こんにちは！

三共コスモスの南出です。

マイホームを購入する際に多くの人が利用する住宅ローン。

2025年4月に多くの金融機関が住宅ローン商品の金利を引き上げましたね。

それでもまだ変動金利は１％以下の商品がたくさんありますし、固定金利より変動金利を選択する人の割合が多いようです。

私自身、人生で2度目の住宅ローンを利用中ですが、どちらも変動金利を選択しています。

　

今回は、後悔しないためにも住宅ローンを利用するうえであらかじめ知っておいて欲しいことを書いています。

　

下記の構成で書いています。

　

　

危険な住宅ローン商品や組み方、繰り上げ返済のリスクなど、長い期間利用する住宅ローンとの付き合い方について解説していきます。

　

ご興味のある方はぜひ最後までお読み頂けると嬉しいです。

　

『住宅ローン債務が増える理由』

　

住宅ローンは長期間に渡り支払っていく商品です。

　

その間には、事故や病気、リストラ、倒産などさまざまなことが起こり得ます。

　

また、住宅ローン商品の特性によっては、一定期間後に金利が跳ね上がるといった商品もあります。

　

このような場合、多くの人は無理をしてでも住宅ローンの支払いを優先していると思います。

一番危険なのは、低金利の住宅ローンを支払うために高金利の消費者金融などでお金を借りてきて返済し続け、借金が自転車操業に陥ってしまうことです。

　

債権者である金融機関からすると、住宅ローンの支払いを優先する人が多いため、低金利でも長期にわたって安定的に利益を上げられる商品であることから、積極的に住宅ローンを取り扱っているとも考えられます。

　

そのような金融機関からしても重要な商品のなかで、将来的なリスクが高い商品を下記で紹介していきます。

　

『金利優遇の落とし穴』

　

住宅ローンを組む際に『金利優遇キャンペーン』などの言葉をよく目にします。

一見すると非常に低金利で魅力的な住宅ローン商品もあります。

　

金利には大きく『変動金利』と『固定金利』がありますが、気をつけるべき商品は短期固定金利選択型です。

　

最初の３年（２年や５年も）は１％を下回る低金利でローンを組むことができますが、期間が終了した途端に支払額が跳ね上がる可能性があります。

　

フラット３５のステップ返済またはゆとり返済も、当初５年または１０年は本来の金利から０．２５％〜１％優遇されて組める商品もあるので、忘れた頃にいきなり支払額が上がって驚く人も多いと思います。

　

一時的には優遇されていても、そのツケは必ず後から払うことになるということを覚えておきましょう。

　

『銀行員が勧めてくる商品』

　

住宅ローンを借りる先は銀行などの金融機関です。

　

気をつけたいのは、ローン担当の銀行員が常に顧客の身になって最適な方法を提案してくれるわけではないということです。

　

銀行は慈善事業ではありませんので、金融機関が最も利益を得られるローンを勧めてくる事があります。

　

近年はネット銀行が主流になりつつあり、金銭消費貸借契約（銀行に行ってお金を借りる契約のこと）をネットで完結できるようになりました。

　

しかし、窓口のある金融機関で住宅ローン融資を受ける場合、基本的には窓口に行って金銭消費貸借契約を結びます。

その際に、『変動金利』『固定金利』『変動固定ミックス』などの商品から何を選択するかを確定させます。

　

利息で商売をしている金融機関からすれば金利が高い商品を選んでほしいという本音がありますので、最近は減りましたが、なかには変動金利の金利上昇リスクを必要以上に煽り固定金利を勧めてくる行員がいます。

　

どの商品が良いかを最終的に決めるのは借り入れをする本人です。

本当にそのローンを最後まで返済することができるのか、プランに無理がないかを検討しなければなりません。

　

『借入限度額は気にしない』

　

住宅ローンを組んでマイホームを購入する際、借入限度額、つまりは『いくらまで借りられるか』を重視する人が多いです。

借入限度額は年齢や年収、勤務先や勤続年数などによって算出されますが、実際に返済が可能な額とは大きな差があります。

　

住宅ローンを組む前に、自分がいくらまでなら無理なく返済できるかを冷静に算出し、その範囲内でお住まい探しをすることが大切です。

　

事情によりお探しのエリアが狭く、良い物件はすべて月々の返済額が高いため仕方なく予算オーバーで検討している人もいると思います。

その場合は、『固定金利ではなく変動金利で検討する』『５０年ローンを検討する』『１０年後に損なく手放せるような物件を選ぶ』など、少しでも将来の住宅ローン返済難リスクを下げられるよう工夫することも考えましょう。

　

『繰り上げ返済は慎重に』

　

住宅ローンは大きな額を長期間に渡って払い続ける商品です。

金融機関との契約通りに、決まった日に支払っていけば、金融機関から早期返済を促されることはありません。

焦らず、ゆっくり返済していけば大丈夫です。

　

しかし、テレビや雑誌、広告などで、『繰り上げ返済はすべき』という内容をよく目にします。

　

繰り上げ返済とは、例えばボーナスや退職金などのまとまったお金が入ったときに住宅ローンの一部または全部を早期返済し、借入期間の短縮または月々支払額の減少をするものです。

　

上記の広告では、繰上返済による借入期間の短縮を行い、支払い利息を減らすことを勧めています。

　

住宅ローンを予定より早く完済することができれば支払い利息は多少抑えられ、将来的に大きなメリットが受けられる可能性があります。

しかし、下記のようなケースですと、繰り上げ返済を後悔することになるので慎重に選択すべきだと考えます。

①住宅ローン名義人が若くしてお亡くなりに

　

基本的には、住宅ローンを組む際、団体信用生命保険への加入が必須になります。（一部例外あり）

団体信用生命保険とは、加入者が死亡、高度障害状態になり、住宅ローンの返済ができなくなってしまったときに、ローン残債を保険で完済する仕組みです。

金利に上乗せする形で、がん団信など疾病保障の商品もあります。

　

住宅ローン名義人が早い時期に亡くなってしまった場合、繰り上げ返済をしなくてもローン残債がなくなるのと同じ状況になるわけです。

②リストラ、病気などで収入が激減

　

住宅ローンを組んだ時点では同じ会社で順調に努め続けることを前提として返済計画を立てている人が多いと思いますが、リストラや倒産、病気など、さまざまな事情で急に転職することも十分にあり得ます。

　

収入が減ってしまった場合、大きな負担と感じるのが住宅ローンです。

売却や借り換え、金利の見直しなどをして返済額を少しでも減らすことを考えると思いますが、ここで繰り上げ返済をしたことがあだになることがあります。

　

住宅ローンの借り換えをする場合、返済期間は現在の残期間以上に設定することは難しく、通常は短縮された期間での完済が条件になります。

これでは月々の返済額はほとんど変わらず、借り換えのメリットが見出だせなくなってしまいます。

　

また、金融機関に相談しない限り、毎月決まった日に住宅ローンの支払いは続いていきます。

繰り上げ返済せずに手元に資金を残しておけば、当面の間はその貯金から支払うことで精神的にも楽になると思います。

　

最後に

　

住宅ローンの支払いに苦しまないために知っておいて欲しいことについてまとめてみました。

　

自身の事故・病気・倒産リスクは常にありますし、年を取るにつれて身体不調のリスクは上昇します。

そのためにも、ゆとりを持てる返済計画はとても重要です。

いざというときには団信という強い味方もついてます。

　

正解はありませんが、現在の私自身の考えとして、明確な目的がある、または余程お金に余裕のある人でない限り、繰り上げ返済の優先度は低いと思っています。

理由は、住宅ローンは他のローンよりも圧倒的に低金利のため手元資金を資産運用に回すほうが効果的であること、無料で団信がついてくること、繰り上げ返済のタイミングによっては効果が薄いことなどが挙げられます。

　

八潮市で住宅ローンの相談をしたい方、またローンでお悩みを抱えている方など、ぜひお気軽にご相談ください。

解決できるよう全力でサポートいたします！

　

　

次回は『住宅ローンの返済ができないとき』について解説していく予定です。

よろしくお願いします！