こんにちは！

三共コスモスの南出です。

　

土地を購入して理想のマイホームを建てたい――。
そんな夢の第一歩として「土地探し」から始める方も多いと思いますが、実はそこに思わぬ落とし穴があるのをご存じでしょうか？

それが「最低敷地面積の制限」です。

　

この記事では、この「最低敷地面積」の基本から具体例、気をつけるポイントまで、これから土地を探す方・分筆や相続を検討している方にぜひ知っておいてほしい情報をまとめました。

　

マイホームや投資物件を購入するにあたり、知っておきたい不動産の知識を紹介していきます。
お読みいただいた人に役立つ情報となれば嬉しいです。

　

「最低敷地面積」ってそもそも何？

　

「最低敷地面積」とは、その地域で建物を建てるために必要な敷地の最小限度のこと。

つまり、「この地域では最低〇㎡以上の敷地がないと家を建てられませんよ」というルールがあるということです。

　

この制度は、都市計画法に基づき、自治体が用途地域ごとに定めているもので、無秩序な住宅密集や極端に狭い敷地での建築を防ぐことを目的としています。

　

建築基準法では、最低敷地面積を200㎡以下で指定するように定めていますが、実際に指定されている面積は自治体によってまちまち。

たとえば八潮市・草加市でも…

　

• 八潮市…100㎡
• 八潮南部地区計画内…165㎡
• 草加市…100～150㎡

　

など、住宅地の性格によってばらつきがあります。

具体例

　

ここで、わかりやすく具体例を見てみましょう。

　

　

このとき、次のように考える方がいるかもしれません。

　

「80㎡×2区画に分ければ2軒建てられるんじゃない？」

　

ところが、これはNGです。

最低敷地面積100㎡の制限がある以上、80㎡に分筆した土地には建物を建てることができません。
結果として、せっかく分けた土地に何も建てられず、活用できない空地になってしまうリスクがあります。

　

分筆して売却しようとしても、建物が建てられない土地には買い手がつきにくく、結果的に資産価値が下がってしまうことも。

救済措置

　

「じゃあ狭い土地はもう建てられないの？」
そう心配される方、ご安心ください。実は“救済措置”もちゃんと用意されています。

　

✅ 救済①：既存建築物がある土地はOK

制限が導入される以前から家が建っていた土地については、その家を建て替える場合に限って建築が許可されるケースがあります。

ただし、建て替えであっても容積率や建ぺい率の条件を超えないなどの制限はあるので、自治体や建築士に事前相談が必須です。

　

✅ 救済②：制限前に分筆されていた場合

最低敷地面積制度が導入される以前に分筆されていた土地についても、建築できる可能性が高いです。

ただし、これも個別の判断が必要なので、都市計画課などで確認を取ることが大切です。

２つの地域にまたがる場合はどうなる？

　

土地が異なる用途地域にまたがっている場合、「どちらの制限が適用されるの？」と迷うこともありますよね。

この場合の原則は明確です。

敷地全体のうち、過半（面積の50%以上）を占める地域のルールが適用される
という考え方です。

　

例えば、以下のようなケース：

• 敷地の60%が「最低敷地面積120㎡」の地域
• 残り40%が「最低敷地面積80㎡」の地域

　

この場合、120㎡の制限が適用されるということになります。

　

用途地域が分かれている土地は、建ぺい率や容積率もそれぞれ異なるため、計算もやや複雑になります。
複数地域にまたがる土地を検討している場合は、設計士や不動産の専門家に相談しながら慎重に進めましょう。

売却時の相場にも影響

　

2つの条件を例に見ていきます。

条件①：最低敷地面積が100㎡の地域で、199㎡の土地を売る

条件②：最低敷地面積が100㎡の地域で、200㎡の土地を売る

　

この場合、条件①では通常1区画（199㎡）として売らなければなりません。

条件②のほうは、分筆をして2区画（100㎡と100㎡）として2組に対して売る事が可能になり、より高い単価で売却できる可能性が高いです。

　

このように、たった1㎡の差で売却価格に大きな差が生まれる事もあり得ます。

　

所有している不動産の敷地が広い場合は、土地を分けることができるのか一度調べてみるとよいでしょう。

最後に

　

以上、最低敷地面積について紹介しました。

　

　

土地探しは、夢をカタチにする第一歩。
制度をきちんと知って、後悔のない住まい選びをしていきましょう！

　

上記の事だけでも覚えてもらえると嬉しいです。

次回は、都市計画道路について解説をしたいと思います。

　

　

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