中古一戸建てを探していると、物件の価格に目が行きがちです。
ところが、実際に家を買うときには、物件の価格とは別に「諸費用」がかかります。
仲介手数料、登記の費用、住宅ローンの手数料、火災保険など、ひとつひとつは聞いたことがあっても、合計でいくらになるのかは、なかなかイメージしにくいものです。
諸費用を考えずに予算を決めてしまうと、契約の直前になって手元の資金が足りないことに気づく、ということも起こります。
この記事では、中古一戸建てを買うときにかかる諸費用の内訳と目安、2,500万円の家を例にした試算、支払う時期、諸費用を抑えるコツをまとめました。
八潮市で家探しのお手伝いをしている当社の立場から解説します。
諸費用の目安は、物件価格の7〜10％ほど
中古一戸建てを不動産会社の仲介で買う場合、諸費用の合計は、物件価格の7〜10％ほどが目安です。
2,500万円の家なら、およそ175万〜250万円になります。
新築の建売住宅でも仲介で買う場合は同じような割合ですが、中古一戸建てには、仲介手数料がかかることが多い、リフォームの費用が別にかかることがある、という特徴があります。
そのため、中古は新築より諸費用が少ないと思い込まず、早めに見積もっておくことが大切です。
幅があるのは、住宅ローンの借り方や、火災保険の補償の内容、建物の古さによって、金額が大きく変わるためです。
次の章から、内訳をひとつずつ見ていきます。
中古一戸建ての諸費用の内訳
仲介手数料
不動産会社の仲介で買う場合にかかる費用で、諸費用の中でいちばん大きな割合を占めます。
仲介手数料は、法律で上限が決まっています。
400万円を超える物件の場合、上限は「物件価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額です。
2,500万円の家なら、上限は89万1,000円(税込)になります。
売主から直接買う場合や、不動産会社が売主の物件を買う場合は、仲介手数料はかかりません。
印紙代(売買契約書・ローンの契約書)
売買契約書には、売買の金額に応じた収入印紙を貼ります。
1,000万円を超え5,000万円以下の物件なら、軽減の措置で1万円です(2027年3月31日までに作る契約書が対象)。
住宅ローンを借りるときの契約書(金銭消費貸借契約書)にも、借りる金額に応じて印紙が必要です。
1,000万円を超え5,000万円以下の借入れなら2万円です。
ただし、ローンの契約を電子契約で結ぶ場合は、印紙は不要です。
登記費用(登録免許税と司法書士への報酬)
家を買うと、土地と建物の名義を自分に移す登記(所有権移転登記)をします。
住宅ローンを借りる場合は、金融機関が家を担保にとる登記(抵当権設定登記)も同時に行います。
登記のときには、国に納める登録免許税と、手続きを頼む司法書士への報酬がかかります。
| 登記の種類 | 登録免許税の税率 | 計算のもとになる金額 |
|---|---|---|
| 土地の名義の移転 | 1.5％(2029年3月31日まで) | 土地の固定資産税評価額 |
| 建物の名義の移転 | 0.3％(住宅用で条件を満たす場合。2027年3月31日まで) | 建物の固定資産税評価額 |
| 抵当権の設定 | 0.1％(住宅用で条件を満たす場合。2027年3月31日まで) | 借入れの金額 |
建物の0.3％や抵当権の0.1％は、自分が住む家で、床面積が50㎡以上であることなどが条件です。
1982年より前に建てられた家は、耐震基準に合っていることの証明がないと、軽減を受けられないことがあります。
その場合、建物の名義の移転は2％で計算するため、登記費用が大きく変わります。
司法書士への報酬は事務所によって違いますが、登録免許税と合わせて、30万〜45万円ほどになることが多いです。
住宅ローンの手数料・保証料
住宅ローンを借りるときは、金融機関に手数料や保証料を支払います。
支払い方には、主に2つの型があります。
- 事務手数料が借入額の2.2％(税込)ほどかかり、保証料はかからない型
- 事務手数料は数万円で、保証料が借入額や返済期間に応じてかかる型
2,500万円を35年で借りる場合、どちらの型でも、50万円前後になることが多いです。
保証料を金利に上乗せして、最初に払わずに済む方法を選べる金融機関もあります。
火災保険・地震保険
住宅ローンを借りる場合、火災保険への加入を求められるのが一般的です。
地震保険は任意ですが、火災保険とセットでしか入れません。
保険料は、建物の構造や広さ、補償の内容、契約の期間によって大きく変わります。
木造の中古一戸建てで、5年契約の場合、地震保険を含めて10万〜30万円ほどを見ておくと安心です。
八潮市は川に囲まれた低い土地が多い地域です。
購入する家の場所を市のハザードマップで確かめ、水災の補償をつけるかどうかを考えておきましょう。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日に家を持っている人(売主)に1年分が課税されます。
そのため、引き渡しの日から年末までの分を、日割りで売主に支払うのが一般的です。
年税額が12万円の家を7月1日に引き渡す場合なら、およそ6万円です。
不動産取得税
家を買ったあと、数か月してから、都道府県から不動産取得税の通知が届くことがあります。
中古の住宅は、建てられた時期に応じた控除があり、住宅用の土地にも軽減があります。
自分が住む家で条件を満たせば、税額がかからない、または少なく済むことも多いです。
ただし、申告が必要な場合があるので、通知や案内が届いたら内容を確かめてください。
そのほか、見落としやすい費用
- 住民票や印鑑証明書などの取得費用
- 引っ越しの費用
- カーテン、照明、エアコンなどの購入費用
- 建物の状態を調べるインスペクション(建物状況調査)の費用(数万円ほど)
- リフォームの費用
中古一戸建ての場合、特にリフォームの費用で予算が大きく変わります。
水まわりの交換や外壁の塗装などは、数十万〜数百万円かかることもあるので、物件を見るときに、どこまで手を入れるかを考えておきましょう。
2,500万円の中古一戸建てで試算してみると
八潮市で、2,500万円の中古一戸建てを、仲介で、住宅ローンを2,500万円借りて買う場合で試算してみます。
固定資産税評価額は、土地1,000万円・建物300万円と仮に置いています。
実際の評価額は物件ごとに違うので、あくまで目安としてご覧ください。
| 費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約89万円 |
| 印紙代(売買契約書・ローン契約書) | 約3万円 |
| 登記費用(登録免許税・司法書士への報酬) | 約30万〜45万円 |
| 住宅ローンの手数料・保証料 | 約50万〜55万円 |
| 火災保険・地震保険(5年) | 約10万〜30万円 |
| 固定資産税などの清算金 | 約数万〜10万円 |
| 合計 | 約185万〜230万円(物件価格の7〜9％ほど) |
このほかに、引っ越しやリフォームの費用がかかります。
物件価格のほかに、少なくとも200万円前後は手元に用意しておくか、諸費用を含めて借りられるかを、事前に確かめておくと安心です。
諸費用は、いつ支払う？
諸費用は、一度にまとめて支払うわけではありません。
家探しの流れに沿って、支払う時期を整理すると、次のようになります。
| 時期 | 支払うもの |
|---|---|
| 売買契約のとき | 手付金(物件価格の5〜10％ほど。代金の一部)、売買契約書の印紙代、仲介手数料の半分(契約時と引き渡し時に分けることが多い) |
| ローン契約のとき | ローン契約書の印紙代(電子契約なら不要) |
| 決済・引き渡しのとき | 残りの代金、仲介手数料の残り、登記費用、ローンの手数料・保証料、固定資産税などの清算金、火災保険料 |
| 引き渡しの数か月後 | 不動産取得税(かかる場合) |
| 翌年から毎年 | 固定資産税・都市計画税 |
ここで気をつけたいのが、売買契約のときに支払う手付金です。
手付金は代金の一部ですが、住宅ローンのお金が出るのは決済の日なので、契約の時点では手元の資金から支払う必要があります。
2,500万円の家なら、手付金と印紙代、仲介手数料の半分で、契約の日までに170万〜300万円ほどの現金が必要になることがあります。
手元の資金が少ない場合は、手付金の額を売主と相談することもできるので、早めに不動産会社に伝えておきましょう。
諸費用を抑えるコツ
住宅ローンの手数料の型を比べる
手数料型か保証料型か、繰り上げ返済をする予定があるかで、総額の負担は変わります。
金利だけでなく、手数料や保証料も含めた総額で比べることが大切です。
住宅ローンの事前審査をどう受けるかは「住宅ローンの事前審査、いつ・どう受ける？」でまとめています。
火災保険は、補償の内容を選ぶ
火災保険は、金融機関や不動産会社に紹介されたものでなくても、自分で選んで加入できます。
建物の場所に合わせて、必要な補償を選び、いくつかの見積もりを比べてみましょう。
ローン契約を電子契約にする
住宅ローンの契約を電子契約で結べる金融機関なら、ローン契約書の印紙代(2,500万円の借入れなら2万円)がかかりません。
登記費用の軽減を受けられる家かを確かめる
1982年より前に建てられた家の場合、耐震基準に合っていることの証明が取れるかどうかで、登記費用や、住宅ローン控除を受けられるかが変わることがあります。
古い家を検討するときは、購入の申込みの前に、不動産会社に確認しておきましょう。
諸費用を含めて借りられるか確かめる
金融機関によっては、諸費用の分も含めて住宅ローンを借りられることがあります。
ただし、借入額が増えればそのぶん返済も増えるので、無理のない範囲で考えることが大切です。
中古一戸建ても、住宅ローン控除の対象になる
住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、新築だけでなく中古住宅も対象です。
2026年の税制改正で、中古住宅の扱いが広がりました。
ただし、建物の床面積や、建てられた時期(1982年以降か、耐震基準に合っているか)、省エネ性能などによって、受けられるかどうかや、控除の額が変わります。
購入する家が対象になるかは、契約の前に不動産会社や税務署に確認しておきましょう。
八潮市で中古一戸建てを探すときの予算の考え方
八潮市で家を買う場合、つくばエクスプレスの八潮駅に近いエリアと、バス便のエリアとで、価格帯が大きく変わります。
新築一戸建ての価格帯は「八潮市の新築一戸建て、いくらで買える？」、エリアごとの暮らしやすさは「八潮駅周辺の住みやすさ」で紹介しています。
予算を考えるときは、次のような順番がおすすめです。
- 無理なく返せる毎月の返済額から、借入れの目安を考える
- 手元の資金から、手付金と諸費用(物件価格の7〜10％ほど)、引っ越しの費用を差し引く
- 残りを、物件の価格とリフォームの費用に振り分ける
中古一戸建ては、価格が手ごろな代わりに、リフォームの費用がかかることがあります。
物件の価格だけで比べず、リフォームを含めた総額で、新築や土地を買って建てる場合と比べてみると、判断しやすくなります。
土地を買って家を建てる場合は「八潮市で土地を探して家を建てる流れと注意点」をご覧ください。
よくあるご質問
諸費用も住宅ローンで借りられますか？
金融機関によっては、諸費用を含めて借りられる住宅ローンや、諸費用ローンがあります。
ただし、金利や審査の条件が変わることがあるので、事前審査のときに確認しておきましょう。
仲介手数料がかからない物件はありますか？
売主から直接買う場合や、不動産会社が売主の物件を買う場合は、仲介手数料はかかりません。
物件の広告に「売主」と書かれているかどうかで確認できます。
中古一戸建ての諸費用は、新築より安いですか？
不動産会社の仲介で買う場合は、新築の建売住宅でも中古でも、諸費用の割合は大きく変わりません。
ただし、中古の場合はリフォームの費用が別にかかることがあるので、合わせて考えることが大切です。
諸費用はいつまでに用意すればいいですか？
売買契約のときに、手付金・印紙代・仲介手数料の半分ほどが必要です。
残りは決済・引き渡しの日に支払います。
購入の申込みをする前に、手元の資金でどこまで払えるかを確認しておきましょう。
まとめ
- 中古一戸建ての諸費用は、物件価格の7〜10％ほどが目安
- 主な内訳は、仲介手数料・印紙代・登記費用・住宅ローンの手数料・火災保険・固定資産税などの清算金
- 2,500万円の家なら、引っ越しやリフォームを除いて約185万〜230万円
- 手付金は代金の一部だが、契約のときに手元の資金から支払う
- ローンの型、火災保険の補償、電子契約などで、諸費用は抑えられることがある
- 中古一戸建ても、条件を満たせば住宅ローン控除の対象
諸費用は、物件が決まってから慌てて計算するより、家探しを始める段階で見積もっておくほうが、予算の立て方に迷いません。
三共コスモスにご相談ください
三共コスモスは1990年の設立以来、八潮市を中心に、草加市・三郷市などで不動産の仲介・買取を行ってきました。
気になる物件があれば、その家の場合の諸費用の目安や、手付金の額、リフォームの考え方まで、お客様の状況に合わせてご案内します。
まだ買うかどうか決めていない段階でも、お気軽にお問い合わせください。
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