家や土地を売ろうと考え始めたとき、最初にするのが不動産会社への査定の依頼です。

ただ、いざ頼もうとすると、何を用意しておけばいいのかわからず、手が止まってしまう方も少なくありません。

先にお伝えしておくと、査定は書類が何もなくても受けられます。

それでも、いくつかの書類が手元にあると、査定の金額がより正確になり、その後の話も早く進みます。

この記事では、査定を頼む前に用意しておくと役に立つ書類と、それぞれで何がわかるのかを解説します。

あわせて、書類よりも大事な「伝えておきたい情報」についても、八潮市で不動産の仲介・買取を行う当社の立場からお伝えします。

　

査定は、書類がなくても受けられます

まず安心していただきたいのは、書類がそろっていなくても査定は頼めるということです。

不動産会社は、所在地がわかれば、法務局で登記の記録を取ったり、役所で道路や法令の制限を調べたりできます。

権利証が見つからない、固定資産税の通知書をどこにしまったかわからない、という段階でも、まずはご相談いただいて構いません。

それでも、書類があると何が違う？

書類があると、次のような違いが出ます。

• 金額のぶれが小さくなる: 土地の正確な面積や、建物を建てた年、増築の有無などがわかり、思い込みで計算する部分が減ります
• 売り出しまでが早くなる: 査定の段階で気になる点を見つけておけば、あとで慌てて書類を探すことがなくなります
• 思わぬ問題に早く気づける: 名義や境界の問題は、早く見つかるほど、売り出し前に手を打つ時間がとれます

査定は、売り方や売り出し価格を決めるための土台です。

土台がしっかりしているほど、その後の売却も順調に進みます。

用意しておくと話が早い書類

ここからは、査定の前に探しておくと役に立つ書類を、優先度の高い順に紹介します。

すべてそろっていなくても大丈夫なので、見つかったものから手元に置いておいてください。

1. 固定資産税の納税通知書(課税明細書)

毎年春ごろ、市役所から届く固定資産税の通知書です。

同封されている「課税明細書」には、土地と建物の所在地・地番・面積・評価額などが載っています。

査定では、ここから次のことがわかります。

• 売る予定の土地と建物の地番や面積
• 自宅の敷地のほかに、私道や細長い土地などを一緒に持っていないか
• 毎年かかっている固定資産税・都市計画税の額

とくに見落とされやすいのが、家の前の私道の持ち分です。

私道を一緒に売らないと、買主が道路を使えなくなることもあるため、課税明細書で持っている土地をすべて確認しておくことが大切です。

通知書が見つからない場合は、市役所で「評価証明書」や「公課証明書」を取ることができます(八潮市は資産税課)。

売却を任せる不動産会社が、委任状をもらって代わりに取ることもあります。

2. 権利証(登記識別情報通知)

家や土地を買ったとき、または相続したときに受け取った書類です。

古いものは「登記済証」という和紙のような書類、2005年ごろ以降のものは「登記識別情報通知」という、目隠しシールが貼られたA4の紙です。

査定そのものに必要なわけではありませんが、売却の最後に名義を買主へ移すときに必ず使います。

査定を頼む前に、どこにあるかだけ確認しておくと安心です。

目隠しシールは、はがさないでください。

シールの下の英数字が、権利証の役割を果たす大切な情報だからです。

権利証が見つからなくても、家を売ることはできます。

権利証は再発行されませんが、司法書士に本人確認をしてもらう方法などで代わりにできます(費用がかかります)。

なくしたことに気づいたら、早めに不動産会社に伝えてください。

3. 買ったときの売買契約書と重要事項説明書

家や土地を買ったときに受け取った書類一式です。

多くの場合、ファイルや封筒にまとめて保管されています。

ここには、次のような、査定に役立つ情報が詰まっています。

• 買ったときの価格(売ったときの税金の計算にも使います)
• 土地の面積や、測量をしているかどうか
• 道路の種類や、建物を建てるときの制限
• 上下水道・ガスの引き込みの状況

とくに買ったときの価格は、売って利益が出たときの税金を計算するのに使います。

契約書が見つからないと、税金の計算で不利になることがあるので、売却が終わるまで大切に保管してください。

4. 建物の図面と、建築確認・検査済証

一戸建ての場合は、建てたときの図面(間取り図・配置図など)と、「確認済証」「検査済証」があると役に立ちます。

確認済証は、建てる前に建物の計画が法令に合っていると認められた証明です。

検査済証は、完成したあとの検査に合格した証明です。

これらがあると、建物が法令に沿って建てられていることを示せるため、買主が住宅ローンを組むときにも安心材料になります。

ハウスメーカーで建てた家なら、メーカーで図面や保証書を保管していることもあります。

5. 土地の測量図・境界の書類

土地の境界がどこまでかを示す書類です。

「確定測量図」や「境界確認書」など、隣の土地の所有者と境界を確認した書類があれば、査定のときに見せてください。

境界がはっきりしている土地は、買主にとっても安心で、売り出しから契約までがスムーズです。

反対に、境界の目印(境界標)が見当たらない、隣とあいまいなままになっている場合は、売る前に測量が必要になることがあります。

測量には数か月かかることもあるので、早めにわかるほど助かります。

6. リフォームや修理の記録

屋根や外壁の塗り替え、水回りの交換、シロアリの防除など、これまでに行った工事の記録です。

見積書や領収書、保証書などが残っていれば、まとめておきましょう。

いつ、どこに手を入れたかがわかると、建物の状態を正しく評価しやすくなります。

記録が残っていなくても、「10年ほど前に外壁を塗った」くらいの覚えている範囲で構いません。

マンションの場合は、管理の書類も

マンションを売る場合は、上の書類に加えて、次のものがあると査定が正確になります。

• 管理規約・使用細則(ペットや楽器、リフォームのルール)
• 管理費・修繕積立金の額がわかるもの
• 長期修繕計画や、大規模修繕の予定がわかる資料
• 管理組合の総会の資料

修繕積立金が近く値上がりする予定があるかどうかは、買主が気にするポイントです。

手元になければ、管理会社から取り寄せることもできます。

区画整理の地区にある土地は

八潮市には、土地区画整理事業が行われてきた地区があります。

区画整理の区域内にある土地では、「仮換地」の指定を受けていることがあり、登記の地番と実際の場所が違う場合があります。

区画整理の通知書や、清算金に関する書類が届いていれば、あわせて見せてください。

見つからない場合は、事業を行っている市や組合で証明を取ることができます。

不動産会社が取れるので、用意しなくていい書類

次の書類は、査定を頼む不動産会社が取り寄せることができます。

ご自身でわざわざ取りに行く必要はありません。

書類	わかること	取れる場所
登記事項証明書(登記簿)	持ち主の名前と住所、住宅ローンなどの担保がついているか	法務局(オンラインでも可)
公図	土地の形と、まわりの土地との位置関係	法務局
地積測量図・建物図面	登記された土地の面積や、建物の配置	法務局(ない土地もあります)
道路や法令の制限	建て替えができるか、どのくらいの建物が建てられるか	市役所など

当社でも、査定のご依頼をいただいたら、これらの書類を取り寄せて確認してから金額をお出ししています。

書類より大事な、伝えておきたい5つの情報

実は、査定の正確さを左右するのは、書類よりも「売主にしかわからない情報」です。

次の5つは、査定を頼むときに、わかる範囲で伝えておいてください。

1. 住宅ローンの残りの額

住宅ローンが残っている家を売るときは、売ったお金でローンを返し、担保(抵当権)を外す必要があります。

売れる価格よりローンの残りの方が多いと、差額を自分で用意しなければなりません。

金融機関から毎年届く「残高証明書」や、返済予定表があれば、おおよその残りの額がわかります。

査定の金額とローンの残りを比べることで、売ったあとに手元にいくら残るのかが見えてきます。

2. 名義と持ち主が誰か

登記の名義が誰になっているかは、売却の手続きに大きく関わります。

• 夫婦や兄弟の共有になっている: 共有者全員が売ることに同意し、契約に参加する必要があります
• 亡くなった親の名義のまま: 先に相続登記をして、相続した人の名義に変えないと売れません
• 登記の住所が今の住所と違う: 売る前に住所の変更登記が必要です

相続登記は2024年4月から義務になり、それより前に相続した不動産も2027年3月31日までに登記が必要です。

くわしくは「相続登記の期限は2027年3月末」で解説しています。

住所の変更登記も2026年4月から義務になりました(「不動産を売る前に確認を。2026年4月から住所変更登記が義務に」)。

3. 建物の不具合や、気になっていること

雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、建物の傾きなど、知っている不具合は正直に伝えてください。

不具合を隠したまま売ると、あとで買主から修理代や契約の解除を求められることがあります。

査定の段階で伝えていただければ、修理してから売るか、そのままの状態で価格に反映するか、買取にするかなど、いちばん良い売り方を一緒に考えることができます。

4. まわりの環境や、過去の出来事

隣の家との境界のトラブル、近くの騒音やにおい、過去に浸水したことがあるかなど、住んでいた方だからこそ知っていることも大切な情報です。

八潮市は川に囲まれた低い土地が多く、買主が水害への備えを気にすることもあります。

浸水したことがあるか、ないかを伝えておくだけでも、買主への説明がしやすくなります。

5. いつまでに売りたいか、いくら必要か

売る理由や、いつまでに売りたいかによって、おすすめの売り方は変わります。

• 住み替え先が決まっていて、引っ越しの時期に合わせたい
• 相続税の支払いや、税金の特例の期限がある
• 時間がかかってもいいので、できるだけ高く売りたい
• 近所に知られずに、早く手放したい

時間に余裕があれば、仲介で買主を探すのが基本です。

急ぐ事情がある場合や、建物が古く荷物も多い場合は、不動産会社が直接買い取る方法もあります。

売り方ごとの手取りの違いは「仲介・買取保証つき仲介・直接買取、手元に残るお金で比べると？」で試算しています。

査定当日の流れ

書類と情報の準備ができたら、いよいよ査定です。

当社にご依頼いただいた場合の一般的な流れは、次のとおりです。

順番	内容	目安
1	お電話・査定フォームでお申し込み(所在地とご希望をお聞きします)	―
2	当社で登記簿・公図・道路や法令の制限を調べる	数日
3	現地を拝見し、室内・建物の状態・まわりの環境を確認	1時間ほど
4	査定の金額と、売り方のご提案	数日〜1週間ほど

建物の中を見ずに、所在地や広さから概算を出す「机上査定」もできます。

まだ売るかどうか決めていない段階なら、まず机上査定で目安を知るのもひとつの方法です。

査定のあとの、売り出しから引き渡しまでの流れは「八潮市で家を売るときの流れと期間」をご覧ください。

契約や引き渡しのときに必要な書類は、あとで大丈夫

印鑑証明書や住民票、実印、本人確認書類などは、売買契約や引き渡しのときに必要になる書類です。

印鑑証明書のように「発行から3か月以内」といった期限があるものもあるため、査定の段階で取っておく必要はありません。

契約から引き渡しまでに必要な書類は、「売却の必要書類チェックリスト」に段階ごとにまとめています。

よくあるご質問

書類が何も見つかりません。それでも査定してもらえますか？

はい、大丈夫です。

所在地がわかれば、登記簿や公図は当社で取り寄せて調べます。

書類はあとから見つかったものを見せていただければ、その時点で金額を見直します。

相続した実家で、どこに何があるかわかりません

相続した実家では、書類がどこにあるかわからないことがよくあります。

仏壇や金庫、タンスの引き出しなどに、権利証や契約書がまとめて保管されていることが多いので、片付けの前に一度探してみてください。

相続した実家を売るときの手順は「相続した実家、売る前にやること」で解説しています。

査定を頼んだら、必ず売らないといけませんか？

いいえ、査定を頼んだからといって、売る義務はありません。

金額を見てから、売るかどうか、いつ売るかを考えていただいて構いません。

複数の会社に査定を頼んでもいいですか？

はい、大丈夫です。

複数の会社の査定を比べるのは、自然なことです。

その場合は、同じ書類と情報をどの会社にも伝えると、金額を比べやすくなります。

まとめ

• 査定は書類がなくても受けられるが、書類があると金額が正確になり、話も早く進む
• 優先して探したいのは、固定資産税の通知書(課税明細書)、権利証、買ったときの契約書
• 一戸建ては図面・検査済証・測量図、マンションは管理の書類もあると役に立つ
• 登記簿や公図は、不動産会社が取り寄せるので用意しなくていい
• 書類より大事なのは、ローンの残り、名義、不具合、まわりの環境、売りたい時期の5つの情報
• 印鑑証明書など契約・引き渡しの書類は、査定の段階では不要

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは1990年の設立以来、八潮市を中心に、草加市・三郷市などで不動産の仲介・買取を行ってきました。

査定のご依頼では、仲介で売る場合の金額と、当社が直接買い取る場合の金額の両方をお出しできます。

書類がそろっていなくても、まだ売るかどうか決めていなくても構いません。

また、当社代表は行政書士として南出行政書士事務所も運営しており、相続した不動産の名義や手続きについても、あわせてご相談いただけます。

売り方の比較や、よくあるご質問は、「八潮市の不動産売却・無料査定」のページにまとめています。

査定のお申し込みは「無料査定」からどうぞ。