八潮市では、いくつもの地区で土地区画整理事業が進んでいます。
家や土地を探していると、物件の資料に「区画整理地内」「仮換地」「保留地」と書かれているのを見かけることがあると思います。
区画整理の区域内の物件は、道路や区画が整って、暮らしやすくなっていく場所にあることが多いものです。
一方で、登記簿の土地と実際に使う土地が違ったり、あとからお金の精算があったりと、ふつうの物件にはない確認が必要になります。
この記事では、区画整理の区域内で家や土地を買うときに、契約の前に確かめておきたいことを、八潮市で不動産仲介・買取を行う当社の立場から解説します。
まず知っておきたい4つの言葉
区画整理とは、道路や公園を整えながら、土地の区画を形の良いものに組み直す事業です。
区域内の物件の資料には、次の言葉がよく出てきます。
| 言葉 | 意味 |
|---|---|
| 従前地(じゅうぜんち) | 区画整理の前からある、もとの土地。登記簿に載っているのはこの土地 |
| 仮換地(かりかんち) | 工事の途中に、もとの土地のかわりに使えるよう指定された土地。実際に家を建てて住むのはこちら |
| 保留地(ほりゅうち) | 事業の費用にあてるため、施行者が売り出す土地 |
| 清算金 | もとの土地と新しい土地の価値の差を、事業の最後にお金で調整するもの |
事業の最後には換地処分が行われ、仮換地が正式な土地(換地)になります。
そこではじめて、登記簿も新しい土地に書きかわります。
八潮市の区画整理のしくみや、市内の地区の様子は「八潮市の区画整理事業についての話」でくわしく紹介しています。
契約の前に確かめる6つのこと
区画整理の区域内の物件を検討するときは、次の6つを順に確かめると整理しやすくなります。
1. 仮換地が指定され、使い始めてよい状態か
2. 登記簿の土地と、実際の場所の対応
3. 家を建てるときの許可
4. 清算金を、売主と買主のどちらが負担するか
5. 保留地が含まれていないか
6. 換地処分がいつごろか
1. 仮換地が指定され、使い始めてよい状態か
区画整理の区域内でも、事業の段階によって、土地の使い方が変わります。
| 段階 | 土地の使い方 |
|---|---|
| 仮換地の指定前 | もとの土地を使う。新しく建てることは制限されやすい |
| 仮換地の指定後、使い始める日の前 | 仮換地はまだ使えない。工事を待つ |
| 仮換地を使い始めてよい状態 | 仮換地に家を建てて住める |
| 換地処分のあと | ふつうの土地と同じ |
家を建てる、または住むために買うのであれば、仮換地が指定され、使い始めてよい状態になっているかを、まず確かめましょう。
仮換地の指定前の土地は、場所が動く予定があると、家を建てられる時期が見通しにくくなります。
2. 登記簿の土地と、実際の場所の対応
区画整理の区域内では、登記簿に載っている従前地と、実際に使う仮換地が、別の場所にあることがあります。
登記簿の地番で地図を調べると、まったく違う場所が出てくることも珍しくありません。
売買では、登記簿の従前地を売り買いし、そのかわりに使える仮換地を引き渡す形になります。
施行者が出す仮換地証明書や仮換地の図面で、従前地と仮換地の対応、仮換地の面積を確かめておきましょう。
広告に書かれている面積が、従前地の面積なのか、仮換地の面積なのかも大切なポイントです。
区画整理では、道路などに使うために土地が少し減ることが多く、2つの面積が違うことがあります。
3. 家を建てるときの許可
区画整理の区域内で、家を建てたり、土地を造成したりするときは、換地処分が終わるまで、施行者などの許可が必要です。
土地区画整理法76条の許可と呼ばれるもので、この許可がないと、建築確認の申請に進めません。
土地を買って家を建てる場合は、建てたい家の計画で許可が出るかを、契約の前に確かめておくと安心です。
建売住宅の場合は、売主が許可を取って建てているので、その書類を見せてもらいましょう。
土地を買って家を建てる流れは「八潮市で土地を探して家を建てる流れと注意点」で解説しています。
4. 清算金を、売主と買主のどちらが負担するか
清算金は、事業の最後の換地処分のあとに、施行者との間で支払いや受け取りが行われます。
その時点の持ち主が、支払ったり受け取ったりするのが基本です。
つまり、何も決めずに買うと、売主の時代の土地の分の清算金も、買主が支払うことになる場合があります。
八潮市の区画整理では、受け取るより支払う場合のほうが多いのが、当社の実感です。
そのため、区画整理の区域内の売買では、清算金を売主と買主のどちらが負担するかを、売買契約で決めておくのが一般的です。
価格の話し合いとあわせて、次の点を確かめておきましょう。
- 清算金の見込みはあるか(施行者で、土地の評価の考え方を聞けることがある)
- 売買契約で、清算金の負担を売主・買主のどちらにするか
- 買主が負担する場合、その分が価格に考慮されているか
清算金は、住宅ローンに含めることができないので、自分で用意するお金になります。
購入の諸費用の考え方は「中古一戸建てを買うときの諸費用はいくら？」をご覧ください。
当社では、区画整理の区域内の物件は、清算金の見込みを施行者に確かめてからご説明しています。
5. 保留地が含まれていないか
保留地は、事業の費用にあてるため、施行者が売り出す土地です。
区画整理の区域内の新築住宅では、仮換地に小さな保留地を足して、1つの敷地にしていることもあります(付け保留地と呼ばれます)。
保留地は、換地処分が終わるまで登記簿がありません。
そのため、金融機関が抵当権を設定できず、住宅ローンを扱わない金融機関が多いのが実情です。
保留地が含まれる物件を検討するときは、どの金融機関でローンが組めるかを、早めに確かめておきましょう。
事前審査の受け方は「住宅ローンの事前審査、いつ・どう受ける？」で解説しています。
6. 換地処分がいつごろか
換地処分が行われると、仮換地が正式な土地になり、地番や住所が新しくなります。
登記は、施行者がまとめて行います。
ただし、換地処分の公告があってから、施行者の登記が終わるまでの間は、区域内の土地の登記がほぼできなくなります。
この時期に決済を予定していると、所有権の移転や、住宅ローンの抵当権の設定ができず、引き渡しが遅れることがあります。
換地処分が近い地区では、予定の時期を確かめて、決済日を決めることが大切です。
たとえば八潮市役所の周りの鶴ケ曽根・二丁目の事業については「鶴ケ曽根・二丁目土地区画整理事業は令和10年に事業完了」で紹介しています。
契約の前の説明でも確かめる
不動産の売買では、契約の前に、宅地建物取引士が重要事項説明をします。
区画整理の区域内の物件では、建てるときの許可などの制限が説明されます。
ただ、重要事項説明は契約の直前に受けることが多く、その時点で初めて知ると、落ち着いて考える時間がありません。
仮換地や清算金のことは、購入申込みの前に聞いておくことをおすすめします。
契約までの流れは「気に入った家が見つかったら」で解説しています。
区画整理の区域内の物件は、避けたほうがいい？
区画整理の区域内の物件は、確かめることが多い分、むずかしく感じるかもしれません。
ただ、道路や区画が整い、街がきれいになっていく場所でもあります。
仮換地を使い始めてよい状態になっていて、清算金の負担や、ローンの見通しがはっきりしていれば、ふつうの物件と同じように検討できます。
むずかしい言葉が出てきたら、一つずつ確かめていけば大丈夫です。
よくあるご質問
区画整理の区域内かどうかは、どうすればわかりますか？
物件の資料に「区画整理地内」と書かれていることが多いです。
書かれていなくても、不動産会社に聞けば、役所で調べてお伝えできます。
清算金はいくらくらいかかりますか？
地区や土地によって大きく違い、事業が終わるまで正確な金額は決まりません。
八潮市でのこれまでの例は「八潮市の区画整理事業についての話」で紹介しています。
買ったあとに住所が変わりますか？
換地処分が行われると、地番が新しくなり、地区によっては町名や住所の表示も変わります。
住所が変わったときの手続きは、市から案内があります。
相続した区画整理の土地の手続きも、相談できますか？
はい、グループの南出行政書士事務所で、相続の手続きもご相談いただけます。
相続のときの注意点は、南出行政書士事務所のコラム「区画整理中の土地を相続したら」でまとめています。
まとめ
- 区画整理の区域内では、登記簿の従前地と、実際に使う仮換地が別のことがある
- 仮換地が指定され、使い始めてよい状態かを、まず確かめる
- 家を建てるには、換地処分まで施行者などの許可が必要
- 清算金は、売買契約で売主・買主のどちらが負担するかを決めておく。ローンには含められない
- 保留地が含まれると、住宅ローンを扱う金融機関が限られる
- 換地処分の前後は登記が止まることがあるので、決済日に注意する
区画整理の区域内の物件は、確かめる順番がわかれば、むずかしいものではありません。
気になる物件があれば、資料の「区画整理地内」の文字を見つけたところで、お気軽にお問い合わせください。
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三共コスモスは、1990年の設立から八潮市で36年、不動産の売買に携わってきた地元の不動産会社です。
八潮市内の区画整理の区域内の物件も、事業の進み具合や清算金の見込みを確かめたうえで、物件ごとに丁寧にご説明します。
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