不動産の登記簿には、持ち主の氏名と住所が記録されています。
ところが、家を買ったあとに引っ越したり、結婚で名字が変わったりしても、登記簿の記録は自動では変わりません。
そのため、登記簿の住所が何年も前のままになっている方は、実はとても多いのです。
これまでは、登記簿の住所が古いままでも特に罰則はありませんでした。
しかし、2026年4月1日から、住所や氏名が変わったときの登記(住所変更登記)が義務になりました。
そして、この登記がいちばん問題になりやすいのが、不動産を売るときです。
登記簿の住所が今の住所と合っていないと、買主様へ名義を移すことができません。
この記事では、住所変更登記の義務化のポイントと、売却の前に確認しておきたいことを、八潮市で不動産の仲介・買取を行う当社の立場から解説します。
住所変更登記の義務化とは
まずは、制度の要点を表で確認しておきましょう。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 始まった日 | 2026年4月1日 |
| 対象 | 不動産の持ち主(登記名義人)の住所・氏名の変更 |
| 期限 | 住所・氏名が変わった日から2年以内 |
| 義務化より前の変更 | 2028年3月31日まで |
| 罰則 | 正当な理由なく申請しないと、5万円以下の過料 |
| 費用(登録免許税) | 不動産1個につき1,000円 |
注意したいのは、義務化より前の引っ越しも対象になることです。
たとえば10年前に家を買い、その後に引っ越したまま登記の住所を変えていない場合も、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。
過料は、いきなり科されるものではありません。
まず法務局から申請するよう催告があり、それでも申請しない場合に過料の手続きに進む流れです。
制度の詳しい内容や、相続した不動産での注意点は、グループの南出行政書士事務所のコラムで解説しています。
→ 2026年4月から住所変更登記が義務に — 相続した不動産は大丈夫？(南出行政書士事務所)
売却のとき、なぜ住所変更登記が必要なのか
不動産を売ると、代金の支払い(決済)と同じ日に、売主様から買主様へ名義を移す登記を申請します。
このとき、売主様の印鑑証明書に書かれた住所・氏名と、登記簿の住所・氏名が一致している必要があります。
一致していない場合は、名義を移す登記の前に、住所変更登記をしなければなりません。
実務では、決済の日に司法書士が住所変更登記と名義を移す登記をまとめて申請するのが一般的です。
住所のつながりがすぐに証明できれば、大きな問題にはなりません。
困るのは、住所のつながりを示す書類がそろわないときです。
書類集めに時間がかかると、決済の日に間に合わず、買主様にもご迷惑をかけてしまうおそれがあります。
売却の直前で困りやすい4つのケース
① 何度も引っ越しをしている
住所変更登記では、登記簿の住所から今の住所までのつながりを、書類で示す必要があります。
引っ越しが1回だけなら、今の住民票に前の住所が書かれているので、それで足ります。
引っ越しが2回以上あると、今の住民票だけではつながりがわからないことがあります。
その場合は、住所の履歴が載っている戸籍の附票などを取り寄せます。
本籍地が遠方にあると、郵送でのやり取りに日数がかかります。
② 古い住所の書類が取れない
住民票の除票や戸籍の附票には、保存期間があります。
以前は保存期間が短かったため、何十年も前の住所の記録は、すでに役所で廃棄されていることがあります。
書類でつながりを示せないときは、権利証(登記済証)などの別の資料で補うことになります。
どの資料で足りるかは、司法書士が個別に判断します。
ここで時間がかかることが多いため、早めの確認が大切です。
③ 結婚などで名字も変わっている
名字が変わっている場合は、住所だけでなく氏名の変更登記も必要です。
氏名の変更は、戸籍謄本などで証明します。
住所と氏名の両方が変わっていても、多くの場合はまとめて1つの申請で済みます。
④ 住宅ローンの抵当権が残ったままになっている
住宅ローンを払い終えても、登記簿の抵当権は自動では消えません。
抵当権を消す登記(抵当権抹消登記)をしていない場合、売却の前に済ませる必要があります。
このとき、登記簿の住所が古いままだと、抵当権を消す登記の前にも住所変更登記が必要になります。
金融機関から受け取った書類には有効期限があるものもあるため、ローンを払い終えたときの書類がお手元にあるかも確認しておきましょう。
当社の実感:売却のご相談で、住所が古いままの登記簿は珍しくありません
当社では、売却のご相談をいただくと、まず登記簿を確認します。
そのとき、売主様の住所が何回か前の住所のままになっていることは、決して珍しくありません。
相続した実家では、亡くなったご両親の住所が数十年前のままということもよくあります。
多くの場合は、住民票や戸籍の附票をそろえれば問題なく進みます。
ただ、本籍地が遠方にある場合や、古い書類が取れない場合は、そろうまでに数週間かかることもあります。
売却の話が進んでから気づくと、引き渡しの日程に影響することがあります。
査定の段階で登記簿を確認しておけば、必要な書類を前もって準備できます。
義務化をきっかけに、一度ご自身の登記簿を見ておくと安心です。
今のうちにやっておきたいこと
売却の予定がまだなくても、次のことは今のうちに済ませておくと安心です。
- 登記簿の住所・氏名を確認する
法務局で登記事項証明書を取るか、オンラインの登記情報提供サービスで確認できます。 - 権利証(登記済証・登記識別情報)の保管場所を確認する
住所のつながりを補う資料になるほか、売却のときにも必要です。 - 住所が違っていたら、変更登記をする
ご自身でも申請でき、費用は登録免許税の1,000円(不動産1個あたり)です。土地と建物があれば2つ分なので、2,000円になります。 - 次の引っ越しに備えて「スマート変更登記」を申し出る
法務局に検索用情報(生年月日など)を申し出ておくと、次に引っ越したときは法務局の側で住所の変更を確認し、変更登記をしてくれる仕組みです。申出も変更登記も無料です。
八潮市・草加市・三郷市にある不動産の登記は、さいたま地方法務局 草加出張所が管轄しています。
住民票や戸籍の附票は、お住まいの(または以前住んでいた)市区町村の窓口で取得できます。
まとめ:売る前に、まず登記簿の住所を確認しましょう
- 2026年4月1日から、住所・氏名の変更登記が義務になった(変更から2年以内)
- 義務化より前の変更も対象で、2028年3月31日までに申請が必要
- 売却のときは、登記簿の住所・氏名が今と合っていないと、買主様へ名義を移せない
- 引っ越しが多い、古い書類が取れない、ローンの抵当権が残っているときは、準備に時間がかかる
- 査定の段階で登記簿を確認しておくと、売却がスムーズに進む
三共コスモスにご相談ください
三共コスモスでは、売却のご相談の際に登記簿を確認し、住所変更などの手続きが必要かどうかもあわせてお伝えしています。
登記の申請は提携する司法書士と連携して進めますので、手続きの段取りもまとめてお任せいただけます。
相続した不動産で、名義や住所がどうなっているかわからないという場合は、グループの南出行政書士事務所で相続の手続きからお手伝いすることも可能です。
売るかどうかまだ決めていない段階でも構いません。
八潮市周辺の不動産の売却・買取のご相談は、お気軽に三共コスモスまでお問い合わせください。
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