実家を相続して登記簿（図面）を確認し、「うちの土地は30坪あるから、相場通りなら〇〇万円くらいで売れるだろう」と計算していませんか？
もしそのご実家の目の前の道路が「車1台がやっと通れるほどの細い道」だった場合、その計算は大きく狂ってしまう可能性が高いです。
古い住宅街の不動産売却において、最も売却価格に直結し、かつ一般の方が見落としやすい「セットバック（道路後退）」というルールと、それが引き起こす査定トラブルについて解説します。
1. 自分の土地なのに「家が建てられない部分」がある
現在の建築基準法では、家を建てるための土地は「幅が4メートル以上ある道路」に接していなければならないというルールがあります。
これは火災や地震の際に、消防車や救急車がスムーズに通れるようにするためです。
しかし、八潮市内にも、この法律ができる前から存在する「幅4メートル未満の細い道」に面した古い家が数多く残っています。
こうした土地に新しく家を建て替える（あるいは更地にして売却する）場合、道路の中心線から2メートルずつ敷地を後退（セットバック）させ、道路の幅を4メートル確保しなければならないという厳しい決まりがあります。
2. セットバック部分の土地は「価値ゼロ」になる
セットバックで後退した部分の土地は、名義上はあなたの土地であっても、門や塀を立てることも、駐車場として使うこともできず、事実上「ただの道路」として提供しなければなりません。
つまり、登記簿上は「30坪」の土地であっても、セットバックで3坪分削られてしまえば、新しく家を建てる買主にとっては「27坪の価値」しかない土地になってしまうのです。
当然、家を建てられる面積（建ぺい率・容積率）も27坪を基準に計算されるため、買主が希望する大きさの家が建てられず、結果として土地の売却価格を大幅に下げざるを得なくなります。
3. 「一括査定サイト」の机上査定が引き起こす悲劇
ここで問題になるのが、ネットの不動産一括査定サイトが提示する「高い査定額」です。
一括査定サイトの営業マンが最初に出してくる金額（机上査定）は、あなたが入力した「登記簿上の面積（30坪）」と、そのエリアの「平均的な坪単価」を単純に掛け合わせただけの機械的な数字です。
現地に赴いて「目の前の道路幅が何メートルあるか」「セットバックで何坪削られるか」という、最も重要な泥臭い現場調査を行っていません。
そのため、高い査定額を信じて売却を依頼したものの、いざ買い手が見つかって詳細な測量や調査が入った段階で「セットバックが必要なので、数百万円値下げしてください」と、土壇場で足元を見られる悲劇が後を絶たないのです。
まとめ：売却活動の前に「実際に使える面積」の確定を
不動産の本当の価値は、書類上の数字だけでは決して測れません。
当社は八潮市で35年以上の実績があり、市内の複雑な道路事情や、市役所での建築関係の調査に精通しています。
机上の空論で高い査定額を出してお客様をぬか喜びさせるようなことはいたしません。
現地をしっかりと計測し、セットバック等の法的な制限をすべてクリアにした上で、「確実に売れるリアルな手取り額」を最初から正直にお伝えします。
「実家の前の道が少し狭い気がする」という方は、一括査定サイトで不特定多数の目に晒す前に、まずはそのままの状態で私たちに現地を見せてください。
【目の前の道が狭い八潮の実家売却でお悩みの方へ】
☑️ 実家の前の道路が狭く、セットバックが必要か分からない
☑️ 登記簿の面積と、実際に売れる面積の違いを知りたい
☑️ 一括査定サイトのいい加減な査定額で振り回されたくない
三共コスモスが、八潮市の厳しい建築ルールを正確に調査し、一番リスクのないリアルな売却価格をご提案いたします。
無理な売却提案やしつこい営業電話は一切いたしませんので、安心してご相談ください。