八潮市で家を探し始めると、早い段階で「住宅ローンの事前審査は済んでいますか？」と聞かれることがあります。
まだ買う家も決まっていないのに審査を受けていいのか、どこに申し込めばいいのか、審査に落ちたら記録が残るのではないか。
初めて家を買う方にとっては、わからないことが多い手続きです。
一方で、事前審査を後回しにしていると、気に入った家が見つかったときに、すぐに購入の申込みができないことがあります。
人気のある新築一戸建てや、手ごろな価格の中古住宅は、申込みが重なることも珍しくありません。
この記事では、住宅ローンの事前審査を受けるタイミング、必要な書類、審査で見られること、通ったあとに気をつけることを、家探しの順番に沿ってまとめました。
八潮市で家探しのお手伝いをしている当社の立場から解説します。
住宅ローンの「事前審査」とは
住宅ローンの審査は、ふつう2段階に分かれています。
ひとつ目が「事前審査」です。
仮審査とも呼ばれ、収入や勤め先、ほかの借入れなどをもとに、いくらくらいまで貸せそうかを金融機関が簡単に審査します。
ふたつ目が「本審査」です。
購入する家が決まり、売買契約を結んだあとに、物件の担保としての価値や、健康状態(団体信用生命保険の加入)も含めて、正式に審査します。
| 事前審査 | 本審査 | |
|---|---|---|
| 受ける時期 | 物件探しの途中〜購入の申込み前 | 売買契約のあと |
| 審査の中身 | 収入・勤め先・ほかの借入れなど | 事前審査の内容に加え、物件の価値、健康状態など |
| 結果が出るまで | 数日〜1週間ほどが多い | 1〜2週間ほどが多い |
| 必要な書類 | 少なめ | 多い(住民票、印鑑証明書、売買契約書など) |
結果が出るまでの日数は金融機関によって違い、ネット銀行は長めにかかることもあります。
事前審査に通っても、本審査で落ちることはある
事前審査は、あくまで「この条件なら貸せそう」という見込みです。
本審査で、申告した内容と書類の数字が違っていたり、事前審査のあとに新しい借入れをしていたりすると、本審査で通らないことがあります。
本審査に通らないと、ローン特約(ローンが通らなかったときに契約を白紙に戻せる取り決め)で契約を解除することになり、せっかく見つけた家を買えなくなります。
事前審査は、いつ受けるのがいい？
結論から言うと、「ここなら買ってもいい」と思える家が見つかりそうな段階で受けておくのがおすすめです。
早めに受けておくと、申込みで有利になる
購入の申込みをするとき、売主や不動産会社から、事前審査に通っているかを確認されることがよくあります。
同じ家に申込みが重なった場合、事前審査が済んでいる方を優先する売主も少なくありません。
事前審査の結果を待っているあいだに、ほかの方に先を越されてしまうこともあります。
物件が見つかってから慌てて申し込むより、少し前倒しで準備しておくほうが安心です。
早すぎると、有効期限が切れることも
事前審査の結果には、有効期限があります。
金融機関によって違いますが、3〜6か月ほどとしているところが多いようです。
家探しを始めたばかりで、まだエリアも予算も決まっていない段階で受けても、物件が見つかるころには期限が切れてしまうかもしれません。
その場合は、もう一度申し込み直すことになります。
物件の情報が必要な金融機関も多い
事前審査では、購入する予定の物件の住所や価格を書く欄があるのが一般的です。
物件が決まっていなくても受け付けてくれる金融機関もありますが、物件の情報があるほうが、結果の精度は高くなります。
そのため、実際の進め方としては、次のような順番がおすすめです。
- 家探しを始めたら、まず年収や手元の資金から、無理なく返せる借入額の目安を考える
- 候補になる家が見つかってきたら、その家の情報を使って事前審査に申し込む
- 事前審査に通ったら、購入の申込み(買付証明書の提出)をする
事前審査に必要な書類
金融機関によって違いますが、事前審査ではおおむね次のような書類を用意します。
- 本人確認書類(運転免許証やマイナンバーカードなど)
- 健康保険証(勤め先や加入期間を確認するため)
- 収入がわかる書類(会社員は源泉徴収票、自営業の方は確定申告書を2〜3年分)
- 購入予定の物件の資料(販売図面など)
- ほかに借入れがある場合は、その返済額がわかるもの
最近は、スマートフォンやパソコンからインターネットで申し込める金融機関が増えています。
書類も、写真を撮ってアップロードするだけで済むことが多くなりました。
ご夫婦で収入を合わせて借りる(ペアローンや収入合算)場合は、お二人分の書類が必要です。
ペアローンの注意点は「ペアローンの「がん団信」、実は贈与税がかかることがあるかもしれません」でも取り上げています。
審査で見られる、主なポイント
年収に対する返済額の割合
住宅ローンの審査で特に大切なのが、年収に対して、1年間の返済額がどのくらいの割合になるかです(返済負担率)。
たとえば、住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円未満の方は30%以下、400万円以上の方は35%以下が基準になっています。
この返済額には、住宅ローンだけでなく、車のローンやカードローンなど、ほかの借入れの返済も含まれます。
民間の銀行も、それぞれの基準で同じような計算をしています。
その際、実際の金利より高い金利で返済額を計算することが多いため、思ったより借入額が伸びないこともあります。
勤め先と勤続年数
収入が安定しているかどうかを見るため、勤め先や勤続年数、雇用の形も確認されます。
転職したばかりの方や、自営業の方は、求められる書類が増えたり、審査が厳しめになったりすることがあります。
ほかの借入れと、これまでの返済の記録
車のローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いやリボ払いなども、審査の対象になります。
スマートフォン本体の分割払いも、ローンの一種として記録されます。
過去に返済が遅れたことがあると、その記録が信用情報機関に残っていて、審査に影響することがあります。
年齢と完済時の年齢
住宅ローンは、80歳までに完済する条件にしている金融機関が多いです。
借りるときの年齢が高いと、返済期間が短くなり、そのぶん毎月の返済額が上がります。
事前審査は、何行に申し込めばいい？
事前審査は、1つの金融機関だけでなく、2〜3か所に申し込む方が多いです。
金融機関ごとに審査の基準や金利、保証料などの条件が違うため、比べてから選べるようにするためです。
ただし、むやみに数多く申し込むのはおすすめしません。
金融機関がローンの審査で信用情報を照会すると、その記録が半年ほど残ります。
短いあいだに多くの申込みが重なると、ほかの金融機関から見て、印象がよくないことがあります。
候補を絞り、金利のタイプ(変動か固定か)や団体信用生命保険の内容も比べたうえで、2〜3か所にとどめるのが無難です。
金利のタイプによる違いや、金利が上がったときの影響は、「変動金利が上がってローンが払えない！？」でも取り上げています。
事前審査に通ったあと、気をつけること
新しい借入れやカードの申込みをしない
事前審査から本審査までのあいだに、車を買ってローンを組んだり、新しくクレジットカードを作ったりすると、本審査で返済の負担が増えたと見られることがあります。
家具や家電を分割払いで買うのも、引き渡しが終わるまで待つほうが安心です。
転職や退職は、引き渡しが済んでから
本審査では、勤め先や収入をもう一度確認します。
事前審査のあとに転職すると、本審査をやり直すことになったり、通らなくなったりすることがあります。
転職を考えている場合は、早めに不動産会社と金融機関に伝えておきましょう。
健康状態も本審査で確認される
多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険(ローンを借りた人が亡くなったときなどに、残りの返済がなくなる保険)への加入が条件になっています。
本審査では、この保険のための健康状態の告知があり、持病によっては加入できないこともあります。
気になることがあれば、事前審査の段階で金融機関に相談しておくと安心です。
八潮市で家を探すときの流れの中で
八潮市で家を買う場合の、おおまかな流れと事前審査の位置は、次のとおりです。
| 順番 | やること | 事前審査との関係 |
|---|---|---|
| 1 | 予算とエリアを考える | 無理なく返せる借入額の目安を考える |
| 2 | 物件を探す・内見する | 候補が見えてきたら、事前審査の準備 |
| 3 | 事前審査に申し込む | 結果が出るまで数日〜1週間ほど |
| 4 | 購入の申込み | 事前審査に通っていると、話が進めやすい |
| 5 | 売買契約 | ローン特約の内容を確認する |
| 6 | 本審査・ローン契約 | 新しい借入れや転職は控える |
| 7 | 決済・引き渡し | ローンの実行と同時に、代金を支払う |
八潮市の新築一戸建ての価格帯は「八潮市の新築一戸建て、いくらで買える？」、土地を買って家を建てる場合の流れは「八潮市で土地を探して家を建てる流れと注意点」で解説しています。
エリア選びで迷っている方は「八潮駅周辺の住みやすさ」もあわせてご覧ください。
土地を買って家を建てる場合は、土地の代金と建物の代金を支払う時期がずれるため、つなぎ融資などが必要になることがあります。
建売住宅や中古住宅とは事前審査の進め方も変わるので、早めに金融機関や不動産会社に相談しておきましょう。
よくあるご質問
事前審査を受けたら、その家を必ず買わないといけませんか？
いいえ、事前審査を受けても、買う義務はありません。
金融機関に手数料を払う必要も、ふつうはありません。
事前審査に落ちたら、もう住宅ローンは組めませんか？
金融機関によって審査の基準は違うため、ほかの金融機関では通ることもあります。
借入額を下げる、自己資金を増やす、ほかの借入れを先に返すなど、条件を見直すことで通る場合もあります。
自営業や転職したばかりでも、事前審査は受けられますか？
受けることはできます。
ただし、確定申告書を数年分求められたり、勤続年数の条件があったりするので、金融機関ごとの条件を確かめてから申し込みましょう。
頭金がなくても、住宅ローンは組めますか？
物件の価格の全額を借りられる住宅ローンもあります。
ただし、家を買うときには、登記費用や仲介手数料、火災保険料などの諸費用もかかります。
諸費用の分は、手元の資金で用意しておくと安心です。
まとめ
- 住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2段階
- 事前審査は「ここなら買ってもいい」と思える家が見つかりそうな段階で受けると、購入の申込みで有利になりやすい
- 結果には3〜6か月ほどの有効期限があることが多く、早すぎると申し込み直しになる
- 審査では、年収に対する返済額の割合、勤め先、ほかの借入れ、年齢などが見られる
- 申込みは2〜3か所にとどめ、条件を比べて選ぶ
- 事前審査に通ったあとは、新しい借入れや転職を控える
住宅ローンは、家の価格と同じくらい、家探しの進み方を左右します。
物件探しと並行して準備しておけば、気に入った家が見つかったときに、落ち着いて判断できます。
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三共コスモスは1990年の設立以来、八潮市を中心に、草加市・三郷市などで不動産の仲介・買取を行ってきました。
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