2024年4月から、相続した不動産の名義を変える「相続登記」が義務になりました。

この義務は、制度が始まる前に起きた相続にもかかわります。

親が亡くなったのが2024年3月以前で、実家の名義を変えていない場合、期限は2027年3月31日です。

2026年10月の今から数えると、残りはちょうど半年です。

八潮市でも、名義が亡くなった親や祖父母のままになっている家は少なくありません。

当社に寄せられる売却のご相談でも、査定のあとで名義が古いままだとわかることがよくあります。

この記事では、名義を変えていない実家をこのまま置いておくとどうなるのか、期限までの半年で何をすればよいのかを、八潮市で不動産の仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

　

2027年3月31日が期限になるのは、どんな人？

まず、ご自身が対象になるかを確認しましょう。

2024年3月以前に相続した不動産がある人

相続登記の義務は、2024年4月1日から始まりました。

原則は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をする、というルールです。

2024年3月以前に起きた相続については、制度が始まった2024年4月1日から3年以内、つまり2027年3月31日までに登記をすることになっています。

10年前、20年前の相続でも対象です。

「ずいぶん前のことだから関係ない」とは言えないのが、この制度のポイントです。

名義が祖父母のまま、という場合も対象

親よりさらに前の代、祖父母の名義のままになっている家もあります。

祖父母が亡くなったあと名義を変えないうちに、相続した親も亡くなった、というケースです。

このように相続が2回以上重なっている状態を「数次相続」といいます。

数次相続の場合も、2027年3月31日の期限は同じです。

ただし、相続人が増えている分、手続きには時間がかかります。

心当たりがある方ほど、早めに動き出すことをおすすめします。

名義を確認する方法

実家の名義が誰になっているかは、毎年春に届く固定資産税の納税通知書でおおよそ見当がつきます。

正確に確かめるなら、法務局で「登記事項証明書」を取ります。

八潮市の不動産は、さいたま地方法務局の草加出張所の管轄です。

登記事項証明書は、ほかの法務局の窓口やオンラインでも請求できます。

　

期限を過ぎるとどうなる？

10万円以下の過料の対象になる

正当な理由がないのに期限までに相続登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります。

いきなり過料が科されるわけではありません。

法務局の登記官が義務を果たしていない人を把握すると、まず期限を決めて登記をするよう催告します。

それでも正当な理由なく登記をしないときに、裁判所に通知され、過料の手続きが始まる流れです。

なお、相続人が非常に多くて戸籍を集めるのに時間がかかる、遺言の有効性で争いがある、重い病気にかかっている、といった事情は「正当な理由」にあたる場合があります。

本当に困るのは、過料よりも「売れない」こと

過料も気になりますが、当社がお伝えしたいのは別のことです。

名義が亡くなった方のままでは、家を売ることができません。

売買契約を結んでも、買主様へ名義を移すには、その前に相続登記で相続人の名義にしておく必要があります。

相続登記が済んでいないと、買主様が見つかっても引き渡しが遅れたり、契約自体が難しくなったりします。

売ろうと決めてから相続登記を始めると、売り出しまでに数か月かかることもあります。

その間に、空き家の税金の特例の期限が近づいてしまうこともあります。

　

名義を変えずに放置すると、何が起きるか

期限や過料とは別に、名義を変えずに年数がたつほど、手続きそのものが難しくなっていきます。

相続人が増えて、話し合いがまとまりにくくなる

相続登記の前には、相続人全員で、誰がその家を相続するかを話し合います(遺産分割協議)。

ところが、名義を変えないうちに相続人の誰かが亡くなると、その方の配偶者やお子様が新たに相続人に加わります。

兄弟3人で話し合えばよかったはずが、何年かたつと、甥や姪、会ったことのない親族まで含めた10人以上の話し合いになることもあります。

全員の同意と署名・実印がそろわないと、話し合いは成立しません。

1人でも連絡が取れない方や、反対する方がいると、手続きが止まってしまいます。

相続人の中に、判断が難しい方が出てくる

年数がたつと、相続人ご自身も年齢を重ねます。

相続人の中に認知症などで判断が難しくなった方がいると、そのままでは話し合いに参加できません。

家庭裁判所で成年後見人を選んでもらう必要があり、時間と費用がかかります。

書類が集めにくくなる

亡くなった方の住民票の除票などは、保存期間を過ぎると取れなくなることがあります。

登記簿の住所と、亡くなった方の最後の住所がつながらないと、追加の書類が必要になります。

「いつかやろう」と思っているうちに、手続きの手間はどんどん増えていきます。

期限は、名義を整理するよいきっかけだと考えてみてください。

　

あと半年で間に合わせる段取り

ここからは、期限までの半年で何をすればよいかを順番に説明します。

一般的な目安として、手続きが順調に進めば、全体で2〜3か月ほどかかります。

数次相続や相続人が多い場合は、さらに時間がかかると考えておきましょう。

ステップ1 戸籍を集めて、相続人を確定する(2〜4週間)

最初に、亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの戸籍をすべて集め、相続人が誰なのかを確定させます。

2024年3月から、戸籍の「広域交付」が始まり、本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて請求できるようになりました。

八潮市役所でも請求できます。

ただし、広域交付を使えるのは本人や配偶者、父母・子などに限られます。

兄弟姉妹の戸籍が必要な場合や、古い戸籍が読みにくい場合は、専門家に頼むと早く確実です。

相続人の範囲や順番は、行政書士ブログの「相続人は誰？範囲と順位、法定相続分」、戸籍の集め方は「相続の戸籍の集め方」で解説しています。

ステップ2 誰が相続するかを話し合う(1か月〜)

相続人がわかったら、実家を誰が相続するかを話し合い、「遺産分割協議書」を作ります。

相続人全員が署名し、実印を押して、印鑑証明書を添えます。

売却を考えている場合は、代表の1人が相続して売り、売ったお金を分ける方法(換価分割)がよく使われます。

共有の名義にすると、売るときにも全員の同意と手続きが必要になるためです。

この段階で、家がいくらで売れそうかがわかっていると、話し合いが進みやすくなります。

分ける金額の目安があると、兄弟の間でも具体的に話ができるからです。

ステップ3 相続登記を申請する(2〜3週間)

遺産分割協議書と戸籍などがそろったら、法務局に相続登記を申請します。

申請から完了までは、法務局の混み具合にもよりますが、通常は1〜2週間ほどです。

相続登記には、固定資産税評価額の0.4%の登録免許税がかかります。

ただし、次の場合は、2027年3月31日までの申請であれば免税になります。

• 価額が100万円以下の土地
• 数次相続で、登記をしないうちに亡くなった方(上の例では親)への名義の登記

あわせて、登記簿の住所が古いままになっていないかも確認しましょう。

2026年4月からは住所変更登記も義務になっています(くわしくは「不動産を売る前に確認を。2026年4月から住所変更登記が義務に」をご覧ください)。

話し合いが期限に間に合わないときは「相続人申告登記」

相続人が多い、意見がまとまらないなど、期限までに話し合いが終わりそうにない場合もあります。

そのときは、「相続人申告登記」という簡単な手続きがあります。

自分が相続人であることを法務局に申し出るもので、これをすると相続登記の義務を果たしたとみなされ、過料の対象にはなりません。

ただし、相続人申告登記は、あくまで義務を果たすための仮の手続きです。

相続人申告登記だけでは、家を売ることはできません。

売るときには、話し合いをまとめて、あらためて相続登記をする必要があります。

　

売るつもりなら、名義の手続きと並行して準備を

名義の手続きと売却の準備は、同時に進めることができます。

むしろ、売ることを考えているなら、並行して進めた方がむだがありません。

査定は、名義が親のままでも受けられる

家の査定は、相続登記の前でも受けられます。

価格の目安がわかると、相続の話し合いにも役立ちます。

また、相続登記が終わるころには、売り出す準備も整っている状態にできます。

登記が終わってから不動産会社を探し始めるより、数か月早く売り出せることもあります。

空き家の特例の期限も、一緒に確認する

相続した空き家を売ったときに、利益から最大3,000万円を差し引ける「空き家の3,000万円特別控除」という特例があります。

この特例は、相続が始まってから3年目の年末までに売ることが条件の1つです。

また、特例そのものが2027年12月31日までの売却を対象にしています。

2022年以前の相続では、相続から3年目の年末をすでに過ぎていて、この特例は使えません。

一方で、2023年に相続した家なら2026年12月31日まで、2024年1〜3月に相続した家なら2027年12月31日までに売れば、特例を使える可能性があります。

名義の手続きと売る時期を、あわせて考えることが大切です。

特例の条件や、相続した実家を売るまでの流れは、「相続した実家、売る前にやること」でくわしく解説しています。

相続した家は「買取」という選択肢も

当社では、相続した家のご相談では、仲介で買主様を探すより、当社が直接買い取る形になることが多くあります。

相続した方がその家に住んでいないため、建物の状態がわからない、遠方で管理ができない、荷物が残っている、といった事情があるからです。

買取であれば、荷物が残ったままでも、売ったあとの不具合の責任を負わない形で手放すことができます。

もちろん、買取の価格は、仲介で売るより低くなるのが一般的です。

当社では、仲介と買取の両方の金額をお伝えし、比べたうえで選んでいただいています。

2026年9月にいただいた売却査定のご依頼も、4件のうち3件が相続した家でした(くわしくは「2026年9月の売却査定のご依頼まとめ」)。

　

相続の手続きから売却まで、1つの窓口で

相続した家を売るまでには、いくつもの専門家がかかわります。

• 戸籍の収集・相続人の調査・遺産分割協議書の作成 … 行政書士
• 相続登記 … 司法書士
• 査定・売却 … 不動産会社
• 相続税・譲渡所得の申告 … 税理士

それぞれに別々に相談すると、同じ説明を何度もすることになり、どこまで進んでいるのかもわかりにくくなります。

三共コスモスでは、提携の南出行政書士事務所(八潮市八潮2丁目)が、戸籍の収集や相続人の調査、遺産分割協議書の作成をお手伝いします。

相続登記は提携の司法書士が担当します。

相続の手続きから売却まで、1つの窓口で進められるのが、当社の強みです。

名義の手続きと査定を並行して進めるので、期限に間に合わせながら、売り出しの準備も整えることができます。

相続した家のご相談は「実家・相続不動産の相談」のページでもご案内しています。

　

よくあるご質問

相続登記だけ頼んで、売るかどうかはあとで決めてもいいですか？

もちろんです。

名義の手続きだけを進めて、売るか、貸すか、持ち続けるかは、ゆっくり決めていただいて構いません。

価格の目安を知っておきたい場合は、査定だけのご依頼もできます。

兄弟が遠方に住んでいて、集まるのが難しいのですが。

遺産分割協議は、全員が一堂に会さなくても進められます。

協議書を郵送で回して、それぞれに署名と実印の押印をしていただく方法が一般的です。

何年も前の相続で、書類がどこにあるかわかりません。

大丈夫です。

戸籍は役所で取り直せますし、登記に必要な書類も、一つずつ確認しながらそろえていきます。

まずは、亡くなった方のお名前と、実家の住所がわかればご相談いただけます。

2027年3月31日に間に合わなかったら、すぐに過料になりますか？

すぐに過料が科されるわけではなく、まず法務局から催告があります。

ただ、期限を過ぎても家を売れない状態が続くことに変わりはありません。

間に合いそうにない場合は、相続人申告登記で義務を果たしておく方法もあります。

　

まとめ

• 2024年3月以前に相続した不動産の相続登記は、2027年3月31日が期限です
• 名義が祖父母のまま(数次相続)の家も対象です
• 正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります
• それ以上に、名義が亡くなった方のままでは家を売ることができません
• 年数がたつほど相続人が増え、話し合いも書類集めも難しくなります
• 手続きは、戸籍の収集 → 話し合い → 相続登記の順で、全体で2〜3か月が目安です
• 間に合わないときは相続人申告登記で義務を果たせますが、売るには相続登記が必要です
• 売るつもりなら、名義の手続きと査定を並行して進めるのがおすすめです

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは1990年の設立以来、八潮市を中心に、草加市・三郷市などで不動産の仲介・買取を行ってきました。

草加市で相続の手続きからご相談したい方は、南出行政書士事務所の「草加市の相続相談」のページもご覧ください。

名義が親のままになっている実家について、相続の手続きから売却まで、提携の行政書士・司法書士と一緒に1つの窓口で進めます。

売るかどうか決めていない段階でも、名義の確認から、お気軽にご相談ください。

(相続した家のご相談は「実家・相続不動産の相談」、相続の手続きのご相談は「行政書士の無料相談」から)

売り方の比較や、よくあるご質問は、「八潮市の不動産売却・無料査定」のページにまとめています。