先日、ご自宅の売却についてご相談をいただきました。
「ローンの支払いが厳しくなってきたが、どうすればいいか」という内容です。
不動産売却の現場では、滞納が始まる前の「今の段階」でご相談いただけるかどうかが、その後の生活再建を大きく左右します。
滞納後のスケジュールを把握する
まず共有したのは、もし今後支払いが滞った場合に起こる現実的なタイムスケジュールです。
- 督促の開始： 1〜2ヶ月の滞納で銀行から督促が届く
- 期限の利益の喪失： 3〜6ヶ月で「分割払い」の権利を失い、一括返済を求められる
- 代位弁済と競売： 保証会社が代わりに関わり、最終的には「競売」の手続きへ
この流れに入ってしまうと、所有者の意思で家を売ることは難しくなり、市場価格より大幅に安い価格で処分されるリスクが高まります。
なぜ「売却」の前に「銀行相談」なのか
今回のお客様は、幸いにもまだ一度も支払いを遅延させていませんでした。
そのため、私はすぐに売却を進めるのではなく、まずは融資先の銀行へ相談に行くようアドバイスしました。
これには明確な理由が2つあります。
返済条件の変更（リスケジュール）： 「住み続けたい」という希望がある場合、返済期間の延長などで月々の負担を軽減できる可能性があるためです。
任意売却の同意： 現在、査定額よりもローン残高が多い「オーバーローン」の状態でした。この場合、通常の売却はできません。将来的に売却するにせよ、銀行側の承諾を得て進める「任意売却」が必要になるため、早期のコンタクトが不可欠です。
プロに相談する価値
不動産会社の役割は、ただ家を売ることではありません。
「今の残債」と「現在の市場価格」を照らし合わせ、どのタイミングで、どの手法（通常売却、任意売却、あるいはリスケジュール）を選択するのが、お客様にとって損失を最小限に抑えられるかを判断することです。
「まだ滞納はしていないけれど、先行きが不安」という段階でのご相談が、もっとも多くの選択肢を残せます。
銀行へ行く前に現状を整理したい方、まずはご自宅の正確な価値を知りたい方は、以下の窓口からお気軽にご連絡ください。
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