こんにちは！
三共コスモスの南出です。
土地を購入して家を建てたい。
あるいは相続した土地を活用したい。
そんなとき、意外と見落としがちなのが「都市計画道路」の存在です。
表面的には普通の住宅地でも、将来その場所に道路が通る計画があるとしたら――。
実はその土地、自由に使えないかもしれません。
今回は、「都市計画道路とは何か？」「どのような制限があるのか？」「確認のポイントは？」について、わかりやすく解説します。
マイホームや投資物件を購入するにあたり、知っておきたい不動産の知識を紹介していきます。
お読みいただいた人に役立つ情報となれば嬉しいです。
都市計画道路とは？
都市計画道路とは、都市の交通や防災などを考慮して、将来的に整備されることが決まっている道路のこと。
大きく分けると以下の2パターンがあります。
- 既存の道路を拡幅する場合
→ たとえば、現状4mの道路を8mに拡げるなど - 新たに道路を造る場合
→ 田畑や住宅地の真ん中を貫く計画も少なくありません
こうした都市計画道路は、すぐに工事が始まるわけではなく、次の2つの段階を踏んで進んでいきます。
「計画決定」と「事業決定」
1. 計画決定
これは都市計画図に「この場所に将来道路を通しますよ」と記される段階。
まだ工事の予定もなく、土地の所有者に対して何か大きな動きがあるわけではありません。
この段階であれば、建築も可能です。ただし、注意すべき点がいくつかあります。
- 建物の位置や形が制限されることがある
- 将来立ち退きや撤去の対象になる可能性がある
- 資産価値が下がる（ローン審査が通りにくいことも）
2. 事業決定
ここからが本格的に事業化される段階です。
用地買収、建物の移転交渉、工事の着工などが進んでいきます。
この段階になると、原則として新たな建築はできません。
また、既存の建物も将来的に撤去が求められる可能性が高くなります。
都市計画道路内での建築制限
「まだ工事も始まってないんだから大丈夫でしょ」と思いたくなりますが、実際はそう簡単ではありません。
都市計画道路の区域内では、たとえ建築が可能でも以下のような制限があります。
八潮市の許可基準
- 階数が2以下で、かつ地階を有しないこと。
- 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること。
- 容易に移転し、または除去することができるものであると認められるものであること。
草加市の許可基準
- 階数が3階以下で、かつ地階を有しないこと。
- 木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること。
- 容易に移転し、または除却することができるものであること。
土地選び・建築前の確認ポイント
都市計画道路の有無を確認するには、以下のチェックが必須です。
✅ 都市計画図を確認する
自治体の都市計画課やインターネット上で公開されている都市計画図を見て、その土地に都市計画道路がかかっていないか確認します。
✅ 役所に直接問い合わせる
特に道路予定線が土地の一部にかかっているような微妙なケースは、担当課でのヒアリングが重要です。
✅ 不動産会社・建築士に相談する
物件の資料に「都市計画道路あり」と書かれていても、詳細が分からないことも。専門家に確認してもらうのが安心です。
最後に
以上、都市計画道路区域内での取扱いについて紹介しました。
✅ まとめ
- 計画決定段階なら建築可能ですが、事業決定段階では原則建築不可
- 都市計画道路区域内での建築には許可が必要、制限あり
- 調査は都市計画図の閲覧だけでなく、必ず担当窓口で詳細を確認する
当社の近くでも計画決定段階の都市計画道路区域は複数ありますし、意外と身近な問題です。
都市計画道路区域内の建売住宅も割とよく販売されています。
不動産は高い買い物になりますので、リスクを把握したうえで購入・売却の判断をしていきたいですね。
ポイント
都市計画道路区域内の物件を買う時は必ず役所で詳細を確認！
上記の事だけでも覚えてもらえると嬉しいです。
当社は八潮市を中心に、売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理・買取・空き家管理を行っています。
八潮市の不動産に関して、なんでもお気軽にご相談ください。