実家を相続したものの、自分が住む予定はない。
「思い入れのある家を売ってしまうのは寂しいし、どうせなら人に貸して、毎月の家賃収入（不労所得）を得たほうが賢いのではないか」
一見とても魅力的な選択肢に思えますが、築年数の古い戸建てで安易に「大家」になることには、想像以上のリスクが潜んでいます。
「不労所得」どころか、毎年のように赤字を垂れ流す負動産になってから後悔するケースが八潮市内でも後を絶ちません。
今回は、古い実家を賃貸に出す前に絶対に知っておくべき「3つの厳しい現実」と、一括査定サイトの甘い罠について解説します。
1. 貸し出すための「初期リフォーム費用」が回収できない
人に家を貸すためには、当然ながら「人が住みたいと思える状態」にしなければなりません。
水回り（キッチン、お風呂、トイレ）の交換、剥がれた壁紙や畳の張り替え、ハウスクリーニングなど、最低限の修繕だけでも200万円〜300万円ほどの初期費用がすぐにかかってしまいます。
仮に八潮市内で月額7万円の家賃が取れたとしても、年間で84万円。固定資産税や管理会社への手数料などを差し引くと、最初に投資した300万円を回収するだけで、順調にいっても4〜5年はかかってしまいます。
その間に退去されてしまえば、次の入居者を探すために再びリフォーム費用や広告費が必要になり、いつまで経っても手元に利益が残らない状態に陥ります。
2. 入居中のトラブルは「すべて大家の自腹」になる
賃貸経営において最も恐ろしいのが、入居中の設備トラブルです。
法律上、大家には「入居者が生活できる状態を維持する義務（修繕義務）」があります。
- 真冬に給湯器が壊れてお湯が出ない
- 台風で屋根から雨漏りがした
- 古い水道管が破裂して水浸しになった
これらが発生した場合、大家であるあなたが全額自腹で、かつ即座に修理を手配しなければなりません。
「家賃7万円をもらっているのに、給湯器の交換で15万円飛んでいき、数ヶ月分の家賃収入が一瞬で消えた」というのは、古い戸建ての賃貸では日常茶飯事です。
3. 「入居者がいる家」は、いざ売りたい時に安く叩かれる
「数年間貸して家賃をもらってから、頃合いを見て売却しよう」と考えている場合、さらに大きな落とし穴があります。
賃貸中の家は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、一般の「自分が住むための家を探しているファミリー層」には売ることができなくなります。
なぜなら、入居者がいる家は住宅ローンが使えず、自分が住むこともできないからです。
結果として、利回り（儲け）だけをシビアに計算する「不動産投資家」にしか売れなくなり、空き家の状態で普通に売却するよりも、価格が2〜3割ほど安く買い叩かれるのが不動産市場の現実です。
4. 「家賃査定」の甘い言葉に乗る前に
ネットの一括査定サイトなどで「賃貸査定」を依頼すると、多くの業者は「月々〇〇万円の家賃が見込めますよ！」と、満室を前提とした都合の良い数字だけを提示してきます。
しかし、彼らは入居者を見つける（仲介する）のが仕事であり、その後の給湯器の故障や、雨漏りの修繕費まで責任を持ってくれるわけではありません。
実家を人に貸すということは、投資という名の「事業（ビジネス）」を始めるのと同じです。
当社は、八潮市で35年以上の実績があり、不動産売買だけでなく賃貸管理の裏側も知り尽くしています。
リフォーム費用にいくらかかるのか。想定される家賃収入と、将来の修繕リスクのバランスはどうなっているのか。
そして「そのまま売却した場合」と「賃貸に出した場合」で、最終的にどちらがお客様の手元にお金が残るのか。
夢物語ではない、リアルな数字のシミュレーションをご提示します。リフォーム業者を呼ぶ前に、まずは私たちに現状をご相談ください。
【実家を売るか、貸すかで迷っている方へ】
☑️ 思い入れのある家だから、できれば売らずに活用したい
☑️ 賃貸に出すためのリフォーム費用がいくらかかるか知りたい
☑️ 「売却」と「賃貸」、自分たちにとってどちらが得かプロに判定してほしい
三共コスモスが、八潮市の賃貸相場と売却相場の両面から、一番リスクの少ない選択肢をご提案いたします。
無理な売却・リフォーム提案は一切いたしませんので、安心してご相談ください。