分譲マンションは複数の所有者が1つの建物を共同で使うという特性上、適切なルールがなければトラブルが生じやすい住まいです。
こうした背景から、マンションに関わる権利関係や管理方法を定めているのが、区分所有法（正式名称：建物の区分所有等に関する法律） です。
この法律は「所有者」だけでなく、賃貸で住む「占有者」にもルール遵守義務があるため、購入前に概要を理解しておくことで、入居後のトラブルや誤解を防ぎ、安心してマンション生活をスタートできます。
区分所有権
マンションは大きく『専有部分』と『共用部分』に分かれます。
専有部分
各区分所有者が排他的に使える空間で、通常は「住戸内部」が該当します。
壁や床、天井の境界線が専有部分の範囲を決めますが、例えば窓枠や玄関扉などは共用部分に含まれる場合が多く、マンションごとの規約で細かく定義されます。
専有部分を所有する権利が 区分所有権 であり、一般的な「部屋を所有している」という状態は、この区分所有権によって成り立っています。
共用部分
専有部分以外の建物部分であり、全区分所有者により共有されます。
共用部分には以下の2種類があります。
■ 法定共用部分
法律上当然に共用となる部分で、建物の構造や使用に不可欠な部分。
例：
- エントランス
- 階段・廊下
- エレベーター
- バルコニー（物干し使用は専用でも、構造部分は共用）
■ 規約共用部分
規約によって共用部分と定められた部分。
例：
- 管理人室
- 集会室（多目的室）
- トランクルームの一部
共用部分は区分所有者全員の共有で、その 持分割合は専有部分の床面積の割合 によって決まります。
この持分は売買の際にも自動的に移転し、単独で売ったり手放したりすることはできません。
敷地利用権
マンション建物が建つ敷地について、区分所有者が利用できる権利が 敷地利用権 です。
敷地の所有形態はマンションにより異なり、以下のような種類があります。
- 所有権型（もっとも一般的）
- 借地権型（地代支払いが必要になる場合あり）
- 使用借権型
いずれの場合でも、購入する専有部分と敷地利用権は 分離して売買できない と法律で定められています。
これは「マンションの一部だけに敷地権がない」という不自然な状態を避けるためで、安定した管理運営の基盤となっています。
管理組合
マンションの維持管理は、区分所有者全員で構成される 管理組合 が主体となって行います。
● 管理組合の役割
- 建物や設備の維持・修繕
- 管理会社との契約・委託
- 長期修繕計画の策定
- 共用部分の利用ルールの設定
- 管理費・修繕積立金の徴収
など、マンション運営の中心的存在です。
区分所有者は必ず組合員となり、任意で脱退することはできません。
これはマンションという共同住宅が、全員の協力によって成り立つという性質によるものです。
規約
「規約」は、マンション全体の管理や使用方法を定めた最重要ルールです。
専有部分の変更、ペット飼育、駐輪ルール、騒音対策など、日常生活に直結する内容が規定されています。
● 規約を決める「集会」
最低でも年1回は集会（総会）が開かれ、修繕計画・予算・役員選任などが議題となります。
● 主な決議要件
| 内容 | 必要な賛成割合 |
|---|---|
| 通常の議題（予算、役員選任など） | 区分所有者数＋議決権数の各過半数 |
| 規約の設定・変更・廃止 | 原則4分の3以上の賛成（規約で変更可） |
| 建替え決議 | 5分の4以上の賛成 |
特に建替えは建物の寿命や安全性に直結するため、非常に高いハードルが設けられています。
最後に
区分所有法は、マンションの円滑な共同生活を支える基礎となる法律です。
特に「専有部分と共用部分の違い」「管理組合の役割」「規約の重要性」は、購入前に理解しておくことで、実際の生活イメージが明確になり、後悔の少ない住まい選びにつながります。
私自身、初めて購入した住まいは分譲マンションでした。
当時は管理組合の理事を引き受けることもなく、規約も細部まで読み込むことはありませんでした。
今振り返ると、もう少し深く理解していれば、より良い気づきや選択があったのではないかと感じる場面もあります。
こうした自身の経験も踏まえ、これからマンションを購入される方には、まずは区分所有法があるということだけでも理解して欲しいと思います。
安心して新生活を迎えられるよう、しっかりと寄り添い、分譲マンションに関する大切なポイントを丁寧にサポートさせていただきます。
八潮市・草加市の分譲マンションのご購入（またはご売却）をご検討されている方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。