八潮市は、中川や綾瀬川などの川に囲まれ、平らで低い土地の多い市です。
家を買うときには、大雨のときにその場所がどうなるのかを、確かめておくことが欠かせません。
ハザードマップがあることは知っていても、どこをどう見ればいいのかわからない、という方は多いと思います。
色がついていると不安になりますが、色の有無だけで、買う、買わないを決めるものでもありません。
大切なのは、どの水害で、どのくらいの深さまで、どのくらいの時間、水が来る想定なのかを読み取り、物件の種類に合わせて考えることです。
この記事では、ハザードマップの種類、見る順番、戸建てとマンションで変わる見方、契約前に確かめられること、火災保険の水災補償を、八潮市で不動産仲介・買取を行う当社の立場から解説します。
水害は「洪水」と「内水」の2つに分けて考える
水害には、大きく分けて2つの種類があります。
ハザードマップも、種類ごとに分かれています。
| 種類 | どんなときに起きるか | 八潮市で見るもの |
|---|---|---|
| 洪水(外水) | 川の水があふれたり、堤防が壊れたりしたとき | 八潮市洪水地震ハザードマップ |
| 内水 | 大雨に排水が追いつかず、町の中に水がたまったとき | 八潮市内水(浸水)ハザードマップ |
洪水は、めったに起きませんが、起きたときの被害が大きい水害です。
内水は、洪水ほど深くはならなくても、くり返し起きることがある水害です。
どちらか片方だけを見て、安心したり不安になったりしないようにしましょう。
八潮市のハザードマップ
八潮市は、ホームページで次のマップを公開しています。
- 洪水地震ハザードマップ: 川があふれたときの浸水の想定、避難所、地震の想定など
- 県管理河川の洪水ハザードマップ: 芝川・新芝川、元荒川があふれたときの想定
- 内水(浸水)ハザードマップ: 2001年から2023年までに道路が冠水した場所の実績を、回数ごとに色分けした地図
内水のマップは、過去の実績をまとめたもので、法律にもとづく想定図ではありません。
印のない場所でも冠水することはあるので、参考として見てください。
見る順番は5つ
物件の住所がわかったら、次の順番で確かめると整理しやすくなります。
1. 重ねるハザードマップで、住所から場所を確かめる
2. 想定される浸水の深さを読む
3. 水が引くまでの時間を確かめる
4. 内水の実績を確かめる
5. 避難先と、そこまでの道を確かめる
1. 重ねるハザードマップで場所を確かめる
国土交通省の「重ねるハザードマップ」は、住所を入れるだけで使えます。
洪水や土砂災害などの情報を、地図に重ねて見ることができます。
広告の地図だけでは、物件の位置が正確にわからないことがあります。
候補の物件があるときは、不動産会社に位置を確かめてから調べると確実です。
2. 浸水の深さを読む
ハザードマップの色は、想定される浸水の深さを示しています。
深さの目安は、次のとおりです。
| 浸水の深さ | 目安 |
|---|---|
| 0.5m | 一般的な家の1階の床の高さ。大人でも歩いて避難するのが難しくなる |
| 3m | 2階の床下の高さ |
| 5m | 2階が水没する高さ |
ハザードマップには、1年に起きる確率が0.1%以下という、想定しうる最大規模の雨を前提にしたものがあります。
最悪の場合を示した地図なので、これがそのまま毎年起きるという意味ではありません。
一方で、想定より小さい雨でも、場所によっては被害が出ることがあります。
3. 水が引くまでの時間を確かめる
低い土地では、水が来る深さだけでなく、水が引くまでの時間も大切です。
重ねるハザードマップでは、浸水が続く時間の想定も確かめられる場合があります。
水が長く引かないと、家が無事でも、電気や水道が使えなくなり、外にも出られなくなることがあります。
備蓄をどのくらい用意するかを考える材料にもなります。
4. 内水の実績を確かめる
通勤や通学で毎日通る道が、大雨のたびに冠水する場所かどうかは、暮らしに直結します。
八潮市の内水ハザードマップで、物件の前の道路や、駅までの道を見てみましょう。
5. 避難先と道を確かめる
ハザードマップには、避難所も載っています。
距離だけでなく、途中に低い場所や水路がないかを、地図と現地で見ておくと安心です。
物件の種類で、見方は変わる
同じ浸水の想定でも、建物によって受ける影響は変わります。
| 物件の種類 | 確かめたいこと |
|---|---|
| 2階建ての戸建て | 2階に避難できるか。1階に寝室や大事な設備を置かない間取りにできるか |
| 3階建ての戸建て | 3階まで上がれば安全を確保しやすい。1階が駐車場なら車の移動先を考えておく |
| マンションの上の階 | 部屋は浸水しにくいが、電気室やポンプが地下や1階にあると、停電や断水が続くことがある |
| マンションの1階 | 部屋の浸水に加えて、窓やベランダから水が入らないか |
| 土地から建てる場合 | 地面を高くする、基礎を高くするなど、建築の段階で対策できることがある。費用も確かめる |
マンションでは、機械式駐車場や共用の設備が、どのくらいの高さにあるかも確かめておきましょう。
管理の見方は「中古マンションは「管理」を見て選ぶ」で解説しています。
土地を探す場合は「八潮市で土地を探して家を建てる流れと注意点」もご覧ください。
現地で確かめること
地図だけでは、わからないこともあります。
内見のときは、次の点も見てみましょう。
- 道路より敷地が低くなっていないか
- 近くに水路や、水が集まりやすい低い場所がないか
- 給湯器やエアコンの室外機が、地面に近い場所に置かれていないか
- 電柱に、想定される浸水の深さを示す看板がないか
八潮市内の電柱には、川があふれたときの浸水の深さを示す看板が付けられています。
ふだんの道で、どのくらいの高さまで水が来る想定なのかを、体感することができます。
内見のときの見方は「中古一戸建ての内見で、どこを見ればいい？」にまとめています。
契約の前に確かめられること
不動産の売買では、契約の前に、宅地建物取引士が重要事項説明をします。
2020年8月から、この説明の中で、ハザードマップ上の物件の位置を示すことが義務になりました。
対象は、水防法にもとづいて市町村が作ったハザードマップで、洪水、内水、高潮のそれぞれについて説明します。
ただし、これはあくまで物件の位置を示す説明です。
浸水想定の区域に入っていないからといって、水害の心配がないという意味ではありません。
また、八潮市の内水のマップのように、法律にもとづかない実績図は、説明の対象にならないことがあります。
気になるときは、自分から不動産会社に聞いてみてください。
重要事項説明は、契約の直前に受けることが多いものです。
その時点で初めて知ると、落ち着いて考える時間がありません。
購入申込みの前に、ハザードマップを確かめておくことをおすすめします。
契約までの流れは「気に入った家が見つかったら」で解説しています。
中古の家であれば、売主が書く物件状況報告書(告知書)で、過去に浸水があったかどうかを確かめられることがあります。
火災保険の水災補償も、あわせて考える
火災保険の水災補償は、洪水や内水などの水害による損害を補償するものです。
火災保険に入れば、自動で付くとは限りません。
水災補償は、多くの保険で、床上浸水や、地面から45cmを超える浸水、建物の価値の30%以上の損害などが条件です。
床下の浸水だけでは、補償の対象にならないことが多いといえます。
2024年10月からは、多くの保険会社で、水災の保険料が市区町村ごとに5つの区分に分かれました。
同じ市の中でも、高い場所と低い場所があるので、保険料だけでなく、ハザードマップと合わせて考えましょう。
| 物件 | 水災補償の考え方 |
|---|---|
| 浸水の想定がある戸建て | 補償を付けることを基本に考える |
| 浸水の想定がない戸建て | 内水の実績も見て、保険料とくらべて決める |
| マンションの上の階 | 外す選択肢もあるが、共用部は管理組合の保険を確かめる |
保険料は、物件の場所と構造で変わります。
購入の諸費用に入るお金なので、早めに見積もりを取っておくと安心です。
諸費用の全体は「中古一戸建てを買うときの諸費用はいくら？」をご覧ください。
色がついている場所は、買わないほうがいい？
八潮市は低い土地が多く、浸水の想定がある場所は珍しくありません。
色がついているだけで候補から外すと、選べる物件がかなり限られることがあります。
買わないほうがいいという話ではなく、想定を知ったうえで、備えられるかどうかで考えることが大切です。
- 想定の深さに対して、上の階に避難できるか
- 家財や車をどこに移せるか
- 水が引くまで過ごせる備えができるか
- 水災補償の保険料を、毎年の予算に入れられるか
これらを確かめて、納得できれば、それがご家族にとって選んでよい物件です。
住む場所の考え方は「八潮駅周辺の住みやすさ」でも紹介しています。
よくあるご質問
ハザードマップで色がなければ、水害の心配はありませんか？
心配がないとはいえません。
ハザードマップは一定の想定にもとづく地図で、小さな水路のあふれや、内水が示されていないことがあります。
内水の実績や現地の高低差もあわせて確かめてください。
水害の想定があると、住宅ローンは組めませんか？
想定があることだけを理由に、住宅ローンが組めないということは、一般的にはありません。
ただし、金融機関によって扱いが違うことがあるので、事前審査のときに確かめておくと安心です。
過去に浸水したかどうかは、調べられますか？
中古の家であれば、売主が書く物件状況報告書で確かめられることがあります。
八潮市の内水のマップでは、周りの道路の冠水の実績を見ることができます。
物件の位置がわからないとき、調べてもらえますか？
はい、お問い合わせいただいた物件の位置は、当社でお調べします。
当社では、内見の段階でも、ご希望があれば物件の位置をハザードマップでお示ししています。
まとめ
- 水害は、川があふれる洪水と、町の中に水がたまる内水に分けて考える
- 重ねるハザードマップで住所を入れ、浸水の深さと続く時間を読む
- 内水は、八潮市の実績図で道路の冠水を確かめる
- 戸建てとマンション、1階と上の階で、見るところが変わる
- 重要事項説明の前に、購入申込みの段階で確かめておく
- 火災保険の水災補償は、自動で付くとは限らないので、見積もりで確かめる
ハザードマップは、不安になるためではなく、備え方を決めるための地図です。
気になる物件があれば、住所を入れるところから始めてみてください。
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三共コスモスは、1990年の設立から八潮市で36年、不動産の売買に携わってきた地元の不動産会社です。
物件のある場所の高低差や道路の様子など、地図だけではわかりにくいことも、物件ごとに丁寧にご説明します。
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