こんにちは！

三共コスモスの南出です。

ここまで、競売の買受人に対抗できる占有者等がいるケースと買受人に対抗できない占有者がいるケースについてを紹介してきました。

　

今回は、購入を避けるか慎重な調査が必要な競売物件の代表的なケースを３つ紹介します。

　

任意売却は不動産所有者が安心して売却できるように、競売は買受人に安心して購入してもらいたいという思いで書いています。

ご興味のあるかたはぜひ見ていただけると嬉しいです。

　

問題のある競売物件

　

競売物件は所有者や債務者の意思に反して強制的に売却する手続きのため、通常の売却と違い、問題のある物件が多いです。

条件が整っている以上、裁判所としても手続きを進めるほか無いといえます。

その問題のある競売物件について、代表的な例３つを紹介していきます。

　

　

①建物のみの売却

　

建物が競売にかけられていても、その土地（敷地）が対象外である場合があります。

この場合、建物を使用するためには敷地の利用権（地上権・賃借権など）が必要になります。

　

　

法定地上権の有無

『抵当権設定時に建物が存在し、土地・建物を同一人物が所有していて、建物についての抵当権が実行された場合』、法定地上権が成立するため、買受人は土地・建物を利用できます。

　

しかし、土地に先順位の抵当権が存在する場合、その抵当権が競売によって実行された場合、その土地の買受人が建物収去を請求したときには、建物を収去しなければなりません。

　

　

地代の滞納

競売物件の所有者が地代を滞納していることがあります。

その場合、敷地利用権原である地上権や借地権が解除され、権原のない建物になってしまう恐れがあります。

　

権原維持のために申立債権者が地代の支払いをしている可能性があるため、物件明細書を確認するのが良いです。

　

　

使用借権

使用借権付き建物の売却の場合があります。

使用借権とは、敷地所有者が当該建物所有者のみに使用を許可したものです。

　

新たな建物所有者となる買受人は、その敷地利用権原を敷地所有者に主張できません。

そのため、敷地所有者の承諾を得て、新たな敷地利用権限を設定する必要があります。

②共有部分のみの売却

　

不動産の「一部分（共有持分）」だけが競売にかけられている場合もあります。

この場合、物件全体を自由に使えるわけではなく、他の共有者と共有関係を維持する必要があります。

　

単独で物件を利用したり売却することはできず、分割請求や協議が必要になるため、トラブルが起きやすいのが特徴です。

　

利用価値・換金性ともに低いため、基本的には購入しないほうがいい物件です。

③底地のみの売却

　

売却対象外建物が存在する底地（土地）の場合です。

土地とその土地上建物の所有者が違うために土地しか抵当にとれなかった場合や、更地に抵当権をつけた後、その土地上に建物が建築された場合等に起こります。

　

建物に土地利用権がない物件であっても、建物を収去するには任意の話し合いができない場合は訴訟手続をとらなければならず、費用と時間を要します。

　

建物に土地利用権原がある場合は、建物収去は当然できず、全く利用できない物件となってしまいます。

上記のことから、基本的には購入しないほうがいい物件です。

購入前に「権利関係の確認」が最重要

　

競売物件には、表面上は魅力的に見えても、実際には権利関係や使用状況に大きな制限があるケースがあります。

　

今回挙げた３つのケースについても、物件明細書に記載されています。

　

競売物件は現状有姿での売却となるため、購入後にトラブルが起きても原則として自己責任です。

だからこそ、物件明細書をしっかり読み込むことが、後悔しない購入への第一歩です。

　

物件明細書は、裁判所の閲覧室やインターネット（BITなど）で誰でも確認できます。必ず現況調査報告書・評価書と合わせてチェックしましょう。

　

最後に

　

以上、購入を避けるか慎重な調査が必要な競売物件の代表的なケースを３つ紹介しました。

　

ほかにも、共有状態を解消するために競売手続きをとる事がありますね。

親の不動産を子ABCがそれぞれ均等に共有相続して、Aが勝手に自分のために家を建てて住んでいる場合などが考えられるでしょうか。

　

競売に精通した人であれば良いのでしょうが、そうでない人は『建物のみ』『土地のみ』『共有』の物件に手を出すのはオススメできません。

　

基準価額は安いんですけどね…購入して成功したという人はぜひお話しを聞かせてください！

　

　

当社は八潮市を中心に、売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理・買取・空き家管理を行っています。　

八潮市の不動産に関して、なんでもお気軽にご相談ください。