親が住んでいた家が空き家になって、何年もそのままになっている。
片付けをしてから売ろうと思っているけれど、荷物の量を考えると手がつけられない。
建物も古くなってきて、このまま売れるのかもわからない。
八潮市でも、こうした空き家のご相談をよくいただきます。
空き家は、持っているだけで固定資産税や草刈り・換気などの管理がかかり続けます。
そして「片付けてから」「修理してから」と考えているうちに、建物は少しずつ傷んでいきます。
この記事では、空き家を手放す方法のひとつである「買取」について、片付ける前に相談していい理由、流れと期間、価格の決まり方、使える税金の特例をまとめました。
八潮市で不動産の仲介・買取を行う当社の立場から解説します。
空き家の「買取」とは
不動産を売る方法は、大きく分けて2つあります。
ひとつは「仲介」です。
不動産会社が広告を出して買主を探し、見つかった個人の方などに売ります。
もうひとつが「買取」です。
不動産会社が自ら買主になって、その家を直接買い取ります。
買い取った会社は、リフォームや建て替えをしてから、あらためて販売します。
空き家と買取は相性がいい
空き家の売却で手間がかかるのは、たいてい次のような点です。
- 家の中に家具や荷物がたくさん残っている
- 建物が古く、雨漏りや傾きなど直すべきところがある
- 遠方に住んでいて、内覧のたびに立ち会えない
- 売ったあとに不具合が見つかったら、と思うと不安
- 近所に売りに出していることを知られたくない
仲介では、こうした点を売主様が一つずつ解決してから売りに出すのが一般的です。
買取は、これらをまとめて買主である不動産会社が引き受ける売り方です。
そのため、空き家とは相性がいいと言えます。
片付ける前に相談していい、3つの理由
「まずは家の中を片付けてから、不動産会社に相談しよう」と考える方は多いです。
けれども、買取を考えるなら、片付ける前にご相談いただいて大丈夫です。
1. 荷物が残ったままでも買い取れる
買取では、家具や家財が残ったままの状態で買い取ることができます。
処分の手配は、買い取った当社が行います。
ご自分で片付けると、業者に頼んだ場合に数十万円かかることもあります。
遠方にお住まいなら、何度も八潮まで通う必要があります。
その前に一度、買取の金額を知っておくと、片付けるかどうかを判断しやすくなります。
持ち出したい思い出の品や貴重品だけ、先に運び出していただければ十分です。
残置物がある家の買取については、「残置物がある家でも買取できる？」でもくわしく解説しています。
2. 修理や解体をしなくていい
雨漏りがある、床が傾いている、シロアリの跡がある。
古い空き家では、珍しいことではありません。
仲介で売るなら、修理してから売るか、不具合を説明したうえで値下げして売ることになります。
買取なら、修理をせずに今の状態のまま買い取ります。
建物を解体して更地にするかどうかも、買い取ったあとに当社が判断します。
売主様が先に解体費用を払う必要はありません。
3. 売ったあとの責任を負わなくていい
個人の方に売る仲介では、引き渡しのあとに雨漏りやシロアリなどの不具合が見つかると、売主様が修理代などを求められることがあります(契約不適合責任)。
当社の買取では、この責任を免除する契約にしています。
長く空き家だった家でも、売ったあとの心配をせずに手放せます。
くわしくは「契約不適合責任の免責とは」をご覧ください。
空き家をそのままにしておくと、どうなる？
「急いで売らなくても、そのうち考えればいい」と思われるかもしれません。
ただ、空き家をそのままにしておくと、次のようなことが起こりやすくなります。
建物は、人が住まないと早く傷む
人が住まない家は、換気や水まわりの使用がなくなるため、湿気がこもり、傷みが早く進みます。
雨漏りや設備の故障に気づくのも遅れがちです。
傷みが進むほど、売るときの価格にも影響します。
管理が不十分だと、固定資産税が上がることがある
2023年12月に改正空家法が施行され、管理が不十分で、放っておくと危険な状態になるおそれのある空き家は「管理不全空家等」として、市町村から指導や勧告を受けるようになりました。
勧告を受けると、その土地は固定資産税の「住宅用地の特例」の対象から外れます。
住宅が建っている土地は、この特例で税金が軽くなっているため、外れると土地の固定資産税が大きく上がることがあります。
相続の税金の特例には、期限がある
相続した空き家を売るときに使える税金の特例(この記事の後半で紹介します)には、売る期限があります。
迷っているうちに期限が過ぎてしまうと、使えなくなります。
買取の流れと期間の目安
当社に買取をご依頼いただいた場合の流れです。
STEP1 ご相談・査定のお申し込み
お電話か、ホームページの査定フォームからお申し込みください。
住所と建物のおおよその状態がわかれば、査定を始められます。
「名義がまだ親のまま」「兄弟で話がまとまっていない」という段階でも大丈夫です。
STEP2 現地の確認・査定(最短即日)
担当者が現地を見て、建物の状態や道路との関係などを確認します。
家の中を見るのは、この査定の1回だけです。
STEP3 買取金額のご提示
査定の結果をもとに、買取金額と、その金額になった理由をご説明します。
仲介で売った場合の見込み額もあわせてお伝えしますので、比べたうえで決めていただけます。
STEP4 売買契約
金額と条件にご納得いただけたら、売買契約を結びます。
ご家族の同席も歓迎です。
STEP5 お引き渡し・現金化(最短7日)
代金をお振り込みし、名義変更の登記を行って完了です。
買主を探す期間がないため、最短で7日ほどで現金化できます。
相続登記がまだの場合は、登記を済ませてから売買の手続きに進みます。
相続から買取までの流れは「相続した不動産を買取で売却する流れ」で解説しています。
買取の価格は、どう決まる？
買取の価格は、一般的に仲介で売れる価格(相場)の7〜8割ほどが目安と言われます。
安くなるのは、買い取った不動産会社が、次のような費用とリスクを負うためです。
- 家財の処分費用
- リフォームや建て替え、解体の費用
- 再販売までの期間の税金や管理費
- 売れるまでの価格変動のリスク
- 売主様に代わって負う、不具合のリスク
手元に残るお金で比べる
買取の価格だけを見ると、仲介より低く見えます。
けれども、仲介で売る場合は、仲介手数料、片付けや修理の費用、売れるまでの固定資産税や管理費がかかります。
空き家の場合は、こうした費用がかさみやすいため、手元に残るお金で比べると差が小さくなることがあります。
同じ家を仲介・買取保証つき仲介・直接買取の3つの売り方で試算した記事「仲介・買取保証つき仲介・直接買取、手元に残るお金で比べると？」もあわせてご覧ください。
価格が上がりやすい空き家、下がりやすい空き家
八潮市の空き家で、買取の価格に影響しやすいのは次のような点です。
| 価格が上がりやすい | 価格が下がりやすい |
|---|---|
| 道路に2m以上接していて、建て替えができる | 建て替えができない(再建築不可) |
| 土地の形が整っている | 旗竿地や、極端に細長い土地 |
| 駅やバス停、生活施設に近い | 市街化調整区域にある |
| 境界がはっきりしている | 境界が決まっていない、越境がある |
価格が下がりやすい条件の空き家でも、買取ができないわけではありません。
建て替えができない家については「再建築不可の不動産を売る方法」で、価格の決まり方は「買取価格はなぜ市場の7〜8割？」でくわしく説明しています。
相続した空き家なら、税金の特例を確認する
相続した空き家を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。
一定の条件を満たせば、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります(相続空き家の3,000万円特別控除)。
主な条件は次のとおりです。
- 1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家であること
- 亡くなった方がひとりで住んでいた家であること(相続の直前に、ほかに住んでいた人がいない)
- 相続から3年を経過する年の12月31日までに売ること
- 売る価格が1億円以下であること
- 2027年12月31日までに売ること
相続人が3人以上の場合、控除できる額は1人2,000万円までです。
また、この特例は、もともと売主が耐震改修や解体をしてから売ることが条件でした。
2024年1月からは、売った翌年の2月15日までに買主が耐震改修や解体をした場合も使えるようになっています。
古い家をそのまま買い取る買取でも、特例を使える可能性があるということです。
細かな条件がありますので、くわしくは税務署や税理士にご確認ください。
相続した実家を売る前の手続きの順番は「相続した実家、売る前にやること」でまとめています。
買取を頼む会社の選び方
空き家の買取を頼むときは、次の点を確認すると安心です。
仲介と買取、両方の金額を出してくれるか
買取だけを行う会社だと、仲介で売った場合との比較ができません。
両方の金額を出してもらえば、どちらが合っているかを自分で判断できます。
地元の相場を知っているか
同じ八潮市内でも、駅からの距離や町によって相場は変わります。
地元で長く売買をしている会社なら、その家を欲しい人がいるかどうかを踏まえて、根拠のある金額を出せます。
契約の条件を、書面で説明してくれるか
金額だけでなく、残置物の扱い、売ったあとの責任、引き渡しの時期などを、契約前に書面で確認しましょう。
契約したあとに「建物の状態が悪かったので」と減額されないよう、条件をはっきりさせておくことが大切です。
八潮市の空き家の相談先
八潮市では、市役所に空き家に関する相談窓口があります。
空き家の管理や活用について、市の制度を知りたいときはこちらも役に立ちます。
相続の手続きから相談したい場合は、当社代表が行政書士として運営する南出行政書士事務所でも、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成をお手伝いしています。
相続した実家を売るか、貸すか、持っておくかで迷っている方は「八潮で相続した実家、売る・貸す・持っておく？」もご覧ください。
よくあるご質問
査定を頼んだら、必ず売らないといけませんか？
いいえ、査定は無料で、お断りいただいても費用はかかりません。
売るかどうか決まっていなくても、まずは金額を知ることから始めていただけます。
名義が亡くなった親のままでも、相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
売るときには相続登記が必要ですが、登記の前から査定を進められます。
なお、相続登記は2024年4月から義務になっています。
兄弟で共有している空き家でも、買い取ってもらえますか？
共有している全員が売ることに同意していれば、買い取ることができます。
まだ話がまとまっていない段階でも、金額がわかると話し合いが進みやすくなります。
近所に知られずに売れますか？
買取は広告を出さず、内覧もありません。
現地に伺うのも査定の1回だけですので、ご近所に知られにくい売り方です。
まとめ
空き家は、片付けや修理をしてから売ろうと考えるほど、動き出すまでに時間がかかります。
そのあいだにも、建物は傷み、税金や管理の負担はかかり続けます。
買取なら、荷物が残ったまま、建物が古いままでもご相談いただけます。
まずは今の状態でいくらになるのかを知り、仲介と比べたうえで、売るかどうかを決めていただければ十分です。
三共コスモスにご相談ください
三共コスモスは、1990年の設立から八潮市で36年、不動産の売買に携わってきた地元の不動産会社です。
仲介も買取も行っているため、両方の金額を出して、お客様に合う売り方をご提案します。
- 査定は最短即日、現金化は最短7日
- 仲介手数料は0円(当社が直接買い取る場合)
- 家具・家財が残ったままでも買取できます
- 売ったあとの責任(契約不適合責任)は負いません
買取の流れやよくあるご質問は「八潮市の不動産買取」のページにまとめています。
売り方をまだ決めていない方は、「八潮市の不動産売却・無料査定」で6つの売り方を比べられます。
お電話でも承ります(048-998-6331 受付9:00〜18:00・水曜定休)。