八潮市で家を持ちたいと考えたとき、建売の新築一戸建てを買うほかに、土地を買って自分たちで家を建てるという方法があります。

間取りやデザインを自由に決められるのが、土地から探す大きな魅力です。

その一方で、土地を買う手続きと、家を建てる手続きを並行して進める必要があり、建売よりも期間が長く、確認することも多くなります。

この記事では、八潮市で土地を探して家を建てるまでの流れと期間の目安、土地選びで見落としやすいポイントを、八潮市で不動産の仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

　

土地から探すか、建売を買うか

最初に、土地を買って家を建てる方法と、建売の新築一戸建てを買う方法のちがいを整理しておきます。

	土地を買って家を建てる	建売の新築一戸建てを買う
間取り・デザイン	自由に決められる	決まっている(完成前なら一部変更できることも)
入居までの期間	1年前後	完成済みなら1〜2か月
総額の見通し	建物の仕様や付帯工事で変わりやすい	物件価格で、ほぼ決まる
住宅ローン	土地と建物で支払いの時期が分かれ、手続きが複雑	1回の契約で済む
実物を見てから決められるか	完成まで見られない	完成済みなら見られる

建売の価格の目安は、「八潮市の新築一戸建て、いくらで買える？」の記事でまとめています。

土地から探すのが向いているのは、間取りや住宅会社にこだわりがある方、入居の時期に余裕がある方、親の家の近くなど、場所が決まっている方です。

当社の実感

八潮市で土地を探しにいらっしゃる方は、子育て中のご家族が中心です。

建てたい住宅会社がある程度絞られていて、その会社で建てることを前提に土地を探している、というご相談も多くあります。

八潮市は都内に通いやすく、同じ予算でも都内より広い土地を選びやすいことから、足立区や葛飾区など都内から移ってくる方も少なくありません。

　

土地を探して家が建つまでの流れ

土地から家を建てるときの、おおまかな流れと期間の目安です。

順番	やること	期間の目安
1	資金計画を立て、住宅ローンの事前審査を受ける	2週間〜1か月
2	土地を探す・建築会社を選ぶ(並行して進める)	1〜6か月
3	土地の購入を申し込み、売買契約を結ぶ	2週間〜1か月
4	建物のプランを決め、建築会社と工事請負契約を結ぶ	1〜3か月
5	住宅ローンの本審査を受け、土地の代金を支払う(決済)	1か月前後
6	建築確認の申請(区画整理地区では76条許可も)	1か月前後
7	着工から完成まで	4〜6か月
8	建物の引き渡し・入居	―

全体では、1年前後かかるのが一般的です。

土地探しに時間がかかったり、プランの打ち合わせが長引いたりすると、1年半ほどになることもあります。

お子さんの入学など、入居したい時期が決まっている場合は、そこから逆算して早めに動き始めましょう。

最初に「総額の予算」を決める

土地から家を建てるときにいちばん多い失敗は、土地にお金をかけすぎて、建物の予算が足りなくなることです。

家を建てるときにかかるお金は、大きく分けて次の4つです。

費用	内容
土地の代金	土地の価格のほか、仲介手数料、登記の費用、固定資産税の精算金など
建物本体の工事費	建築会社の見積もりの本体部分
付帯工事費	地盤改良、上下水道・ガスの引き込み、外構(駐車場・塀・庭)、古い建物の解体など
諸費用	住宅ローンの手数料・保証料、建物の登記、火災保険、つなぎ融資の利息など

建築会社の広告に出ている「坪単価」は、建物本体の工事費だけのことが多く、付帯工事費や諸費用は含まれていません。

まず「土地と建物を合わせて、いくらまでなら無理なく払えるか」という総額を決め、そこから土地にかけられる金額を逆算するのがおすすめです。

住宅ローンは、支払いの時期に注意

建売の一戸建てなら、引き渡しの日に代金をまとめて支払います。

一方、土地から建てる場合は、土地の代金、建物の着工金、中間金、完成時の残金と、支払いが何回かに分かれます。

住宅ローンは原則として建物が完成してから実行されるため、それより前の支払いには、つなぎ融資や、土地の分を先に借りる「土地先行融資」を使うことが多くなります。

どの方法が使えるかは金融機関によってちがうので、事前審査の段階で、土地から建てる予定であることを伝えておきましょう。

建築会社選びは、土地探しと並行して

土地が決まってから建築会社を探し始めると、その土地にどんな家が建つのか、総額がいくらになるのかがわからないまま、土地の契約を迎えてしまいます。

気になる建築会社があれば、土地探しと並行して相談を始め、候補の土地に建てた場合の、おおまかなプランと見積もりを出してもらうと安心です。

　

土地選びで見落としやすい7つのこと

土地は、見た目では同じように見えても、建てられる家の大きさや、かかる費用が大きくちがいます。

購入を申し込む前に、次の7つを確認しておきましょう。

1. 道路にきちんと接しているか

家を建てるには、原則として、建築基準法で道路と認められた幅4m以上の道に、土地が2m以上接している必要があります。

前の道の幅が4mに満たない場合は、道の中心から2mの位置まで、敷地を後ろに下げる「セットバック」が必要になります。

セットバックした部分には家や塀を建てられないため、その分だけ使える面積が減ります。

2. どのくらいの大きさの家が建てられるか

土地ごとに、建ぺい率(土地の面積に対する、建物を建てられる面積の割合)と、容積率(土地の面積に対する、延べ床面積の割合)が決まっています。

同じ30坪の土地でも、建ぺい率や容積率、高さの制限によって、建てられる家の大きさは変わります。

八潮市の用途地域や建ぺい率・容積率は、八潮市の都市計画情報のページ(地図)で調べられます。

3. 敷地の最低面積が決まっていないか

八潮市には、地区計画で、1つの敷地の最低面積が決められている地域があります。

広い土地を買って2つに分ける場合や、分けられた土地を買う場合は、その地域の決まりを満たしているかを確認しましょう。

4. 区画整理の地区ではないか

八潮市では、つくばエクスプレスの開業にあわせて、八潮駅の周辺などで大規模な土地区画整理事業が進められてきました。

今も事業が続いている地区では、次のような点に注意が必要です。

• 仮換地(かりかんち)：区画整理の地区では、登記簿に載っている土地とは別に、実際に使える土地(仮換地)が指定されていることがあります。購入するときは、登記簿の土地と、使える仮換地の両方を確認します
• 使い始められる時期：仮換地が指定されていても、工事の都合で、まだ使い始められない(使用収益が開始されていない)土地もあります
• 76条許可：鶴ケ曽根・二丁目、大瀬古新田、八潮南部東、西袋上馬場の各地区で家を建てるときは、建築確認とは別に、土地区画整理法第76条の許可が必要です。申請先は八潮市役所の区画整理課です
• 清算金：事業が終わるときに、土地の評価に応じて清算金を払ったり、受け取ったりすることがあります。売買契約で、売主と買主のどちらが負担するかを決めておきます

区画整理については、当社のブログ「八潮市の区画整理事業についての話」でも詳しく紹介しています。

5. 水道・下水・ガスが引き込まれているか

前の道に水道管や下水道管、ガス管が通っていても、敷地の中まで引き込まれていないことがあります。

引き込み工事が必要な場合は、数十万円の費用がかかることもあるので、付帯工事費として予算に入れておきましょう。

6. 地盤と浸水の想定

八潮市は、中川・綾瀬川などの川に囲まれた、平らで低い土地の多い市です。

地盤調査の結果によっては、地盤改良工事が必要になり、数十万〜200万円ほどかかることもあります。

また、八潮市のハザードマップで、浸水の想定もあわせて確認しておきましょう。

浸水の想定がある場所では、基礎を高くしたり、電気設備を高い位置に置いたりと、建物の設計で備えることもできます。

7. 「建築条件付き」や「古家付き」ではないか

土地の広告に「建築条件付き」とある場合は、売主または売主が指定する建築会社で家を建てることが、購入の条件になっています。

一定の期間内に建物の工事請負契約を結ぶ必要があるため、自分で選んだ建築会社で建てたい方には向きません。

また、古い建物が残っている「古家付き」の土地は、解体費用がかかります。

解体費用を売主と買主のどちらが負担するのか、建物の中に残った家具などをどうするのかを、契約の前に確認しておきましょう。

なお、八潮市の市街化調整区域は、原則として家を建てることができません。

例外的に建てられる場合もありますが、条件が細かいので、市街化調整区域の土地を検討するときは、必ず事前に確認してください。

　

八潮市の土地は、インターネットに出ていないものが多い

土地を探し始めると、ポータルサイトに出ている土地の数が、思ったより少ないと感じるかもしれません。

不動産会社が扱う土地の中には、一般のポータルサイトには掲載していないものが多くあります。

当社の物件サイトでも、掲載している土地50件のうち47件は、無料の会員登録をした方だけが見られる「会員限定物件」です(2026年10月1日時点)。

条件のよい土地ほど、広告に出る前に買い手が決まることも珍しくありません。

土地から探す方は、早い段階で会員登録をして、新しく出た土地をこまめに確認しておくと、選べる土地がぐっと広がります。

八潮市の土地の価格の目安は、「八潮市の土地、いくらで売れる？ エリア別の相場感」の記事でエリア別に紹介しています。

　

まとめ

• 土地から家を建てると、入居まで1年前後かかるのが一般的
• 最初に「土地と建物を合わせた総額の予算」を決め、土地にかけられる金額を逆算する
• 住宅ローンは支払いの時期が分かれるため、つなぎ融資や土地先行融資を早めに確認する
• 建築会社選びは、土地探しと並行して進める
• 道路・建てられる大きさ・最低面積・区画整理・ライフライン・地盤と浸水・建築条件の7つを、申し込みの前に確認する

土地は、同じものが2つとない商品です。

気になる土地を見つけたら、迷っているうちに決まってしまうこともあるので、確認すべき点を早めに押さえておきましょう。

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは1990年の設立以来、八潮市を中心に、草加市・三郷市などで不動産の仲介・買取を行ってきました。

地元で長く土地を扱ってきたので、区画整理の地区の土地や、道路・ライフラインの確認が必要な土地も、契約の前に丁寧に調べてご説明します。

建てたい住宅会社がすでに決まっている方も、これから探す方も、お気軽にご相談ください。

当社の物件サイトでは、無料の会員登録をすると、一般公開していない会員限定の土地もご覧いただけます。

ご希望のエリアや広さ、予算を登録しておけば、マイページから条件に合う土地をまとめて確認できます。

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