こんにちは！

三共コスモスの南出です。

　

前回の記事では「建ぺい率と容積率」の基本について解説しました。

　
今回は、その中でも特に見落としがちな「前面道路の幅員が容積率に与える影響」や「用途地域をまたぐ敷地の取り扱い」について、より深く掘り下げていきます。

家づくりや不動産購入を考えるうえで、容積率の落とし穴を知っておくことはとても重要です！

　

マイホームや投資物件を購入するにあたり、知っておきたい不動産の知識を紹介していきます。
お読みいただいた人に役立つ情報となれば嬉しいです。

　

■容積率は「前面道路の幅員」によって変動する

　

容積率は用途地域ごとに「指定容積率」が定められていますが、敷地が接する道路の幅が狭いと、その指定よりも厳しい制限がかかることがあります。

　

◎ 前面道路幅員が4m以上12m未満の場合

→ 指定容積率と道路制限容積率のいずれか低い方が適用されます。

　

※係数は自治体で確認

道路幅員による制限の事例

　

計算式のみだと分かりにくいので、事例を使って紹介していきます。

　

　

上記の条件、指定容積率通りであれば、

『敷地面積100㎡×200％＝200㎡』が延床面積の上限となり、現在の延床面積180㎡は適法であるように思われます。

　

上記のケースでは、前面道路の幅員が4ｍであることに注意が必要です。

前面道路が4ｍ以上12ｍ未満の場合、容積率は道路幅員に一定率（4/10）を乗じた数値以下であることが必要になります。

　

この場合、『道路幅員4ｍ×4/10＝160％』

指定容積率200％と比較し、小さい方の160％が適用される基準容積率になります。

　

したがって、建築可能な敷地の延床面積の上限は、

『敷地面積100㎡×160％＝160㎡』となり、現在の延床180㎡は20㎡ほど容積率がオーバーしていることになります。

　

用途地域をまたぐ場合は要注意

　

敷地が複数の用途地域にまたがっている場合は、地域ごとに建ぺい率・容積率を計算し、合算する必要があります。

　

　

建ぺい率・容積率の緩和措置

　

建ぺい率や容積率には「厳しい制限」がある一方で、条件を満たすことで緩和される特例も存在します。
これらの制度をうまく活用すれば、限られた敷地でも有効な建築計画を立てることが可能です。
以下では主な緩和措置を紹介します。

　

🟧 建ぺい率の緩和措置

緩和項目	内容
特定行政庁の指定する角地など	10％増
防火地域内の耐火建築物	10％増
準防火地域内の耐火建築物または準耐火建築物	10％増
防火地域内（指定建蔽率80％）の耐火建築物	無制限

🟦 容積率の緩和措置

緩和項目	内容
地下室の不算入	地下にある一定用途の空間は容積率の対象から除外される
車庫・駐輪場の不算入	自動車車庫や駐輪場の一部は容積率の対象から除外される
共用部分の不算入	廊下・階段・エレベーターなどの共用部分は容積率に含めないことがある
小屋裏収納の不算入	直下床面積の2分の1を限度として除外される

最後に

　

以上、容積率の制限について紹介しました。

　

　

容積率は“見た目には分かりにくい”制限だからこそ、慎重な確認が不可欠です。
設計段階・購入前には、必ず「前面道路幅」と「用途地域の境界」を確認しておきましょう！

　

上記の事だけでも覚えてもらえると嬉しいです。

次回は、高さ制限について解説をしたいと思います。

　

　

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