親から田や畑を相続したものの、ご自身では耕作しない、遠くに住んでいて管理も難しいという方は少なくありません。

固定資産税や草刈りの手間を考えて、売ることを考える方も多いと思います。

ただ、田や畑は、家の建っている土地と同じようには売れません。

農地を売るには農地法の届出や許可が必要で、土地のある場所によっては、買える人が限られることもあります。

この記事では、相続した田や畑を売るときに、まず確かめておきたい3つのことと、売るまでの流れ、価格や税金の考え方を、八潮市で不動産仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

　

田や畑は、家の土地と同じようには売れない

家の建っている土地なら、売主様と買主様が合意すれば、売買契約を結んで名義を移せます。

一方、田や畑は、農地法という法律で、売り買いや、ほかの使い方への変更が決められています。

農地を売るときは、市の農業委員会への届出か、知事などの許可が必要です。

許可や届出がないと、買主様に名義を移す登記ができません。

ここでいう田や畑とは、登記簿の地目が「田」「畑」の土地のことです。

長く耕作していない土地でも、地目が田や畑のままなら、同じように手続きが必要です。

手続きの種類や、許可が下りるかどうかの考え方は、当社代表が運営する南出行政書士事務所のコラム「農地を売る・買うときの農地転用許可」でくわしく解説しています。

　

売る前に確かめる3つのこと

相続した田や畑が売りやすいかどうかは、主に次の3つで決まります。

確かめること	どこで確かめる	売りやすさへの影響
市街化区域か、市街化調整区域か	市役所の都市計画の窓口、市の都市計画図	いちばん大きい。調整区域は買える人が限られる
生産緑地に指定されていないか	市役所の都市計画の窓口	指定されていると、すぐには売れない
相続税の納税猶予を受けていないか	相続税の申告書、申告をお願いした税理士	受けていると、売ったときに相続税を納めることになる

① 市街化区域か、市街化調整区域か

市街化区域は、住宅や店舗を建てて、市街地として整備していく区域です。

市街化調整区域は、市街化をおさえ、原則として住宅などを建てられない区域です。

市街化区域の田や畑は、農業委員会に届け出れば、宅地として売ることができます。

一方、市街化調整区域の田や畑は、家を建てる目的で買える人がほとんどいないため、売りにくくなります。

八潮市は、市の大部分が市街化区域ですが、市街化調整区域もあります。

同じ町名でも、道路一本で区域が分かれていることもあるので、地番で確かめることが大切です。

② 生産緑地に指定されていないか

生産緑地は、市街化区域の中で、農地として残していくことを市が決めた土地です。

生産緑地に指定されていると、農地以外に使うことが制限されるため、そのままでは宅地として売れません。

生産緑地を売るには、まず市に「買取りの申出」をします。

申出ができるのは、指定から30年がたったときか、農業をしていた方が亡くなったり、病気などで続けられなくなったりしたときです。

申出をすると、市が1か月以内に、買い取るかどうかを知らせます。

市が買い取らず、ほかに買う農業者も見つからず、申出から3か月たつと、制限が外れて宅地として売れるようになります。

相続で生産緑地を受け継いだときは、農業をしていた親御さんが亡くなったことを理由に申出ができる場合があります。

申出には期限の決まりはありませんが、手続きに時間がかかるので、早めに市に相談しましょう。

③ 相続税の納税猶予を受けていないか

田や畑を相続したときに、農業を続けることを条件に、相続税の支払いを先に延ばしてもらう「納税猶予」という制度があります。

この猶予を受けている田や畑を売ると、猶予が打ち切られ、延ばしてもらっていた相続税と、利子税を納めることになります。

ご自身やご家族が納税猶予を受けているかわからない場合は、相続税の申告書を確かめるか、申告をお願いした税理士にたずねてください。

売るかどうかを決める前に、納めることになる税金の額を確かめておくことが大切です。

　

市街化区域の田や畑は、宅地として売れる

市街化区域の田や畑は、農業委員会に届け出れば、宅地として売ることができます。

主な買主様は、建売住宅を建てる住宅会社や、家を建てたい個人の方です。

造成の費用が、価格に響く

田や畑は、そのままでは家を建てられないことがほとんどです。

土を入れて道路と同じ高さにする盛土、地盤の改良、水道や下水の引き込み、道路側の側溝の工事などが必要になります。

当社の実感として、八潮市の田は、まわりの道路より低いことが多く、盛土の費用がかさみやすい土地です。

そのため、田や畑の価格は、近くの宅地の価格から、こうした造成の費用を差し引いて考えることになります。

広い土地は、分けて売るか、まとめて売るか

田や畑は、家の土地より広いことが多くあります。

広い土地は、住宅会社がいくつかの区画に分けて建売住宅をつくる前提で買うことが多く、道路をつくる必要があるかどうかでも価格が変わります。

区画に分けて個人の方に売るのか、住宅会社にまとめて売るのかで、手元に残るお金や、売れるまでの期間が変わります。

どちらが合うかは、土地の広さや形、道路との接し方によって違うので、査定のときにご相談ください。

土地を売るときの全体の流れは「八潮市で土地を売るとき」にまとめています。

　

市街化調整区域の田や畑は、買える人が限られる

市街化調整区域の田や畑は、売れないわけではありませんが、買える人や使い道が限られます。

買主様	手続き	注意点
近くで農業をしている方	農地のまま売る(農地法3条の許可)	農地の値段になるため、価格は宅地よりかなり低い
資材置き場・駐車場などに使いたい事業者	転用のための許可(農地法5条)	農地の区分によっては許可が下りない
家を建てたい方	転用の許可に加え、都市計画法の許可	建てられる人や建物が限られ、ほとんどの場合は難しい

農地のまま、農業をする方に売る

いちばん現実的なのは、近くで農業をしている方に、農地のまま買ってもらう方法です。

以前は、買う人が一定の広さ以上の農地を耕作していることが条件でしたが、2023年4月にこの面積の決まりはなくなり、小さな農地でも売り買いしやすくなりました。

買い手の心当たりがないときは、農業委員会や、農地を貸し借りする仲立ちをしている機関に相談する方法もあります。

売るのではなく、農業をする方に貸すという選択もあります。

許可が下りるかどうかを、先に確かめる

資材置き場や駐車場などに使いたい事業者に売る場合は、転用の許可が必要です。

許可が下りるかどうかは、その農地の区分によって決まり、まとまった田んぼの中の農地などは、原則として許可されません。

買主様を探す前に、農業委員会で、許可の見込みがあるかを確かめておくと、話が進んでから断念することを防げます。

売るのが難しいときは

買い手が見つからず、持ち続けるのも負担という場合は、条件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらう制度もあります。

田や畑も対象になりますが、審査の手数料や、10年分の管理費にあたる負担金がかかります。

くわしくは、南出行政書士事務所のコラム「相続土地国庫帰属制度とは」をご覧ください。

　

相続した田や畑を売るまでの流れ

相続した田や畑を売るまでの、おおまかな流れは次のとおりです。

順番	やること
1	遺産分割協議で、誰が田や畑を受け継ぐかを決める
2	法務局で相続登記をする
3	農業委員会に、相続で農地を取得したことを届け出る
4	市街化区域か調整区域か、生産緑地か、納税猶予かを確かめる
5	不動産会社に査定を頼み、売り方と価格を決める
6	買主様と、届出の受理や許可を条件にした売買契約を結ぶ
7	農業委員会へ届出、または許可の申請をする
8	受理通知や許可書が届いたら、代金を受け取り、名義を移す

相続したら、農業委員会への届出を忘れずに

相続で田や畑を受け継いだときは、農地法の許可はいりませんが、取得を知ってからおおむね10か月以内に、農業委員会への届出が必要です。

届け出なかったときは、10万円以下の過料の対象になることがあります。

この届出は、法務局での相続登記とは別の手続きです。

相続した家や土地の手続き全体の順番は「相続した実家、売る前にやること」でも解説しています。

兄弟で受け継いだときは

田や畑を兄弟で共有のまま受け継ぐと、売るときに全員の同意と署名が必要になります。

共有のまま売る流れは「兄弟で相続した実家を、共有名義のまま売るには」をご覧ください。

契約は、届出や許可を条件にして結ぶ

田や畑の売買契約は、届出の受理や許可が下りることを条件にして結びます。

市街化区域の届出は、受け付けてから10日ほどで受理されますが、調整区域の許可は、申請から1〜2か月かかることがあります。

許可が下りなかったときは、契約を白紙に戻す取り決めも入れておきます。

代金の残りを受け取り、名義を移すのは、受理通知や許可書が届いてからです。

　

田や畑を売ったときの税金

3,000万円の特例は、田や畑には使えない

相続した空き家を売るときには、売った利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

ただし、この特例の対象は、亡くなった方が住んでいた家とその敷地なので、田や畑は対象になりません。

相続税を納めた方は、取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続税の申告期限から3年以内に、相続した田や畑を売った場合は、納めた相続税の一部を、売った土地の取得費に加えられる特例があります。

売った利益が少なくなるので、所得税と住民税が軽くなります。

相続税の申告期限は、亡くなった日の翌日から10か月以内なので、特例を使えるのは、亡くなってからおよそ3年10か月以内です。

相続税の支払いと売る時期の関係は「相続税を払うために実家を売るとき」でも触れています。

税金の計算は、税理士にご相談ください。

　

よくあるご質問

何年も耕作していない畑でも、届出や許可が必要ですか？

はい、登記簿の地目が田や畑のままなら、必要です。

耕作していなくても、登記の手続きのときに、農業委員会の受理通知や許可書を求められます。

地目と今の使い方が違う場合は、農業委員会に相談してください。

田や畑は、いくらぐらいで売れますか？

市街化区域か調整区域かで、大きく変わります。

市街化区域なら、近くの宅地の価格から、盛土などの造成費を差し引いて考えます。

調整区域で農地のまま売る場合は、宅地よりかなり低い価格になります。

相続のときに、きょうだいで分けるための土地の値段の考え方は「相続した実家はいくらで考える？」もご覧ください。

家の建っている土地と、隣の畑を一緒に売れますか？

はい、一緒に売ることもできます。

ただし、家の土地と畑では手続きが違うので、畑の部分だけ届出や許可が必要になります。

古い家が建っている場合の売り方は「古家付き土地は、解体せずに売れる？」で解説しています。

遠方に住んでいても、売ることはできますか？

はい、できます。

現地の確認や、農業委員会・市役所への確認は、当社で進められます。

書類の取り寄せや手続きは、南出行政書士事務所と連携してお手伝いします。

　

まとめ

• 田や畑を売るには、農業委員会への届出か、知事などの許可が必要
• 市街化区域なら、届出で宅地として売れる。価格は造成費を差し引いて考える
• 市街化調整区域は、買える人が限られる。農業をする方に農地のまま売るのが現実的
• 生産緑地は、市への買取りの申出から始める
• 相続税の納税猶予を受けている田や畑は、売ると相続税と利子税を納めることになる
• 相続したら、農業委員会への届出を10か月以内に
• 空き家の3,000万円特例は使えないが、相続税を納めた方は取得費加算の特例がある

相続した田や畑は、どの区域にあるか、どんな指定がかかっているかで、売り方も価格も大きく変わります。

まずは、その土地がどんな土地なのかを確かめるところから始めてみてください。

　

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは、1990年の設立から八潮市で36年、土地や建物の売買に携わってきた地元の不動産会社です。

• 市街化区域か調整区域か、生産緑地かなど、土地の条件の確認からお手伝いします
• 住宅会社への売却と、区画に分けての売却など、売り方の違いを比べてお伝えします
• 土地の条件によっては、買取のご相談もお受けしています
• 農地の届出・許可の書類や、相続の手続きは、当社代表が運営する南出行政書士事務所と連携してお手伝いできます

査定のご依頼は「八潮市の不動産売却査定」から承っています。

すぐに売りたい方は「八潮市の不動産買取」もご覧ください。

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