物件探しを続けていると、いつか「この家がいい」と思える物件に出会います。
ただ、気に入った家が見つかってから、実際に鍵を受け取って住み始めるまでには、いくつもの手続きがあります。
初めて家を買う方にとっては、申込みをしたらもう取り消せないのか、手付金はいくら用意すればいいのか、契約の日に何をするのかなど、わからないことが多いと思います。
この記事では、気に入った家が見つかってから引き渡しまでの流れを、八潮市で不動産仲介・買取を行う当社の立場から解説します。
段階ごとに、やることと、気をつけたい点をまとめました。
全体の流れと期間の目安
申込みから引き渡しまで、1〜2か月が目安
気に入った家が見つかってから、引き渡しまでの流れは、おおむね次のとおりです。
| 段階 | やること | 時期の目安 |
|---|---|---|
| ① 購入申込み | 購入申込書を出し、価格や条件を売主と相談する | 内見の当日〜数日 |
| ② 住宅ローンの事前審査 | まだなら、この段階で申し込む | 申込みと同じころ |
| ③ 重要事項説明・売買契約 | 物件の説明を受け、契約を結び、手付金を払う | 申込みから1〜2週間 |
| ④ 住宅ローンの本審査・契約 | 本審査を受け、金融機関とローンの契約を結ぶ | 契約から2〜3週間 |
| ⑤ 決済・引き渡し | 残りの代金を払い、名義を変え、鍵を受け取る | 契約から1か月前後 |
売主の引っ越しの都合や、住宅ローンの審査の進み方によって、期間は前後します。
売主がまだ住んでいる家の場合は、引っ越し先が決まるまで、2〜3か月ほどかかることもあります。
先に住宅ローンの事前審査を受けておくと話が早い
人気のある物件は、ほかの方からも申込みが入ることがあります。
住宅ローンの事前審査が済んでいると、売主にとっても「この方なら買える」と安心できるため、話を進めやすくなります。
事前審査の受け方は「住宅ローンの事前審査、いつ・どう受ける？」でくわしく紹介しています。
① 購入申込み
購入申込書で、買いたい条件を伝える
買いたい家が決まったら、不動産会社を通じて「購入申込書」(買付証明書ともいいます)を売主に出します。
購入申込書には、次のような内容を書きます。
- 買いたい価格
- 手付金の額
- 住宅ローンを使うかどうか、借りる予定の金額
- 契約の時期と、引き渡しの希望時期
- そのほかの希望(エアコンなどの設備を残してほしい、など)
価格の相談(値引きの交渉)も、この購入申込書で行います。
売主の事情や、物件が売りに出てからの期間によって、相談に応じてもらえるかどうかは変わります。
当社では、周りの売り出し物件や成約の傾向もふまえて、どのくらいの金額なら相談の余地がありそうかをお伝えしています。
申込みは、まだ契約ではない
購入申込書は、買いたいという意思を伝える書類で、出しただけで契約が成立するわけではありません。
契約の前であれば、申込みを取り消しても、お金を払う必要は原則としてありません。
ただ、売主は申込みを受けて、ほかの方の内見を断ったり、引っ越しの準備を始めたりすることがあります。
申込みは、買う気持ちがかたまってから出すようにしましょう。
申込みの順番と、売主の判断
同じ物件に複数の申込みが入ったとき、どの方と話を進めるかを決めるのは売主です。
申込みの順番だけでなく、価格や、住宅ローンの事前審査が済んでいるか、引き渡しの時期が合うかなども見て判断されます。
② 重要事項説明
契約の前に、物件のことをくわしく聞く
売買契約の前に、宅地建物取引士から「重要事項説明」を受けます。
物件について知っておくべきことを書面にまとめ、口頭で説明するもので、法律で義務づけられています。
主に、次のような内容が説明されます。
| 項目 | 内容の例 |
|---|---|
| 登記の内容 | 誰の名義か、抵当権が付いていないか |
| 法令の制限 | 用途地域、建ぺい率・容積率、建て替えのときの制限 |
| 道路 | 家の前の道路の種類と幅、敷地が道路に接している長さ |
| 水道・ガス・下水 | 引き込まれているか、前面道路の配管の状況 |
| 災害のリスク | 洪水・土砂災害などのハザードマップでの位置 |
| 契約の条件 | 手付金、契約を解除するときの決まり、ローン特約 |
八潮市は中川・綾瀬川にはさまれた平らな土地で、洪水のハザードマップでは、多くの地域で浸水が想定されています。
重要事項説明では、ハザードマップのどこに物件があるかも説明します。
わからないことは、その場で聞く
重要事項説明は専門用語が多く、1時間以上かかることもあります。
当社では、契約の数日前に書面の案をお渡しし、事前に目を通していただくようにしています。
わからない言葉や、気になる点は、その場で遠慮なく聞いてください。
説明を受けて納得できないことがあれば、契約の前に解決しておくことが大切です。
2022年から、重要事項説明はオンライン(ビデオ通話)でも受けられるようになりました。
遠方にお住まいの方など、ご希望に応じて対応しています。
③ 売買契約と手付金
売買契約の日に用意するもの
重要事項説明のあと、続けて売買契約を結ぶのが一般的です。
契約の日には、主に次のものを用意します。
- 手付金
- 印鑑(住宅ローンを使う場合は実印が安心です)
- 本人確認書類(運転免許証など)
- 収入印紙(売買契約書に貼るもの)
- 仲介手数料の半分(契約時と引き渡し時に分けて払う場合)
手付金は、物件価格の5〜10%が目安
手付金は、契約のときに買主が売主に払うお金で、最終的には代金の一部に充てられます。
金額は売主と相談して決めますが、物件価格の5〜10%ほどが目安です。
たとえば、2,500万円の家なら、125万〜250万円ほどになります。
売主が不動産会社の場合は、法律で、手付金は代金の20%までと決められています。
手付金は、住宅ローンでは借りられず、現金で用意するのが基本です。
自己資金が少ない場合は、売主と相談して金額を下げてもらえることもありますので、申込みの段階でご相談ください。
手付金を払うと、契約を取りやめるときの決まりができる
手付金には、契約をやめるときのルールを決める役割があります。
買主の都合で契約をやめる場合は、払った手付金をあきらめれば、契約を解除できます(手付放棄)。
反対に、売主の都合でやめる場合は、受け取った手付金の倍の額を買主に払って解除します。
ただし、手付で解除できるのは、相手が契約の実行に取りかかる前までです。
契約書で「○月○日まで」と期限を決めることが多いため、契約書で確かめておきましょう。
住宅ローンが通らなかったときの「ローン特約」
住宅ローンを使って買う場合は、売買契約書に「ローン特約(融資特約)」を入れるのが一般的です。
決められた期限までに住宅ローンの本審査が通らなかった場合に、契約をなかったことにできる約束です。
この場合、払った手付金は買主に戻ります。
ローン特約では、借りる金融機関、借りる金額、本審査の期限が書かれます。
書かれた内容と違う金融機関で申し込んで断られた場合などは、特約が使えないこともあるため、内容をよく確かめておきましょう。
中古住宅の場合は、売主の責任の範囲も確認
中古住宅では、引き渡しのあとに雨漏りやシロアリの被害などが見つかったとき、売主がどこまで責任を負うか(契約不適合責任)を、契約で決めます。
個人の売主の場合は、責任を負う期間を引き渡しから数か月に限ったり、責任を負わない約束にしたりすることも少なくありません。
建物の状態が気になる場合は、契約の前に、建物の検査(ホームインスペクション)を受けることもできます。
内見のときに見ておきたい点は「中古一戸建ての内見で、どこを見ればいい？」もご覧ください。
④ 住宅ローンの本審査と契約
契約が済んだら、すぐに本審査へ
売買契約を結んだら、すぐに住宅ローンの本審査を申し込みます。
本審査では、売買契約書や重要事項説明書、収入を証明する書類、住民票などを金融機関に出します。
本審査の結果が出るまでは、1〜2週間ほどかかるのが一般的です。
ローン特約の期限に間に合うよう、書類は早めにそろえておきましょう。
本審査が通ったら、金融機関とローンの契約
本審査が通ったら、金融機関と住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)を結びます。
借りる金額、金利の種類、返済の期間などをここで最終的に決めます。
あわせて、火災保険の申し込みや、司法書士との打ち合わせ、引っ越しの手配も進めておきます。
本審査の前後で気をつけたいこと
本審査の前後に、車のローンを組んだり、クレジットカードを新しく作ったり、転職したりすると、審査に影響することがあります。
引き渡しが済むまでは、大きな買い物や借り入れは控えておくと安心です。
⑤ 決済と引き渡し
当日の流れ
決済と引き渡しは、平日の午前中に、買主が住宅ローンを借りる金融機関で行うことが多くあります。
売主・買主・不動産会社・司法書士が集まり、1〜2時間ほどで次のことを行います。
1. 司法書士が、名義を変えるための書類がそろっているか確かめる
2. 住宅ローンが実行され、買主の口座にお金が入る
3. 買主が、残りの代金と諸費用を売主などに振り込む
4. 固定資産税などの精算金を払う
5. 売主から鍵と、物件の書類を受け取る
同じ日に、司法書士が法務局で、名義を買主に変える登記を申請します。
決済の日に払うお金
決済の日には、残りの代金のほかに、次のような諸費用を払います。
- 仲介手数料の残り(400万円を超える物件で、価格の3%+6万円に消費税が上限)
- 登記の費用(登録免許税と司法書士の報酬)
- 住宅ローンの手数料・保証料
- 固定資産税・都市計画税の精算金(引き渡しの日から年末までの分を日割りで)
- 火災保険料
諸費用の内訳と目安は「中古一戸建てを買うときの諸費用はいくら？」で紹介しています。
引き渡しのあとにやること
鍵を受け取ったら、いよいよ引っ越しです。
あわせて、次の手続きも忘れずに行いましょう。
- 住民票の移動(引っ越しから14日以内)
- 電気・ガス・水道の使用開始の連絡
- 住宅ローン控除を受ける場合は、住み始めた翌年に確定申告
住宅ローン控除の確定申告は、1年目だけ自分で行い、2年目からは勤務先の年末調整で手続きできます(会社員の方の場合)。
よくあるご質問
購入申込書を出したあとで、キャンセルできますか？
契約の前であれば、原則としてキャンセルできます。
ただし、売主にご迷惑をかけることになるので、迷っている場合は、申込みの前に不動産会社に相談しましょう。
手付金が用意できないときは、どうすればいいですか？
手付金の額は、売主との相談で決まります。
少ない手付金で契約できる場合もありますので、申込みの段階でご相談ください。
平日に仕事を休めないのですが、大丈夫ですか？
重要事項説明と売買契約は、土日にも対応できます。
決済は金融機関が開いている平日に行うのが一般的ですが、司法書士との事前のやり取りで、当日の時間をできるだけ短くするようにしています。
引き渡しの前に、家の中をもう一度見られますか？
引き渡しの前に、売主の立ち会いのもとで、設備の状態や、残す約束の物がそろっているかを確かめる機会を設けることが多くあります。
気になる点があれば、引き渡しの前に伝えておきましょう。
まとめ
- 気に入った家が見つかってから引き渡しまでは、1〜2か月が目安
- 購入申込みは契約ではないが、買う気持ちがかたまってから出す
- 重要事項説明は、わからないことをその場で聞き、契約の前に解決しておく
- 手付金は物件価格の5〜10%が目安。現金で用意するのが基本
- 住宅ローンを使うなら、ローン特約の内容と期限を確かめる
- 決済の日は、残りの代金と諸費用を払い、鍵を受け取る
流れを知っておくと、それぞれの段階で何を準備すればいいかがわかり、落ち着いて進められます。
わからないことは、どの段階でも遠慮なく不動産会社に聞いてください。
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三共コスモスは1990年の設立以来、八潮市を中心に、草加市・三郷市などで不動産の仲介・買取を行ってきました。
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住宅ローンの準備は「住宅ローンの事前審査、いつ・どう受ける？」、中古マンションをお考えの方は「中古マンションは「管理」を見て選ぶ」もあわせてご覧ください。
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