実家を相続して「とりあえずいくらになるか知りたい」と不動産一括査定サイトに入力したところ、業者から「この土地は新しく家を建て替えられないので、ほぼ価値がありません」と冷たく突き放されてしまった。
先日、上記のようなご相談をうけました。
しかし、一括査定サイトで「価値ゼロ」と言われたからといって、手放すことを諦める必要は全くありません。
今回は、古い実家に多い「再建築不可物件」の正体と、損をせずに手放すための解決策を解説します。
1. なぜ「建て替えられない家」が存在するのか？
そもそも、なぜ自分の土地なのに自由に家を建て替えられないのでしょうか。
その原因のほとんどは、現在の建築基準法が定める「接道義務」を満たしていないことにあります。
原則として、家を建てる敷地は「幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない」というルールがあります。
これは、火災や地震の際に消防車や救急車がスムーズに入れるようにするための、命を守る法律です。
しかし、八潮市内の古い市街地などには、この法律ができる前（または厳格化される前）に建てられた家が多く残っています。
「目の前の道が細い路地しかない」
「旗竿地（はたざおち）で、通路部分が2メートル未満しかない」
といった敷地にある家は、今ある建物を壊してしまうと、二度と新しい家を建てることができない「再建築不可物件」となってしまうのです。
2. 一括査定サイトが「再建築不可」を嫌う理由
一括査定サイトに登録している多くの大手不動産会社は、「古い家を壊して更地にしたいハウスメーカー」や、「ピカピカの新築を建てたいファミリー層」を主な顧客としています。
新しい家が建てられない土地は、彼らのメイン顧客には絶対に売れません。
売るためには、特殊な投資家を探したり、隣の土地の持ち主と交渉したりと、非常に泥臭くて時間のかかる作業が必要になります。
そのため、効率よく高額な物件だけを右から左へ売りたい業者にとっては「手間ばかりかかって儲からない、価値ゼロの厄介な物件」として扱われてしまうのです。
3. 「建て替えられない実家」を売却・活用する3つの方法
しかし、見方を変えれば解決策はいくつも存在します。
地元の事情に精通した不動産会社であれば、以下のようなアプローチで物件を活かすことができます。
① 「フルリノベーション」して賃貸・売却する
「建て替え（新築）」はできなくても、「リフォーム（改築）」は可能です。
骨組みだけを残して内装や外装を新築同様にフルリノベーションし、相場よりも少し安い家賃で賃貸に出すか、中古住宅として売却します。
リノベーション素材を探している専門の不動産投資家へ直接売却することも一つの手です。
② お隣に「買い取ってもらう」か「土地を少し譲ってもらう」
再建築不可の土地を最も高く買ってくれる可能性が高いのは、「隣の土地の所有者」です。
お隣からすれば、土地が広がれば資産価値が大きく上がるからです。
また、お隣から「数十センチだけ」土地を買い取る、あるいは借りることで、接道義務の「2メートル」をクリアし、再建築可能な普通の土地に生まれ変わらせるという交渉も可能です。
③ 専門の買取業者に買い取ってもらう
どうしても買い手が見つからない場合や、ご近所との交渉などの手間を一切かけたくない場合は、再建築不可物件を専門に買い取っている業者に引き取ってもらう方法があります。
査定額は安くなりますが、確実に、そしてスピーディに手放すことができます。
まとめ：システムではなく「人」に相談すべき案件です
接道義務を満たしていない古い実家の売却は、一括査定サイトのような機械的なシステムで解決できる問題ではありません。
市役所での複雑な建築許可の調査や、お隣への慎重な交渉、そして特殊な物件を好む投資家との独自のネットワーク。
これらすべてを動かせるのは、その地域に根を下ろし、泥臭い実務を厭わない「地元の不動産屋」だけです。
「価値がない」「うちでは扱えない」と他社で断られた物件でも、決して諦めず、まずはそのままの状態で私たちに見せてください。
【他社で「売れない・価値がない」と言われた八潮の不動産でお悩みの方へ】
☑️ 目の前の道が狭く、家を建て替えられないと言われた
☑️ 一括査定サイトで安く買い叩かれそうになった
☑️ ボロボロで、何から手をつけていいか分からない
三共コスモスが、地元のネットワークと専門知識を駆使して「最適な出口戦略」をご提案いたします。
無理な売却提案やしつこい営業電話は一切いたしませんので、安心してご相談ください。