親の認知症で実家が「負の資産」にならないために

　

「認知症の母の施設費用を捻出するために実家を売りたいが、名義人である母の判断能力がないため断られた」

「空き家になった実家を整理したいが、父が施設に入っていて手続きができない」…。

当社でも、こうした「認知症による資産凍結」のご相談を受けることが増えてきています。

　

親の意思確認ができない場合、不動産を売却するには「成年後見人」を立てる必要があります。

しかし、この手続きには半年以上の時間がかかることもあり、特に「住んでいた家」を売るには裁判所の厳しい審査を通過しなければなりません。

ご家族が知っておくべき実務の流れを紹介します。ご参考になれば嬉しいです。

成年後見制度を利用した売却のステップ

成年後見人による不動産売却は、通常の売却とは異なり以下の手順で進みます。

　

①後見開始の申立て

さいたま家庭裁判所 越谷支部（八潮市の管轄）へ、後見人選任の申立てを行います。

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②成年後見人の選任

裁判所が後見人を選びます。親族が候補になれますが、必ずしも選ばれるとは限りません。

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③不動産会社による査定

後見人が、物件の適正な売却価格を把握するために査定を依頼します。

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④売買契約（案）の作成

買主（または買取業者）と、裁判所の許可を条件とした売買契約（案）を締結します。

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⑤居住用不動産処分許可の申立て

裁判所に対し、売却の許可を申請します。

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⑥決済・引渡し

裁判所から「許可」が下りた後、正式に残代金の受取りと物件の引渡しを行います。

【最重要】「居住用不動産処分許可」という高い壁

本人が住んでいる（あるいは住んでいた）家を売る場合、裁判所は「本人の生活環境を奪う行為」として慎重に審査します。

　

許可が下りる条件

・売却代金を施設入居費や医療費に充てる必要がある。

・建物が老朽化し、維持費が本人の財産を圧迫している。

・本人が自宅に戻る見込みがないことが医師の診断等で明らかな場合。

　

※注意点

裁判所は「家族の都合（家を整理したい、相続しやすくしたいなど）」を理由とした売却は原則として認めません。

成年後見案件で「直接買取」が選ばれる理由

裁判所への申立てには、スピードと確実性が求められます。そのため、不確定要素の多い仲介よりも、不動産会社による「直接買取」が適しています。

　

査定書と契約書の即時発行

裁判所への申立てには「不動産業者の査定書」と「契約書案」が必須です。買取ならこれらを即座に用意でき、申立てがスムーズに進みます。

　

契約解除のリスクの排除

一般の買主（仲介）の場合、裁判所の許可を待っている数週間の間に「心変わり」や「ローン否決」で契約が流れるリスクがあります。買取業者は現金決済のため、その心配がありません。

　

想定外の問題へ対処

通常の不動産取引と違い、裁判所の許可が必要となるため、明確なスケジュールを立てる事ができません。案件によっては裁判所の許可が下りるまでに時間がかかるケースもあるため、仲介では引渡し期日に関するトラブルが起こる可能性があります。

　

現状渡しの安心

認知症の親に代わって家族が遺品整理や修繕を行うのは大きな負担です。買取なら、残置物（家財道具）があるままの「現状渡し」が可能です。

八潮市で相談できる窓口

手続きに迷ったら、まずは以下の地元窓口を活用しましょう。

　

・さいたま家庭裁判所 越谷支部：八潮市の後見申立て窓口です（越谷市東越谷9-2-8、電話: 048-910-0123）。

　

・八潮市役所 司法書士相談：第3木曜日に無料相談が可能です。後見制度の具体的な手続きについて専門家のアドバイスを受けられます。

　

・八潮市役所 不動産相談：第2・4月曜日に実施されています。

焦らず、まずは専門的な査定から

成年後見人選任から売却完了までは、早くても半年から1年程度の期間を要します。

「親の預金が底をつきそう」と焦る前に、まずは今の実家にどの程度の価値があるのか、裁判所に提出できる適正な査定価格を知ることから始めましょう。

　

当社は八潮市での成年後見案件に実績があります。

司法書士と連携し、裁判所への提出書類の作成サポートからスピーディーな買取まで、ご家族の負担を最小限に抑えた売却を実現します。

　

【▶ 八潮市の不動産買取・無料査定の相談はこちらから】