こんにちは！
三共コスモスの南出です。
家を建てるときに、あまり意識されないけれどとても重要なのが「防火」に関する規制です。とくに都市部や住宅密集地では、万一火災が起きたときに被害を最小限に食い止める必要があります。
そのため、都市計画法と建築基準法では「防火地域」「準防火地域」という防火上の指定区域を設け、建築物に対して厳しい基準を設けています。この記事ではその違いや具体的な建築制限、注意点についてわかりやすくご紹介します。
マイホームや投資物件を購入するにあたり、知っておきたい不動産の知識を紹介していきます。
お読みいただいた人に役立つ情報となれば嬉しいです。
防火地域とは
家を建てようと土地を探していると、「防火地域」という言葉を目にすることがあります。
でも、これって一体どんなエリアなのでしょうか？
防火地域とは、火災が発生した際に延焼のリスクが特に高いとされるエリアのこと。
多くは、駅前や繁華街といった人や建物が密集している都市の中心部が指定されています。
なぜそんな場所が指定されるのかというと、ビルや店舗が隣接して立ち並ぶような場所では、ひとたび火災が起きると周囲へ一気に火が広がってしまうからなんです。
この防火地域では、原則としてすべての建物が「耐火建築物」であることが義務付けられています。
つまり、木造住宅のような一般的な建て方では原則としてNGということ。
さらに、建物の規模や構造にも厳しい制限が設けられており、安全性を最優先にしたルールが徹底されています。
たとえば、3階建て以上や延床面積が100㎡を超える建物は、耐火性能をしっかり備えていなければならないといった具合です。
◎耐火建築物
火災が発生しても一定時間、建物の構造が崩れずに耐えられるように設計・施工された建物のことです。
具体的には、柱・梁・床・壁などの主要な構造部分が「耐火構造」で造られている必要があります。鉄筋コンクリート造や鉄骨造などが多く、木造では原則認められません。
目的は、火災の延焼を防ぎ、人命を守ることです。防火地域などの火災リスクが高い場所では、建物をすべてこの耐火構造にすることが義務付けられています。
準防火地域とは
上記の防火地域をぐるっと囲むように指定されるのが「準防火地域」です。
準防火地域は、住宅地や店舗、事務所などが混在する市街地によく見られます。
都市の中心ほどではないけれど、火災時にはある程度の延焼リスクがある──そんな場所を対象にしたエリアなんです。
防火地域と比べて、準防火地域では建築に関する規制がやや緩やかになります。
たとえば、条件を満たせば木造住宅も建てられるんです！
具体的には…
- 2階建て以下
- 延べ床面積が500㎡未満
といった基準をクリアしていれば、「準耐火建築物」として木造でも建築が可能になります。
もちろん、防火対策として一定の耐火性能は求められますが、「絶対に鉄筋コンクリートじゃないとダメ！」というようなガチガチの制限ではありません。
◎準耐火建築物
火災が起きたときにある程度の時間、火の広がりを抑える性能を持った建物のことです。
耐火建築物ほどの厳しい構造基準はありませんが、外壁や天井などに準耐火材料を使うなどして、延焼や崩壊を一定時間防ぐように設計されています。
主に準防火地域や一部の防火地域、密集市街地などで採用され、木造でも準耐火構造にすることで建築が可能な場合もあります。住宅街では比較的よく使われる構造です。
防火地域・準防火地域における建築制限
| 区域 | 建築物の条件 | 必要な構造 |
|---|---|---|
| 防火地域 | 3階以上 または 延べ床面積100㎡超 | 耐火建築物 |
| 上記以外（2階以下 かつ 延べ床面積100㎡以下） | 耐火建築物 または 準耐火建築物 | |
| 準防火地域 | 4階以上 または 延べ床面積1,500㎡超 | 耐火建築物 |
| 3階以下 かつ 延べ床面積500㎡超～1,500㎡以下 | 耐火建築物 または 準耐火建築物 | |
| 3階 かつ 延べ床面積500㎡以下 | 耐火建築物、準耐火建築物 または 一定基準に適合する建築物 |
防火地域と準防火地域にまたがる土地はどうなる？
1つの敷地が「防火地域」と「準防火地域」の両方にまたがっているケースに出会うことがあります。
このようなとき、「建物はどんな構造で建てればいいの？」という疑問が出てきますよね。
実はこの場合、原則として、より厳しい制限が適用されます。つまり、防火地域に合わせた建築基準が求められるんです。
たとえば、敷地の半分が防火地域、もう半分が準防火地域だったとしても、建物が敷地全体にまたがって建てられる場合は、防火地域のルール＝耐火建築物の基準に従う必要があります。
一部でも防火地域にかかっていれば、基本的には全体がその基準を満たす必要がある、というわけです。
例外として、準防火地域内に防火壁を設けることで、防火壁より先にある部分は規制の緩い準防火地域の制限で建築可能です。
調べる際には、役所の都市計画課などに行きましょう。
最後に
以上、防火・準防火地域での制限について紹介しました。
✅ まとめ
- 防火・準防火地域では、建物の階数や床面積による建築制限がある
- 防火地域と準防火地域にまたがる場合、厳しい地域の制限が適用
もしも「駅近の便利な土地が見つかった！」と思っても、その土地が防火地域に指定されていれば、設計や建築コストに大きな影響が出る可能性があります。
必ず「用途地域だけでなく、防火指定もチェック」することが重要です！
建築士や不動産会社と連携し、役所への事前相談も忘れずに行うようにしましょう。ちょっとした確認で、安心・安全・スムーズな家づくりが実現しますよ！
次回は、最低敷地面積について解説をしたいと思います。
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