子どもたちはそれぞれ家を持っていて、自分が亡くなったあと、八潮の実家に住む人はいない。

そんなご家庭では、実家は売って、そのお金を子どもたちで分けてもらうのがいちばん公平だと考える方が多いようです。

ところが、そう考えているだけで遺言書に書いていないと、亡くなったあとに家を売るには、相続人全員で話し合って合意する必要があります。

兄弟の一人が遠方に住んでいる、売る時期や値段で意見が合わない、といった理由で、空き家のまま何年もたってしまうことは珍しくありません。

この記事では、実家を売って代金を分けてほしいときに、遺言書に何を書いておけばよいかを、不動産を売る側の目線でまとめました。

八潮市で不動産の仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

　

遺言書がないと、実家を売るには全員の合意が必要

親が亡くなると、実家は相続人全員のものになります。

誰が引き継ぐか、売るかどうかは、相続人全員の話し合い(遺産分割協議)で決めます。

話し合いがまとまらないまま、とりあえず兄弟で共有の名義にしておく、という方法もあります。

しかし、共有にした家は、売るにも貸すにも共有者全員の同意が要ります。

さらに次の相続が起きると、持ち主がどんどん増えていき、ますます売りにくくなります。

共有名義の危険については「とりあえず兄弟の共有名義にするのは危険！」でくわしく解説しています。

また、相続人の中に認知症の方がいると、話し合いそのものができず、成年後見の手続きが必要になります。

この場合の流れは「親が認知症になったら、実家は売れる？」をご覧ください。

こうした手間を減らす方法のひとつが、遺言書で実家の行き先を決めておくことです。

　

「売って代金を分ける」と書く遺言を、清算型遺言といいます

遺言書には、実家を誰かに引き継がせるだけでなく、売ったお金を分けるように書くこともできます。

このような遺言を、清算型遺言(または清算型遺贈)といいます。

たとえば、次のような内容です。

• 実家の土地と建物を売却する
• 売却代金から、売るためにかかった費用を差し引く
• 残ったお金を、長男と長女に2分の1ずつ渡す
• これらの手続きをする人(遺言執行者)として○○を指定する

遺言執行者を決めておくことが大切です

遺言執行者は、遺言書の内容どおりに手続きを進める人です。

清算型遺言では、遺言執行者が不動産会社に売却を頼み、買主と契約し、代金を受け取って分けるところまでを進めます。

遺言執行者がいれば、売るたびに相続人全員の実印や印鑑証明書を集める必要がありません。

兄弟の一人が遠方に住んでいる、忙しくて動けない、といった場合でも、売却を進めやすくなります。

遺言執行者には、相続人の一人を選ぶこともできますし、行政書士などの専門家を選ぶこともできます。

兄弟の間で不公平感が出そうなときは、利害関係のない専門家に頼むほうが、話がこじれにくくなります。

公正証書で作っておくと、売却の手続きがスムーズです

遺言書は自分で書くこともできますが、不動産を売る内容なら、公証役場で作る公正証書遺言をおすすめします。

公正証書遺言は、形式の不備で無効になる心配がほとんどなく、家庭裁判所の検認も要らないため、亡くなったあとすぐに手続きに入れます。

公正証書遺言の費用や必要書類、当日の流れは、当社代表が運営する南出行政書士事務所のコラム「公正証書遺言の作り方」で解説しています。

　

清算型遺言で実家を売るまでの流れ

亡くなったあと、清算型遺言にもとづいて実家を売る流れは、おおむね次のとおりです。

順番	やること	主に動く人
1	遺言書の内容を確認し、相続人に知らせる	遺言執行者
2	いったん相続人の名義に相続登記をする	遺言執行者(司法書士に依頼)
3	不動産会社に査定を頼み、売り出す	遺言執行者
4	買主と売買契約を結び、引き渡す	遺言執行者
5	費用を差し引き、残りを遺言のとおりに分ける	遺言執行者
6	翌年、売った利益の確定申告をする	名義人になった相続人(税理士に相談)

少しわかりにくいのが、2番目の登記です。

清算型遺言でも、家を買主に移す前に、いったん相続人の名義(法律で決まった割合)に登記をするのが一般的です。

この登記は、遺言執行者だけで申請できるので、相続人全員の協力は要りません。

売り出してから引き渡しまでは、仲介で売る場合、3か月から6か月ほどが目安です。

八潮市で家を売るときの流れと期間は「八潮市で家を売るときの流れと期間」でまとめています。

　

遺言書に書いておきたい5つのこと

清算型遺言は、書き方があいまいだと、売る段階で迷いが出ます。

不動産を売る側から見て、遺言書に書いておきたいことは次の5つです。

1. 売る不動産を、登記簿のとおりに特定する

遺言書の不動産は、住所ではなく、登記簿に書かれている所在・地番・家屋番号で書きます。

家の前の私道の持ち分や、隣の駐車場の土地など、一緒に売るべき土地が漏れていないかも確認してください。

2. 代金から差し引く費用

家を売るときには、仲介手数料、測量の費用、家の中の片付けの費用、登記の費用などがかかります。

建物が古ければ、解体して更地にして売ることもあります。

これらの費用を売却代金から差し引いてよいことを、遺言書にはっきり書いておくと、分ける段階でもめにくくなります。

3. 分ける割合と、受け取る人

残ったお金を誰に、どの割合で渡すかを書きます。

受け取る人が先に亡くなった場合に、その子どもに渡すのか、ほかの人に渡すのかも決めておくと安心です。

4. 遺言執行者

先ほどの遺言執行者を、名前で指定します。

遺言執行者が先に亡くなった場合に備えて、代わりの人を決めておくこともできます。

5. 売れないとき、どうするか

駅から遠い家や古い家は、思ったような値段で売れないこともあります。

一定の期間売れなければ値段を下げてよい、不動産会社の買取で売ってもよい、といった判断の目安を書いておくと、遺言執行者が迷わずに済みます。

古い家や片付けが済んでいない家の売り方は「八潮市で空き家を買い取ってもらうには？」で紹介しています。

　

遺言書を作る前に、不動産側で確認しておきたいこと

遺言書がしっかりしていても、家そのものに問題があると、売るときに時間がかかります。

元気なうちに確認しておくと、残された家族がずっと楽になります。

名義が、親や祖父のままになっていないか

実家の名義が、すでに亡くなった親や祖父のままになっていることがあります。

この場合、遺言書で売ると決めても、まず昔の相続の手続きを片付けなければ売れません。

2024年4月から相続登記は義務になっており、以前の相続の分も2027年3月末までに登記が必要です。

くわしくは「相続登記の期限は2027年3月末」をご覧ください。

隣との境界がはっきりしているか

土地を売るときは、隣の土地との境界を示すことを求められるのが一般的です。

境界の目印(境界標)が見当たらない場合は、測量をして、隣の方に立ち会ってもらう必要があります。

隣の方と顔なじみの、本人が元気なうちのほうが話は進めやすいものです。

増築した部分が登記されているか

昔に増築した部屋が登記されていないと、売るときに手続きが必要になることがあります。

くわしくは「昔建て増しした部屋がある？」をご覧ください。

家の値段の目安を知っておく

実家を売って分けるのか、誰かが引き継いで、ほかの兄弟にはお金で調整するのかは、家の値段によって答えが変わります。

固定資産税の評価額と、実際に売れる値段は大きく違うことがあるので、遺言書を作る前に一度、売った場合の値段の目安を知っておくことをおすすめします。

八潮市のおおまかな相場は「八潮市の不動産 相場チェック」で調べられます。

　

売ったあとの税金にも注意

家を売って利益が出ると、譲渡所得として税金がかかり、売った翌年に確定申告をします。

清算型遺言では、いったん相続人の名義にしてから売るため、名義人になった相続人がそれぞれ申告するのが一般的です。

このとき、登記の割合と、実際にお金を受け取る割合が違うと、税金の計算が複雑になります。

遺言書を作る段階で、分ける割合と相続人の数をふまえて、税理士に確認しておくと安心です。

相続した家を売るときに使える税金の特例もあります。

• 亡くなった方がひとりで住んでいた古い家(1981年5月31日以前に建てたもの)を売る場合の、空き家の3,000万円特別控除(2027年12月31日までの売却が対象。相続人が3人以上なら1人2,000万円)
• 相続税を払った場合に、その一部を売った家の取得費に加えられる特例(相続税の申告期限から3年以内の売却が対象)

どちらも条件がくわしく決まっていて、清算型遺言で売る場合に使えるかどうかも、遺言の書き方や名義によって変わります。

特例を使いたい場合は、税理士に早めに相談してください。

　

子どもの一人が住み続けるなら、別の書き方を

実家に子どもの一人が住み続ける予定なら、売って分けるのではなく、その子に家を引き継がせる遺言にします。

その場合、ほかの兄弟との不公平が出やすいので、預貯金をほかの兄弟に多めに残す、家を引き継ぐ子がほかの兄弟にお金を払う(代償金)、といった調整を考えます。

どちらにしても、家の値段の目安がわからないままでは、公平かどうかを判断できません。

遺言書を作る前に、家の値段を知っておくことが大切です。

　

よくあるご質問

遺言書で「売る」と決めたら、生きている間は家を売れなくなりますか？

いいえ、売れます。

遺言書は亡くなったときに効力が生じるものなので、生きている間は、自分の家を自由に売ったり貸したりできます。

遺言書を作ったあとに家を売った場合は、遺言書の内容を見直しておきましょう。

遺言執行者が家を売るとき、兄弟が反対したらどうなりますか？

遺言執行者がいる場合、相続人は遺言の内容の実現を妨げることはできないと、法律で決まっています。

ただし、兄弟が納得しないまま進めると、あとでもめる原因になります。

遺言書を作るときに、なぜ売って分けたいのか、家族に気持ちを伝えておくことも大切です。

遺言書に、売る値段まで書いておくべきですか？

値段は、売る時期の相場で変わるので、具体的な金額は書かないのが一般的です。

その代わりに、売れないときは値段を下げてよい、買取で売ってもよい、といった判断の目安を書いておくと、遺言執行者が進めやすくなります。

子どもがいない夫婦でも、清算型遺言は使えますか？

使えます。

子どもがいない夫婦では、亡くなった方の兄弟姉妹も相続人になることがあり、話し合いが難しくなりやすいので、遺言書を作っておく意味は大きくなります。

配偶者がそのまま住む場合は、配偶者に家を引き継がせる遺言にするのが一般的です。

　

まとめ

• 遺言書がないと、実家を売るには相続人全員の合意が必要
• 遺言書に「売って代金を分ける」と書く方法を、清算型遺言という
• 遺言執行者を決めておくと、相続人全員の印鑑を集めなくても売却を進めやすい
• 売る不動産、差し引く費用、分ける割合、遺言執行者、売れないときの判断の5つを書いておく
• 名義・境界・増築・家の値段の目安は、元気なうちに確認しておく
• 売った利益の税金は、名義人になった相続人が申告する。特例は税理士に確認

実家をどうするかを元気なうちに決めておくことは、残される家族への大きな贈り物になります。

　

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは1990年の設立以来、八潮市を中心に、草加市・三郷市などで不動産の仲介・買取を行ってきました。

遺言書を作る前に、実家を売った場合の値段の目安を知りたい、という段階のご相談もお受けしています。

境界や名義、増築の登記など、売るときに問題になりそうな点も、あわせて確認します。

遺言書の作成は、当社代表が運営する南出行政書士事務所と連携してお手伝いできます。

公正証書遺言の作成サポートは「遺言書作成サポート」をご覧ください。

相続のあと、実家を売ることになったときも、同じ窓口でご相談いただけます。

売却のご案内は「八潮市の不動産売却・無料査定」をご覧ください。