中古一戸建てを探していて、気になる物件が見つかったら、次は内見です。
ただ、実際に家の中に入ると、日当たりや内装のきれいさに目が行き、あとから「あそこも見ておけばよかった」と思うことも少なくありません。
中古一戸建ては、新築と違って、建物にそれぞれの年月の積み重ねがあります。
内装はリフォームで新しくできますが、雨漏りや建物の傾き、土地や道路の条件は、あとから直すのが難しかったり、大きな費用がかかったりします。
この記事では、中古一戸建ての内見で見ておきたいところを、建物・土地・まわりの環境に分けてまとめました。
持ち物や見る順番、内見のあとに確かめる書類まで、八潮市で家探しのお手伝いをしている当社の立場から解説します。
内見の前に準備しておくこと
持ち物
内見のときは、次のものがあると便利です。
- 物件の図面(間取り図)のコピー
- メジャー(5m以上あると便利)
- スマートフォン(写真、メモ、)
- 小さなライト(床下や押し入れの奥を見るとき)
- スリッパ
家具や冷蔵庫、洗濯機の置き場所は、メジャーで測っておくと、住んでからのイメージがしやすくなります。
今使っている家具のサイズも、先に測ってメモしておきましょう。
見ておきたいことを家族で決めておく
家族で内見に行くときは、誰がどこを見るかを先に決めておくと、見落としが減ります。
たとえば、1人は間取りや収納、1人は建物の状態、という分け方です。
内見の時間は、1件につき30分から1時間ほどが目安です。
気になる物件は、時間帯や曜日を変えて、2回以上見ておくと安心です。
住宅ローンの事前審査を受けておく
気に入った物件は、ほかの方からも申込みが入ることがあります。
住宅ローンの事前審査を先に受けておくと、内見のあとすぐに申込みができ、売主にも安心してもらえます。
くわしくは「住宅ローンの事前審査、いつ・どう受ける？」をご覧ください。
建物で見るところ ─ あとから直しにくいところを先に
中古一戸建ての内見では、内装のきれいさより先に、あとから直しにくいところを見るのがコツです。
特に、雨漏り、建物の傾き、基礎、シロアリ、水まわりの5つは、修理に大きな費用がかかることがあります。
天井や壁のシミ(雨漏りの跡)
2階の天井、押し入れの天井、窓のまわりの壁に、シミや変色がないかを見ます。
特に、2階の押し入れの天井や、バルコニーの下にあたる部屋の天井は、雨漏りの跡が出やすい場所です。
シミがあっても、すでに修理が済んでいることもあります。
いつ、どこを、どう直したかを、不動産会社を通して売主に確認しましょう。
床の傾きと建具の動き
部屋の真ん中にビー玉を置いて、転がり方を見たり、スマートフォンの水平器アプリを床に置いたりして、傾きの目安を確かめます。
ドアや引き戸、窓を、ひとつずつ開け閉めしてみるのもおすすめです。
建物が傾いていると、ドアが勝手に閉まったり、引き戸にすき間ができたりします。
国の基準では、1mあたり3mm未満の傾きなら、建物の構造に問題がある可能性は低く、1mあたり6mm以上だと、可能性が高いとされています。
気になる傾きがあれば、専門家に見てもらうことを考えましょう。
基礎のひび
家のまわりを一周して、建物の土台にあたるコンクリートの基礎に、ひびがないかを見ます。
髪の毛ほどの細いひびは、コンクリートが乾くときにできることが多く、すぐに問題になるものではありません。
一方で、幅が0.5mmを超えるようなひびや、ひびの部分が段になってずれている場合は、専門家に見てもらうと安心です。
床下とシロアリ
キッチンや洗面所の床に、床下をのぞける点検口があることが多いです。
開けてよいかを不動産会社に確認したうえで、ライトで床下をのぞき、木材の湿り気や、土の筋のような跡(シロアリの通り道)がないかを見ます。
浴室や洗面所、トイレのまわりの床が、ふかふかと沈む感じがある場合は、床下の木材が傷んでいることがあります。
水まわり
キッチン、浴室、洗面所、トイレは、水を出して、流れ方やにおいを確かめます(水道が止まっている空き家もあるので、事前に確認しておきましょう)。
- 蛇口から水を出して、水の色やにごり、水の勢い
- 排水口の流れ方と、下水のにおいがしないか
- 給湯器の製造年(本体のシールに書かれていることが多い)
- 洗面台の下や、キッチンのシンクの下の水漏れの跡
給湯器は10年から15年ほどで交換の時期を迎えることが多く、交換には数十万円かかります。
水まわりの設備をまとめて交換すると、数百万円になることもあるので、リフォームの予算に入れておきましょう。
外壁・屋根・バルコニー
外壁を手でさわって、白い粉がつく(チョーキング)場合は、塗り替えの時期が近いサインです。
外壁のひび割れ、外壁の板と板のすき間を埋めるゴム状の部分(シーリング)の割れも見ておきます。
屋根は、地上からでは見えにくいので、少し離れた場所から、瓦のずれや色あせを見る程度で十分です。
バルコニーは、床の防水がはがれていないか、排水口がつまっていないかを確かめます。
窓・におい・音
窓のまわりに結露の跡やカビがないかを見ます。
家の中のにおい(カビ、下水、たばこ、ペット)も、内見でしかわからないことです。
窓を閉めたときと開けたときで、外の音がどれくらい聞こえるかも確かめておきましょう。
建てられた時期
建物がいつ建てられたかは、耐震性や、住宅ローン控除、登記の費用の軽減に関わります。
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、今の耐震基準(新耐震基準)で建てられています。
登記簿に書かれた完成の日ではなく、建築確認を受けた日で決まるので、1981年から1982年ごろに建てられた家は、不動産会社に確かめてもらいましょう。
建てられた時期によって、諸費用や税金が変わる点は「中古一戸建てを買うときの諸費用はいくら？」でまとめています。
土地と道路で見るところ
中古一戸建ての価格には、建物だけでなく土地の価値も含まれています。
土地と道路の条件は、建て替えや売るときにも関わるので、建物と同じくらい大切です。
境界の目印
土地の角に、境界標(コンクリートや金属の目印)があるかを確かめます。
隣の家の塀や植木が、境界を越えていないかも見ておきましょう。
境界がはっきりしていない場合は、売主が測量をして引き渡すのか、そのままなのかを、契約の前に確認します。
前の道路
家の前の道路の幅を、メジャーで測ってみましょう。
建物を建て替えるには、原則として、幅4m以上の道路に、土地が2m以上接している必要があります。
道路の幅が4mに満たない場合は、建て替えのときに、道路の中心から2mの位置まで下がって建てる(セットバック)必要があり、使える土地が狭くなります。
道路が私道の場合は、通ったり、水道管やガス管を引いたりするのに、ほかの持ち主の承諾が要ることもあります。
駐車場
車を停めるなら、実際の車のサイズで入るかを確かめます。
駐車場の幅と奥行き、前の道路から入れやすいか、車のドアを開けられるかを見ておきましょう。
下水か浄化槽か
八潮市内にも、公共の下水道ではなく、浄化槽を使っている家があります。
浄化槽の家は、点検や清掃の費用が毎年かかり、下水道につなぐ工事をするときも費用がかかります。
内見のときに、敷地の中に浄化槽のふたがないかを見て、不動産会社に、下水道か浄化槽かを確認しましょう。
まわりの環境で見るところ
日当たりと風通し
日当たりは、季節や時間帯で大きく変わります。
内見が昼間なら、朝や夕方にも、家のまわりだけでも見に行っておくと安心です。
南側に空き地や駐車場がある場合は、将来、建物が建つと日当たりが変わることもあります。
音・におい・人通り
平日と休日、昼と夜で、まわりの雰囲気は変わります。
近くの道路の車の音、工場や店のにおい、夜道の明るさなどは、実際に歩いてみるとわかります。
水害への備え
八潮市は、中川・綾瀬川などの川に囲まれた、低い土地が多い地域です。
購入を考える家の場所を、八潮市のハザードマップで確かめ、浸水が想定される深さを見ておきましょう。
あわせて、建物の床の高さ(地面より何段上がっているか)や、近くの道路が雨のときに水がたまりやすいかを、不動産会社に聞いてみるのもおすすめです。
エリアごとの暮らしやすさは「八潮駅周辺の住みやすさ」で紹介しています。
売主さんが住んでいる家を内見するとき
中古一戸建ては、売主さんがまだ住んでいる状態で内見することもよくあります。
その場合は、家具や荷物があるので、部屋が狭く見えたり、壁や床の状態が見えにくかったりします。
収納の中や家具の裏などを見たいときは、自分で開けたりせず、不動産会社を通して売主さんにお願いしましょう。
売主さんから、住んでみての様子(日当たり、近所の雰囲気、困ったこと)を聞けるのは、住んでいる家を内見するときのよいところです。
内見のあとに確かめる書類
気に入った家が見つかったら、申込みや契約の前に、次の書類を確かめておきましょう。
| 書類 | わかること |
|---|---|
| 物件状況報告書(告知書) | 雨漏り、シロアリ、故障、事件・事故などで、売主が知っていること |
| 付帯設備表 | エアコン、照明、給湯器などのうち、引き渡しのときに残るものと、その状態 |
| 登記簿(登記事項証明書) | 持ち主、建てられた時期、抵当権がついているか |
| 建築確認の書類・検査済証 | 建築確認を受けた日、建物が当時の基準どおりに建てられたか |
| 修繕の記録 | いつ、どこを直したか(外壁の塗り替え、給湯器の交換など) |
個人が売主の中古一戸建ては、引き渡しのあとに見つかった不具合について、売主が責任を負う期間を、引き渡しから2〜3か月と短くしたり、責任を負わない(免責)としたりする契約が多くあります。
そのため、内見と書類で、買う前にできるだけ家の状態を知っておくことが大切です。
建物状況調査(インスペクション)を考える
建物の状態が心配な場合は、建築士などの専門家に、建物状況調査(インスペクション)を頼む方法があります。
費用は5万円前後が一般的で、基礎や外壁、床下、屋根裏などの状態を調べてもらえます。
不動産会社は、仲介の契約を結ぶときに、建物状況調査をする業者を紹介できるかどうかを伝えることになっています。
調査をするかどうかは、売主の了承も必要なので、申込みの前に相談しておきましょう。
中古一戸建ての内見チェックリスト
最後に、内見で見るところを一覧にまとめます。
印刷したり、スマートフォンで写真に撮ったりして、内見のときにお使いください。
| 場所 | 見るところ |
|---|---|
| 天井・壁 | シミ、変色(特に2階の押し入れの天井、窓のまわり) |
| 床・建具 | 傾き、ドアや引き戸の開け閉め、浴室まわりの床の沈み |
| 基礎 | 幅の広いひび、段になったひび |
| 床下 | 湿り気、シロアリの通り道 |
| 水まわり | 水の流れ、においの有無、給湯器の製造年、水漏れの跡 |
| 外壁・屋根 | チョーキング、ひび、シーリングの割れ、瓦のずれ |
| 窓 | 結露の跡、カビ、外の音 |
| 土地 | 境界標、隣の塀や植木の越境 |
| 道路 | 幅(4m以上か)、私道か、接している長さ |
| 駐車場 | 幅と奥行き、入れやすさ |
| 設備 | 下水か浄化槽か |
| まわり | 朝・夕・夜の日当たりと雰囲気、ハザードマップ |
まとめ
- 中古一戸建ての内見は、内装より先に、あとから直しにくいところを見る
- 建物は、雨漏りの跡、床の傾き、基礎のひび、床下、水まわりを確かめる
- 土地は、境界の目印、前の道路の幅、駐車場、下水か浄化槽かを確かめる
- まわりの環境は、時間帯を変えて見る。八潮市ではハザードマップも確認する
- 気に入ったら、物件状況報告書や付帯設備表などの書類で、家の状態を確かめる
- 心配なときは、建物状況調査(インスペクション)を考える
中古一戸建ては、同じ価格でも、家ごとに状態が大きく違います。
内見で見るところを決めておけば、何件か見比べるうちに、よい家を見分けられるようになります。
三共コスモスにご相談ください
三共コスモスは1990年の設立以来、八潮市を中心に、草加市・三郷市などで不動産の仲介・買取を行ってきました。
内見のときは、建物の気になるところや、道路・境界・下水などの条件を、その場で一緒に確かめながらご案内します。
リフォームが必要になりそうな場合は、どのくらいの費用を見ておけばよいかの目安もお伝えします。
まだ買うかどうか決めていない段階でも、お気軽にお問い合わせください。
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