「親が住んでいた実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」。

八潮市でも、こうしたご相談が年々増えています。

　

空き家のままにしておくと、固定資産税や草木の手入れ、防犯の心配が続きます。「早めに売りたい」と考えるのは自然なことです。

ただ、相続した家は、すぐには売れません。売る前に済ませておく手続きがあり、順番や期限を間違えると、使えるはずの税金の特例が使えなくなることもあります。

この記事では、相続した実家を売るまでの流れと、知っておきたい期限・特例を、八潮市で不動産の仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

　

1. まず「誰が相続するか」を決める

家を売れるのは、その家の持ち主だけです。亡くなった方の名義のままでは売却できません。

最初に、実家を誰が相続するのかを確定させます。

• 遺言書がある場合：遺言の内容に沿って相続人が決まります。自筆の遺言は、家庭裁判所の「検認」が必要な場合があります。
• 遺言書がない場合：相続人全員で話し合い（遺産分割協議）、誰が相続するかを決めて「遺産分割協議書」を作ります。

兄弟姉妹で共有にすることもできますが、売るときに全員の同意と手続きが必要になり、話がまとまりにくくなります。売却を考えているなら、代表の1人が相続して売り、売却代金を分ける方法（換価分割）もよく使われます。

　

2. 相続登記をする（2024年から義務になりました）

相続する人が決まったら、法務局で名義を変える「相続登記」をします。相続登記が済んでいないと、売買契約の後の名義変更ができません。

また、2024年4月1日から相続登記は義務になりました。

• 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記が必要
• 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象
• 2024年3月以前の相続も対象で、その場合の期限は2027年3月31日

さらに2026年4月からは、住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になっています（変更から2年以内）。相続登記とあわせて、登記簿の住所が古いままになっていないかも確認しておきましょう。

　

3. 売る前に確認しておきたい4つのこと

名義の準備と並行して、家そのものの確認も進めます。

• 境界と面積：隣地との境界標があるか、登記の面積と実際が合っているか。古い土地では測量が必要になることがあります。
• 家の中の荷物：家財の片付け（残置物の処分）をどうするか。量が多い場合は、片付け前でも相談できる買取という方法もあります。
• 建物の状態：雨漏りやシロアリ、設備の故障など。わかっている不具合は、売るときに買主へ伝える必要があります。
• ローンや担保：亡くなった方の住宅ローンや抵当権が残っていないか。団体信用生命保険で完済されていても、抵当権の抹消登記が別に必要です。

　

4. 売ったときに使える税金の特例

相続した家を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。ただし、条件を満たせば大きく軽くなる特例があります。

空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が1人で住んでいた家を相続し、空き家のまま売った場合、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例です。主な条件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること（マンションは対象外）
• 亡くなる直前まで、亡くなった方が1人で住んでいたこと（老人ホームに入所していた場合も、一定の条件で対象）
• 相続してから売るまで、住む・貸すなどに使っていないこと
• 売却価格が1億円以下であること
• 耐震リフォームをするか、建物を取り壊して売ること（2024年からは、買主が売った翌年2月15日までに行う場合も対象）
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 2027年12月31日までの売却であること

相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除は2,000万円になります。

この特例を使うには、八潮市役所で「被相続人居住用家屋等確認書」を発行してもらい、確定申告で手続きします。

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続した不動産を一定期間内（相続税の申告期限の翌日から3年以内）に売った場合、納めた相続税の一部を経費（取得費）に加えられる特例です。

空き家の3,000万円特別控除とは一緒に使えないので、どちらが有利かを比べて選びます。

※税金の特例は、実際の条件によって使えるかどうかが変わります。最終的な判断は税理士・税務署にご確認ください。

　

5. 期限をまとめて確認

相続には、いくつもの期限が重なります。売却を考えるときは、次の期限を意識しておくと安心です。

• 相続を知ってから3か月以内：相続放棄をするかどうか
• 亡くなってから10か月以内：相続税の申告・納付（必要な場合）
• 相続を知ってから3年以内：相続登記
• 相続から3年目の年末まで：空き家の3,000万円特別控除を使うための売却
• 相続税の申告期限から3年以内：取得費加算の特例を使うための売却

「まだ気持ちの整理がつかない」という方も多いと思います。それでも、特例の期限から逆算して、1年目のうちに方向性だけは決めておくのがおすすめです。

　

6. 売らないという選択肢も

必ず売らなければいけないわけではありません。ご家族の状況によっては、ほかの方法が合っていることもあります。

• 貸す：賃貸に出して家賃収入を得る（リフォーム費用と空室のリスクを検討）
• 持ち続ける：将来使う予定がある場合。管理の手間と費用を家族で分担する
• 買取：荷物が残っていても、早く確実に現金化できる
• 相続土地国庫帰属制度：一定の条件を満たす土地を、国に引き取ってもらう制度（建物は解体が必要、負担金あり）

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは1990年の設立以来、八潮市を中心に草加市・三郷市などで不動産の仲介・買取・リフォームを行ってきました。

相続した実家についても、仲介で売る・買取・貸す・持ち続けるを比べたうえで、ご家族にとって一番よい方法をご提案します。

「相続の手続きがどこまで済んでいるか分からない」「兄弟でまだ話し合いがついていない」という段階でのご相談も歓迎です。

　

なお、ご家族が亡くなった後の役所の手続きや、遺産分割協議書の作成については、「家族が亡くなった後の手続きチェックリスト（八潮市版）」でまとめています。あわせてご覧ください。

ご家族と一緒のご来店もお気軽にどうぞ。