親が亡くなり、実家を兄弟のうち1人が受け継ぐことになると、ほかの兄弟とのつり合いをどうとるかが問題になります。

家を受け継ぐ人が、ほかの兄弟にお金を払って公平にする方法を、代償分割といいます。

このとき、払うお金の額を決めるのは、実家の値段です。

ところが、家の値段には、実際に売れる価格、路線価、固定資産税評価額など、いくつもの種類があります。

どれを使うかで、払う額が数百万円変わることも珍しくありません。

この記事では、遺産分割で使う家の値段の種類と、決め方、査定の頼み方を、八潮市で不動産仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

　

家の値段で、払う額が変わる

例を見てみましょう。

亡くなった方の財産が実家と預金600万円で、相続人が兄と弟の2人だとします。

兄が実家を受け継ぎ、弟が預金を受け取って、足りない分を兄が弟に払うとします。

実家の値段	遺産の合計	1人分	兄が弟に払う額
3,000万円	3,600万円	1,800万円	1,200万円
2,400万円	3,000万円	1,500万円	900万円
2,100万円	2,700万円	1,350万円	750万円

実家の値段を3,000万円とみるか、2,100万円とみるかで、兄が払う額は450万円変わります。

家を受け継ぐ兄は低く、お金を受け取る弟は高く考えたくなるのは、自然なことです。

代償分割のしくみと、遺産分割協議書の書き方は、当社代表が運営する南出行政書士事務所のコラム「代償分割とは」で解説しています。

　

家の値段には4つの種類がある

同じ家でも、何のための値段かによって、金額が変わります。

値段の種類	何に使う値段か	調べ方	高さの目安
実際に売れる価格(時価)	売買	不動産会社の査定	基準
公示地価・基準地価	土地の値段の目安	国土交通省・県の公表	時価に近い
路線価(相続税評価額)	相続税の計算	国税庁の路線価図	公示地価の8割ほど
固定資産税評価額	固定資産税の計算	毎年届く納税通知書	公示地価の7割ほど

固定資産税の納税通知書は、毎年手元に届くので、一番わかりやすい値段です。

ただし、実際に売れる価格よりも低めに出ることが多い値段です。

路線価は、相続税の申告で使う値段です。

相続税がかかる場合は、税理士がこの値段で計算します。

遺産分割では、どれを使ってもいい

遺産分割で、どの値段を使うかは、法律で決まっていません。

相続人全員が納得すれば、固定資産税評価額でも、路線価でも、売れる価格でもかまいません。

ただし、話し合いがまとまらずに家庭裁判所の調停や審判に進むと、分ける時点で実際に売れる価格をもとに考えるのが一般的です。

そのため、話し合いの段階でも、売れる価格を一度確かめておくと、話の出発点がそろいます。

建物の値段も確かめる

築年数のたった木造の家は、建物の値段がほとんどつかず、土地の値段だけで考えることがあります。

古い家がある土地は、解体の費用がかかるぶん、更地より安く見られることもあります。

反対に、建物が新しい、リフォームしたばかりという場合は、建物の値段も考える必要があります。

固定資産税の納税通知書には、土地と建物の評価額が分けて書いてあるので、確かめてみてください。

　

遺産分割のための査定の頼み方

売れる価格を確かめるには、不動産会社に査定を頼みます。

売るつもりがなくても、遺産分割のために査定を頼むことはできます。

査定を頼むときは、その目的を最初に伝えてください。

売るための査定と、遺産分割のための査定では、伝える内容が少し変わるからです。

伝えること	理由
遺産分割の話し合いに使う	売り出し価格ではなく、売れる価格の目安を出してもらうため
誰が受け継ぐ予定か	住み続けるのか、いずれ売るのかで、見方が変わるため
ほかの相続人にも見せる	根拠がわかる査定書にしてもらうため

机上査定と訪問査定

査定には、資料だけで出す机上査定と、家を見て出す訪問査定があります。

遺産分割に使う場合は、できれば訪問査定をおすすめします。

家の傷み具合や、雨もり、傾き、境界の目印などは、見てみないとわかりません。

こうした点は、値段に影響するうえ、相続人の間で後から話が食い違う原因にもなります。

査定の前にそろえておくと話が早いものは「査定を頼む前に用意しておくもの」にまとめています。

1社か、複数社か

相続人全員が同じ会社の査定に納得できるなら、1社でもかまいません。

それぞれが信頼できる会社に頼んで、結果をくらべる方法もあります。

複数の会社の査定をくらべるときは、金額だけでなく、根拠も見てください。

近くで売れた例や、駅からの距離、道路の幅など、どこを見てその金額になったのかが書いてあるかが大切です。

高い金額だけを出して、実際には売れない、ということもあるからです。

　

意見が分かれたときの決め方

兄弟の意見が分かれたときは、次のような決め方があります。

決め方	内容	注意点
査定の真ん中をとる	複数社の査定の平均や中間の額にする	根拠が弱い査定がまじらないようにする
買取の価格も参考にする	すぐに売るなら、いくらになるかも見る	仲介で売れる価格より低めになる
不動産鑑定士に頼む	鑑定評価書をつくってもらう	費用がかかり、数週間かかることもある
家を売って分ける	換価分割に切り替える	誰も住み続けられない

家を受け継ぐ人が、すぐには売らずに住み続ける場合でも、売れる価格をもとに考えるのが公平だといえます。

一方で、古い家で、売るとしたら解体が必要になる場合は、解体の費用を差し引いて考えることもあります。

どうしてもまとまらないときは、家を売ってお金を分ける換価分割も選べます。

売って分ける方法は、南出行政書士事務所のコラム「換価分割とは」で解説しています。

兄弟の共有名義のまま売る場合は「兄弟で相続した実家を、共有名義のまま売るには」をご覧ください。

　

家を受け継いだあとに売るときの注意

家を受け継いだ人が、何年かたって、その家を売ることもあります。

そのときに気をつけたいのが、売った利益にかかる譲渡所得税です。

譲渡所得は、売った金額から、取得費と売却の費用を引いて計算します。

相続した家の取得費は、亡くなった方が買ったときの金額を引き継ぎます。

ほかの兄弟に払ったお金は、原則として、この取得費に入れられません。

たとえば、兄が弟に1,200万円を払って家を受け継ぎ、のちに売った場合でも、1,200万円を経費のように差し引けるわけではありません。

親が買ったときの金額がわからないと、売った金額の5%を取得費にするため、税金が高くなることもあります。

親が買ったときの売買契約書は、遺産分割の段階で探しておきましょう。

手取りの目安は「手取り計算」のページで試算できます。

相続税がかかる場合

相続税がかかる場合は、払ったお金と受け取ったお金も、相続税の計算に入ります。

家を受け継いだ人は払った額を差し引き、受け取った人は足して計算します。

売れる価格をもとにお金の額を決めた場合は、計算のしかたが変わることがあります。

くわしくは税理士にご相談ください。

相続税を払うために家を売る場合は「相続税を払うために実家を売るとき」もご覧ください。

　

八潮市の実家の値段で気をつけたいこと

八潮市は、つくばエクスプレスの八潮駅の周辺と、駅から離れた地域とで、土地の値段が大きく変わります。

同じ市内でも、駅からの距離や、道路の幅、区画整理が済んでいるかどうかで、坪あたりの値段に差が出ます。

区画整理が進んでいる地域では、固定資産税の評価額と、実際に売れる価格が、思った以上に離れていることがあります。

仮換地の土地は、登記簿の面積と実際に使える面積が違うこともあるので、査定のときに書類を一緒に見てもらうと安心です。

おおよその相場は「八潮市の売却相場チェック」でご覧いただけます。

遺産分割の話し合いには、実際に家を見たうえでの査定の価格を使ってください。

　

よくあるご質問

売るつもりがなくても、査定を頼んでいいですか？

はい、お受けしています。

遺産分割の話し合いのために、家の値段を知りたいというご相談も多くいただいています。

固定資産税評価額で決めても問題ありませんか？

相続人全員が納得していれば問題ありません。

ただし、売れる価格より低めに出ることが多いので、お金を受け取る側が後から不満を持つこともあります。

一度、売れる価格も確かめておくと安心です。

遠方に住んでいる兄弟にも、査定の結果を見せられますか？

はい、査定書をお渡しするので、郵送やメールで共有していただけます。

根拠がわかる形でお作りします。

遺産分割協議書の作成も頼めますか？

協議書の作成は、当社代表が運営する南出行政書士事務所でお手伝いできます。

家の値段の確認から協議書まで、同じ窓口でご相談いただけます。

　

まとめ

• 代償分割では、実家の値段で、ほかの兄弟に払う額が大きく変わる
• 家の値段には、売れる価格・公示地価・路線価・固定資産税評価額がある
• 遺産分割では、相続人全員が納得すればどの値段でもよい
• 話し合いの出発点として、売れる価格を一度確かめておくとよい
• 査定を頼むときは、遺産分割に使うことを最初に伝える
• 受け継いだ家を後で売るとき、払ったお金は原則として取得費に入らない

まずは、固定資産税の納税通知書と、親が買ったときの売買契約書を探すところから始めてみてください。

　

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは、1990年の設立から八潮市で36年、不動産の売買に携わってきた地元の不動産会社です。

遺産分割のための査定も、売却の査定と同じようにお受けしています。

• 売るつもりがなくても、査定をお受けしています
• 仲介で売れる価格と、買取の価格を、両方お伝えできます
• 根拠がわかる査定書をお作りするので、ご兄弟にも共有していただけます
• 遺産分割協議書の作成は、当社代表が運営する南出行政書士事務所と連携してお手伝いできます
• 税額の計算や申告は、税理士にご相談ください

買取については「八潮市の不動産買取」のページにまとめています。

査定のご依頼は「八潮市の不動産売却査定」から承っています。

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