実家を相続して売却に向けた準備を進めている際、法務局で取得した図面（登記簿）と、実際の家の形や広さが違うことに気づき、青ざめるケースがあります。
「昔、兄弟が増えた時に親が庭を潰して部屋を建て増しした」
「1階のテラスをサンルームに改築した」
こうした、法務局へ変更の手続きを行っていない「未登記の増築」が残っている古い戸建ては、八潮市内でも非常に多く見受けられます。
親御様からすれば「自分の敷地内に自分の金で部屋を増やしただけ」という感覚ですが、不動産売却において、この未登記部分は大きなトラブルの火種となります。
今回は、図面と違う実家を売ろうとした際に直面する「ローンの壁」と、安全に手放すための解決策について解説します。
1. 買主が「住宅ローン」を組めず、契約が白紙になる
未登記の増築がある家を一般市場で売りに出した場合、最大の壁となるのが「買主の住宅ローン審査」です。
一般のファミリー層が中古住宅を買う際、ほぼ100％住宅ローンを利用します。
しかし、銀行は「登記簿の面積と実際の面積が違う違法状態の家」や「建ぺい率・容積率（敷地に対して建てていい建物の広さの上限）をオーバーしている家」に対しては、担保価値がないと判断し、原則として融資を行いません。
せっかく家を気に入ってくれる買主が見つかっても、銀行の審査の段階で増築の事実がバレて融資が下りず、契約が白紙撤回されてしまうのです。
2. 一括査定サイトは「登記簿のズレ」を見落とす
「高く売れるなら」と一括査定サイトを利用した場合、多くの営業マンはとりあえず高い査定額を提示して媒介契約（売却の依頼）を取ろうとします。
この時、経験の浅い営業マンや効率重視の業者は、現地の目視確認や登記簿との綿密な照らし合わせを怠ることがあります。
「増築されていることに気づかず、高い査定額を出して売りに出した結果、いざ買い手が見つかって契約する土壇場で未登記が発覚し、慌てて大幅な値下げを要求される」という悲惨な事態が起きているケースを耳にします。
3. 未登記の実家を手放す「3つの選択肢」
では、この未登記の増築がある実家を手放すにはどうすれば良いのでしょうか。
① 土地家屋調査士に依頼し「表題変更登記」を行う
増築部分が建築基準法に違反していない（建ぺい率などをオーバーしていない）場合、数十万円の費用をかけて土地家屋調査士に依頼し、正しい面積で登記をやり直す（表題変更登記）ことで、普通の家として一般市場で売却できるようになります。
② 増築部分だけを「解体・減築」して元に戻す
増築部分が明らかに違法建築になっている場合は、その部分だけを取り壊し、図面通りの合法な状態に戻してから売却します。
ただし、解体費用と修繕費用が二重にかかるため、金銭的な負担は大きくなります。
③ 現状のまま「現金決済の投資家」や「買取業者」へ売却する
一番手間と費用がかからないのがこの方法です。
住宅ローンを使わず、現金一括で購入できる不動産投資家や買取業者であれば、未登記のままでも現状引き渡しで売却することが可能です。
売却価格は相場より安くなりますが、売主が自腹で登記費用や解体費用を払うリスクを完全にゼロにできます。
まとめ：売却活動の前に「書類と現実のズレ」を確認する
不動産売却において「図面と違う」という事実は、取引の根幹を揺るがす重大な問題です。
当社は八潮市で35年以上の実績があり、数多くの「訳あり物件」や「未登記物件」の取引をまとめてきました。
お預かりしたご実家は、必ず登記簿と現地の状況をプロの目で厳密に照らし合わせ、後から買主や銀行とトラブルにならない安全な出口戦略（適法化して高く売るか、現状のまま現金で早く手放すか）をご提案します。
「昔、親が家をいじっていた気がする」と少しでも不安がある方は、一括査定で不特定多数の目に晒す前に、まずは私たちに現状の確認をお任せください。
【図面と違う、増築している実家の売却でお悩みの方へ】
☑️ 昔、親が建て増しした部屋（未登記）がある
☑️ 違法建築かもしれないから売れないと諦めている
☑️ 自腹で解体や登記費用をかけずに手放したい
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