親の家を受け継ぐ方法には、親が元気なうちにもらう生前贈与と、親が亡くなったあとに受け継ぐ相続があります。

どちらで受け継いでも、家が自分の名義になることに変わりはありません。

ところが、受け継いだ家を売るときには、贈与か相続かで、かかる税金が大きく変わることがあります。

売った値段は同じでも、手元に残るお金が数百万円違うことも珍しくありません。

この記事では、親から受け継いだ家を売るときの税金のしくみと、贈与と相続で変わるところ、親が元気なうちに親自身が売るという方法を、八潮市で不動産仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

　

家を売ったときの税金は、利益にかかる

家を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。

利益は、次のように計算します。

売った値段 −(買ったときの値段+売るときにかかった費用)= 利益

買ったときの値段を「取得費」、売るときにかかった仲介手数料などを「譲渡費用」といいます。

取得費には、建物の分は年数がたった分を差し引いた金額を使います。

親が買った値段と時期を、そのまま引き継ぐ

贈与でもらった家も、相続で受け継いだ家も、取得費は親が買ったときの値段をそのまま引き継ぎます。

持っていた期間も、親が買った日から数えます。

	贈与でもらった家	相続で受け継いだ家
取得費	親が買ったときの値段	親が買ったときの値段
持っていた期間	親が買った日から数える	親が買った日から数える

ここは贈与でも相続でも同じです。

持っていた期間で、税率が変わる

売った年の1月1日の時点で、持っていた期間が5年を超えていれば、税率は約20%です。

5年以下だと、約39%になります。

親が長く住んでいた家なら、親が買った日から数えるので、多くの場合は5年を超えて、約20%の税率になります。

買ったときの値段がわからないと、税金が重くなる

親が何十年も前に買った家だと、売買契約書が残っていないことがよくあります。

買ったときの値段がわからない場合は、売った値段の5%を取得費とみなして計算します。

2,000万円で売った家なら、取得費は100万円とみなされ、利益が大きく計算されてしまいます。

親の家の売買契約書や、建てたときの請負契約書は、捨てずに探しておきましょう。

　

違い1 空き家の3,000万円特例は、相続だけ

贈与と相続で、いちばん大きく変わるのが、空き家の3,000万円特例です。

親が一人で住んでいた家を相続して、空き家のまま、または取り壊して売る場合、条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引けます。

この特例が使えるのは、相続や遺贈で受け継いだ家だけです。

親が元気なうちに贈与でもらった家には使えません。

主な条件

• 1981年5月31日以前に建てられた家であること
• 亡くなる直前まで、親が一人で住んでいたこと(老人ホームに入っていた場合も、条件を満たせば対象)
• 相続してから売るまで、人に貸したり、住んだりしていないこと
• 売る値段が1億円以下であること
• 相続から3年目の年の12月31日までに売ること
• 耐震の工事をするか、建物を取り壊すこと(2024年からは、売った翌年の2月15日までに買主が行う場合も対象)

相続人が3人以上いる場合は、一人あたり2,000万円までになります。

この特例は、2027年12月31日までに売る場合が対象です。

特例のくわしい条件と手続きは、当社代表が運営する南出行政書士事務所のコラム「相続した空き家を売るときの3,000万円特例」で解説しています。

　

違い2 相続税を払っていれば、税金が軽くなる特例も相続だけ

相続税を払った人が、相続した家を一定の期限までに売ると、払った相続税のうち家にかかった分を、取得費に足せる特例があります。

期限は、相続税の申告期限の翌日から3年以内で、親が亡くなってから約3年10か月です。

この特例も、相続や遺贈で受け継いだ場合のものです。

相続税を払うために家を売るときの段取りは「相続税を払うために実家を売るとき」で解説しています。

　

数字の例で比べてみる

親が50年前に建てて一人で住んでいた家を、子どもが受け継いで、空き家のまま2,000万円で売った場合で比べてみます。

買ったときの値段はわからず、仲介手数料などの費用は約80万円とします。

	贈与でもらった場合	相続で受け継いだ場合
売った値段	2,000万円	2,000万円
取得費(5%)	100万円	100万円
売るときの費用	約80万円	約80万円
利益	約1,820万円	約1,820万円
空き家の3,000万円特例	使えない	使える(条件を満たす場合)
税金の目安	約370万円	0円

同じ家を同じ値段で売っても、贈与でもらっていたか、相続で受け継いだかで、税金が約370万円変わることになります。

これはあくまで概算で、実際の税額は条件によって変わります。

税額の計算や申告は、税理士や税務署にご確認ください。

　

自分が住んでいる家なら、贈与でも特例が使える

空き家の特例とは別に、自分が住んでいる家を売るときにも、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

こちらは、家をどうやって手に入れたかは問われません。

親から贈与でもらった家でも、子どもが実際にその家に住んでいて、住んでいる家として売るなら、この特例を使える場合があります。

住まなくなったあとに売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までが期限です。

ただし、親子や夫婦など、特別な関係の人に売る場合は使えません。

　

親が元気なうちに、親自身が売るという方法

親がすでに施設に入っているなど、家に誰も住んでいない場合は、贈与も相続もせず、親が元気なうちに親自身が売るという方法もあります。

親の住まいとしての特例が使える

親が住まなくなってから3年目の年の12月31日までに、親自身が売主として売れば、親が住んでいた家として、利益から最大3,000万円を差し引ける特例が使える場合があります。

空き家の特例と違い、建てられた年の条件はありません。

売り方	使える特例
親が元気なうちに、親自身が売る	親の住まいとしての3,000万円特例(住まなくなってから3年目の年末まで)
子どもが贈与でもらってから売る(子どもは住んでいない)	使える特例は基本的にない
親が亡くなったあと、子どもが相続して売る	空き家の3,000万円特例(条件を満たす場合)

売ったお金は親のものになり、施設の費用やこれからの暮らしに使えます。

親が亡くなったときに残っていれば、預貯金として相続します。

判断能力があるうちに

親自身が売るには、親が売買契約の内容を理解できることが必要です。

認知症などで判断能力が落ちてしまうと、親は家を売れなくなり、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらわなければなりません。

親が施設に入るなどして家が空いたら、売るかどうかを早めに家族で話し合っておきましょう。

くわしくは「親が認知症になったら、実家は売れる？」をご覧ください。

　

売るつもりなら、名義を変える前に相談を

ここまでをまとめると、子どもが住まない親の家を、いずれ売るつもりなら、生前贈与で名義を変えるのは不利になりやすいといえます。

いまの状況	考えられる方法
親が施設に入り、家が空いている	親が元気なうちに、親自身が売る
親が今の家に住み続ける	相続を待ち、相続してから売る
子どもがその家に住んでいて、住み続ける	贈与も選択肢(税理士に試算を)
すでに贈与でもらった家を売りたい	子どもが住んでいれば、住まいとしての特例を確かめる

名義を変えるときの登記の費用や税金も、贈与のほうが重くなります。

名義変更の費用の違いや、兄弟がいるときの注意点は、南出行政書士事務所のコラム「親の家は生前贈与と相続、どちらで受け継ぐ？」で解説しています。

　

よくあるご質問

親から家をもらう前に、査定だけしてもらえますか？

はい、名義が親のままでも査定できます。

売るかどうか、どう受け継ぐかを決める前に、家の値段を知っておくと、税理士への相談も具体的になります。

親の家の売買契約書が見つかりません。

売買契約書がないと、売った値段の5%を取得費とみなして計算するのが原則です。

ただ、建てたときの請負契約書や、住宅ローンの書類などから、買ったときの値段がわかることもあります。

捨てずに、思い当たる書類を探してみてください。

親が施設に入っていても、親の家を売れますか？

親に判断能力があれば、親が売主として売れます。

契約や決済のときに施設まで伺うなど、親の負担が少ない進め方をご相談ください。

相続した家を、買取で早く売ることはできますか？

はい、当社が直接買い取ることもできます。

家財が残ったままでも買い取れるので、空き家の特例の期限が近いときにもご相談ください。

　

まとめ

• 家を売ったときの税金は、売った値段から、買ったときの値段と売る費用を引いた利益にかかる
• 贈与でも相続でも、親が買った値段と時期をそのまま引き継ぐ
• 空き家の3,000万円特例と、相続税の取得費加算は、相続で受け継いだ家だけ
• 同じ家でも、贈与か相続かで、税金が数百万円変わることがある
• 子どもが住んでいる家なら、贈与でもらった家でも住まいとしての特例が使える場合がある
• 親の家が空いているなら、親が元気なうちに親自身が売る方法もある

親の家を早めに子どもの名義にしておくほうが安心に思えますが、売るつもりの家なら、かえって手取りが減ってしまうことがあります。

名義を変える前に、まずは家がいくらで売れるのかを知り、どう受け継ぐかを考えてみてください。

　

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは、1990年の設立から八潮市で36年、不動産の売買に携わってきた地元の不動産会社です。

親から受け継いだ家、これから受け継ぐ家の売却を、仲介と買取の両方でお手伝いしています。

• 名義が親のままでも査定できます。売るかどうか決めていなくても大丈夫です
• 仲介で売れる価格と、買取の価格を、両方お伝えできます
• 親が施設に入っている場合も、親の負担が少ない進め方をご提案します
• 遺言書の作成や、相続の手続きは、当社代表が運営する南出行政書士事務所と連携してお手伝いできます
• 税額の計算や申告は、税理士にご相談ください

売ったときの手取りの目安は「売却の手取り計算」で確かめられます。

相続した家を売るまでの手続きの順番は「相続した実家、売る前にやること」もご覧ください。

家の買取については「八潮市の不動産買取」のページにまとめています。

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