中古マンションを探していると、同じくらいの広さと築年数なのに、価格や毎月の支払いがずいぶん違う物件に出会います。

その違いの理由のひとつが、建物全体の「管理」の状態です。

マンションは、部屋の中は自分のものでも、外壁や屋上、廊下、エレベーターなどは、住んでいる人みんなで管理していきます。

管理がしっかりしているマンションは、年数がたっても建物の状態が保たれ、住みやすさも資産としての価値も守られやすくなります。

この記事では、中古マンションを選ぶときに確かめたい管理のポイントを、八潮市で不動産仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

2026年4月に施行された区分所有法の改正で変わったことも紹介します。

　

中古マンションは「管理を買え」と言われる理由

建物の共用部分は、みんなで直していく

マンションの外壁や屋上の防水、給水管、エレベーターなどは、年数がたつと修繕が必要になります。

こうした修繕のお金は、住んでいる人が毎月少しずつ積み立てる「修繕積立金」でまかないます。

積立金が足りないと、必要な工事ができなかったり、あとから大きな金額を集めることになったりします。

建物の傷みが進めば、住み心地も、将来売るときの価格にも影響します。

部屋の中はリフォームできても、管理は自分だけでは変えられない

部屋の中は、買ったあとに自分でリフォームできます。

一方、建物全体の管理や修繕の方針は、管理組合の話し合いで決まるため、自分ひとりでは変えられません。

だからこそ、買う前に管理の状態を確かめておくことが大切です。

　

毎月かかるお金を確かめる

管理費と修繕積立金の違い

中古マンションでは、住宅ローンのほかに、毎月次のようなお金がかかります。

項目	使い道
管理費	管理会社への委託費、共用部分の電気代・清掃、エレベーターの点検など、日々の管理
修繕積立金	外壁・屋上・給排水管などの、将来の大きな修繕
駐車場・駐輪場の使用料	使う人だけ。修繕積立金に回しているマンションも多い

物件を比べるときは、ローンの返済額に、これらを足した金額で考えるようにしましょう。

修繕積立金の金額の目安

国土交通省は、修繕積立金の金額の目安をガイドラインで示しています(2024年6月改定)。

専有面積1㎡あたり、1か月の金額です。

建物の規模(地上20階未満)	目安の幅	平均
延床面積 5,000㎡未満	235〜430円	335円
5,000〜10,000㎡	170〜320円	252円
10,000〜20,000㎡	200〜330円	271円
20,000㎡以上	190〜325円	255円

地上20階以上のマンションは、240〜410円(平均338円)です。

機械式駐車場がある場合は、その修繕のぶんが別に加わります。

たとえば、延床面積が5,000〜10,000㎡のマンションで、専有面積70㎡の部屋なら、平均で月17,640円ほど、幅で見ると月12,000〜22,000円ほどになります。

この目安は、将来の修繕に必要な金額を、計画の期間全体でならしたものです。

今の修繕積立金がこれより大幅に安い場合は、将来の値上げや、一時金の負担があり得ると考えておきましょう。

「段階的に上がる」予定かどうか

新築のときは修繕積立金を安くしておき、数年ごとに上げていく計画のマンションが多くあります。

中古で買う場合は、今の金額だけでなく、この先いつ・いくらに上がる予定かを確かめておくことが大切です。

予定は、次に紹介する長期修繕計画や、総会の議事録でわかります。

　

買う前に見ておきたい書類

中古マンションの管理の状態は、次の書類で確かめられます。

不動産会社を通じて、売主側から取り寄せてもらえます。

重要事項調査報告書

管理会社が作る、そのマンションの管理の状況をまとめた書類です。

次のようなことがわかります。

• 管理費・修繕積立金の金額と、今後の値上げの予定
• 管理組合全体の修繕積立金の残高
• 管理費や修繕積立金を滞納している人がいるか(全体の滞納額)
• これまでの大規模修繕の時期と、次の予定
• ペットの飼育、駐車場の空きなどの決まり

当社では、この書類を売主側を通じて取り寄せ、ご契約の前にご説明しています。

長期修繕計画

これから25〜30年ほどのあいだに、いつ・どんな修繕を・いくらで行うかをまとめた計画です。

次のような点を見ておきましょう。

• 計画が5年ほどごとに見直されているか
• 計画の終わりまで、修繕積立金が足りる見込みになっているか
• 足りない場合、値上げや一時金の予定が書かれているか

計画が古いままになっていたり、途中で積立金が足りなくなる計画だったりする場合は、注意が必要です。

総会の議事録

管理組合の総会で、何が話し合われたかの記録です。

2〜3年分に目を通すと、そのマンションが今どんな課題を抱えているかが見えてきます。

• 修繕積立金の値上げや、大規模修繕の話が出ているか
• 雨漏り、給水管の故障など、建物の不具合の話が出ているか
• 騒音、ペット、駐車場などで、住んでいる人どうしのトラブルがあるか
• 総会の出席者が少なすぎないか、理事のなり手がいるか

管理規約・使用細則

マンションごとの住まいのルールです。

暮らし方に直接かかわるので、特に次の点は買う前に確かめておきましょう。

• ペットを飼えるか(種類・大きさ・頭数)
• リフォームでできること・できないこと(床の材料、水回りの移動など)
• 駐車場・駐輪場・バイク置き場の決まりと空き状況
• 楽器の演奏、事務所としての使用など

リフォームを考えている場合は、床の遮音の基準など、細かい決まりがあることが多いため、管理規約とあわせて確かめておくと安心です。

　

内見のときに見ておきたい共用部分

書類だけでなく、内見のときに共用部分を見ると、管理の状態がよくわかります。

場所	見るところ
エントランス・廊下	清掃が行き届いているか、照明が切れたままになっていないか
ゴミ置き場	整理されているか、決まりが守られているか
集合郵便受け	チラシがあふれていないか
掲示板	古いお知らせが貼りっぱなしになっていないか、どんな注意書きがあるか
駐輪場・駐車場	放置された自転車がないか、空きはあるか
外壁・階段	ひび割れ、さび、はがれ、雨のしみがないか

八潮市は車で暮らす方が多く、駐車場や、バイク・自転車の置き場に空きがあるかは大切なポイントです。

部屋が気に入っても、車やバイクを置く場所がなくて見送ることもあるため、早めに確かめておきましょう。

管理人さんがいる時間に見学すると、建物の雰囲気や、住んでいる方の様子もわかります。

　

2026年4月の法改正で変わったこと

マンションの管理のルールを定める「区分所有法」が改正され、2026年4月1日から施行されています。

建物の老朽化と、住んでいる人の高齢化が進むなかで、話し合いで物事を決めやすくするための改正です。

修繕などは「出席した人」の多数決で決められるように

これまでは、外壁や屋上の工事などを決めるときも、マンションの持ち主全員を数に入れた多数決が必要でした。

総会に出てこない人が多いと、賛成が足りず、必要な修繕が決められないことがありました。

改正後は、修繕など、持ち主の権利を手放すことにつながらない決議は、総会に出席した人(委任状や書面で議決権を使った人を含む)の多数決で決められるようになりました。

連絡がつかない持ち主を、数から外せるように

持ち主が亡くなって相続人がわからない、住所を調べても連絡がつかない、という部屋があると、決議に必要な賛成を集めにくくなります。

改正後は、裁判所が認めた場合、そうした持ち主を決議の数から外せる制度ができました。

買う人にとっての意味

修繕の話し合いが進めやすくなる一方で、総会に出ないと、自分の知らないうちに大事なことが決まる可能性が高くなりました。

買ったあとは、総会のお知らせに目を通し、出席するか、委任状や議決権行使書を出すようにしましょう。

また、法改正にあわせて、管理規約の見直しを進めているマンションもあります。

買う前に、管理規約がいつ見直されたかも、あわせて確かめておくと安心です。

「管理計画認定」も目安のひとつ

2022年4月から、管理の計画や修繕積立金などが一定の基準を満たしたマンションを、自治体が認定する「管理計画認定制度」が始まっています。

認定を受けたマンションは、住宅ローンの金利の引き下げを受けられる場合もあります。

まだ認定を受けているマンションは多くありませんが、管理の状態を比べる目安のひとつになります。

　

築年数が古いマンションを選ぶときは

八潮市や草加市には、築30年を超える中古マンションも多く、価格の手ごろさが魅力です。

築年数が古いマンションを選ぶときは、次の点も確かめておきましょう。

• 1981年6月より前に建築確認を受けた建物は、古い耐震基準で建てられている
• 給水管・排水管の取り替えが済んでいるか、予定があるか
• エレベーターの有無、取り替えの時期
• 大規模修繕が、これまで計画どおりに行われてきたか

古い耐震基準の建物は、住宅ローンや税金の優遇の条件にかかわることがあるため、早めに不動産会社に確認しましょう。

築年数が古くても、修繕が計画どおりに行われ、積立金にも余裕があるマンションは少なくありません。

「古いから避ける」のではなく、「どう管理されてきたか」で判断するのがおすすめです。

　

よくあるご質問

修繕積立金が安いマンションは、お得ですか？

毎月の負担が軽いのは魅力ですが、安すぎる場合は、将来の値上げや一時金の可能性があります。

長期修繕計画を見て、この先も足りる計画になっているかを確かめましょう。

管理組合の理事は、必ずやらなければいけませんか？

多くのマンションでは、持ち主が順番に理事を務めます。

回ってくる頻度や仕事の内容はマンションによって違うため、管理規約や総会の議事録で確かめておくとよいでしょう。

書類は、契約の前に見られますか？

重要事項調査報告書や管理規約は、契約の前にお見せできます。

長期修繕計画や総会の議事録も、売主側を通じて取り寄せられることが多いので、気になる物件があればお気軽にご相談ください。

管理会社に任せきりのマンションは大丈夫ですか？

管理会社に任せていること自体は一般的です。

大切なのは、管理組合が管理会社の仕事をきちんと確認し、総会で必要なことを話し合えているかどうかです。

総会の議事録を見ると、その様子がよくわかります。

　

まとめ

• 中古マンションは、部屋の中と同じくらい、建物全体の管理の状態が大切
• 毎月のお金は、ローンに管理費・修繕積立金・駐車場代を足して考える
• 修繕積立金は、国の目安と比べて、将来の値上げの予定も確かめる
• 重要事項調査報告書・長期修繕計画・総会の議事録・管理規約に目を通す
• 内見では、エントランス・ゴミ置き場・駐輪場などの共用部分も見る
• 2026年4月から、修繕などは総会の出席者の多数決で決まる。買ったあとは総会に参加を

管理のよいマンションは、長く安心して住めるだけでなく、将来売るときにも評価されやすくなります。

気になる物件が見つかったら、部屋の中とあわせて、管理の状態もぜひ確かめてみてください。

　

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三共コスモスは1990年の設立以来、八潮市を中心に、草加市・三郷市などで不動産の仲介・買取を行ってきました。

中古マンションのご購入では、部屋の内見だけでなく、管理の書類の取り寄せや、修繕積立金の見通しのご説明まで、順を追ってお手伝いします。

購入にかかる諸費用は「中古一戸建てを買うときの諸費用はいくら？」、ローンの準備は「住宅ローンの事前審査、いつ・どう受ける？」もあわせてご覧ください。

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