不動産競売手続き

　

競売には大きく２つの種類があります。

　

『強制競売』

『担保不動産競売』

　

強制競売は、抵当権などの優先弁済権を持たない債権者が行う競売手続きです。

後述する無剰余取り消しでもう少し詳しく書いていきます。

　

担保不動産競売は、抵当権者が行う競売手続きです。

実際に競売となるものの多くは、こちらの手続きで行われています。

競売手続きの基本的な流れ

　

1.債権者による競売申立て

債務者が住宅ローンなどの返済を滞納した場合、債権者は担保不動産を処分して債権を回収するために、裁判所へ競売の申立てを行います。

　

3.現況調査

裁判所が選任した「執行官」が対象不動産の現地調査を行い、建物の状況や占有者の有無などを確認します。同時に、不動産鑑定士が評価を行います。

　

4.売却基準価額決定

現況調査等の結果をもとに、裁判所が「売却基準価額（最低入札価格）」を決定します。同時に、「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」の3点セットが作成され、競売情報として公開されます。

　

5.期間入札

あらかじめ定められた期間内に、誰でも入札に参加できます（一般的には1週間程度）。この期間内に、入札者は必要な保証金を納付し、入札書を提出します。

　

6.売却許可

入札終了後、裁判所が開札を行い、最も高い価格を提示した者が「落札者」となります。その後、裁判所が売却手続きに法的な問題がないか確認した上で、「売却許可決定」が出されます。許可決定に不服がなければ、この時点で正式な売却が確定します。

　

7.残代金の納付

落札者は、定められた期限（通常は売却許可決定の確定から約1か月以内）までに、残りの売却代金を納付します。これにより不動産の所有権が移転し、競売手続きは終了します。その後、必要に応じて裁判所を通じて強制的な明け渡し手続きが行われることもあります。

無余剰取消し

　

抵当権者や租税債権（税金を徴収する機関）には法的に定められた優先弁済権があり、売却に至った際、まずこれらの債権から支払われます。

　

一方で、一般債権者（無担保債権者）には優先的な地位がないため、残りの代金がある場合に限り、配当されます。

　

申立てを行った債権者が配当を受ける見込みがないと裁判所が判断した場合に、その競売手続きが取り消されることになります。

これは、不動産を売却して得られる代金のうち、すでに存在する抵当権や租税債権などの優先弁済権で全額が消化されてしまい、一般債権者に配当される余りが存在しないと見込まれるケースで発生します。

　

実際には競売対象となる不動産には多くの場合、すでに複数の抵当権や差押え、租税滞納などが登記されており、売却代金の大半がこれらの優先債権で消化されてしまうことが多くなっています。

このため、特に一般債権者（カード会社や管理組合など）による強制競売申立てが売却にまで至ることは少なく、実際には競売手続が途中で終了してしまうケースが多いのが現状です。

　

最後に

　

競売手続きの流れについて紹介しました。

　

任意売却と違い、競売は債務者の意思に反して強制的に不動産を売却する手続きです。

そのため、安く取得する事ができる反面、占有者や境界、敷地内の売却対象外建物のトラブルなどリスクもあります。

3点セットと現地をよく確認して、その不動産をしっかりと理解したうえで話を進めていく必要があると思います。

　

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