親が一人で住んでいた家を相続して、空き家のまま売るときには、売った利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

この特例には期限があり、相続から3年目の年の12月31日までに売らなければなりません。

2023年に親が亡くなった方は、その期限が今年、2026年の12月31日です。

今から買主を探して、年内に引き渡しまで終えるのは、正直に言ってかなり急ぎの日程になります。

ただ、この特例の「売った日」は、引き渡しの日ではなく、売買契約を結んだ日で数えることもできます。

年内に売買契約まで進めば、引き渡しが年明けになっても、間に合う可能性があるということです。

この記事では、期限の数え方と、契約日で判定するときの注意点、いまから年末までの進め方を、八潮市で不動産仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

　

空き家の3,000万円特例とは

親が一人で住んでいた家を相続し、空き家のまま売るか、取り壊して土地を売る場合に、条件を満たせば、売った利益から最大3,000万円を差し引ける特例です。

正式には「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」といいます。

主な条件

• 1981年5月31日以前に建てられた家であること(マンションは対象外)
• 亡くなる直前まで、親が一人で住んでいたこと(老人ホームに入っていた場合も、条件を満たせば対象)
• 相続してから売るまで、人に貸したり、自分で住んだり、事業に使ったりしていないこと
• 売る値段が1億円以下であること
• 親子や夫婦など、特別な関係の人に売るのではないこと
• 耐震の工事をするか、建物を取り壊すこと
• 相続から3年目の年の12月31日までに売ること

相続人が3人以上いる場合は、一人あたり2,000万円までになります。

また、この特例そのものが、2027年12月31日までに売る場合に限られています。

条件のくわしい説明は、当社代表が運営する南出行政書士事務所のコラム「相続した空き家を売るときの3,000万円特例」にまとめています。

特例が使えると、税金がどれくらい変わるか

たとえば、親が50年前に建てた家を相続し、2,000万円で売ったとします。

買ったときの値段がわからず、売った値段の5%を取得費とし、仲介手数料などの費用を約80万円とすると、利益は約1,820万円です。

	特例を使えない場合	特例を使える場合
売った値段	2,000万円	2,000万円
利益	約1,820万円	約1,820万円
特例で差し引く額	なし	1,820万円まで
税金の目安	約370万円	0円

期限を1日過ぎただけで、数百万円の差が出ることもある特例です。

これは概算で、実際の税額は条件によって変わります。

　

あなたの期限はいつ？ 相続した年で決まる

期限は「相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日」です。

相続の開始があった日とは、ふつうは親が亡くなった日のことです。

言いかえると、亡くなった年の3年後の12月31日になります。

親が亡くなった年	売る期限
2022年	2025年12月31日(すでに終了)
2023年	2026年12月31日(今年の年末)
2024年	2027年12月31日
2025年	2027年12月31日(特例の終わりが先に来る)
2026年	2027年12月31日(特例の終わりが先に来る)

2023年に相続した方は、今年の年末が期限です。

2024年以降に相続した方も、特例そのものが2027年12月31日で終わるため、残りはおよそ1年です。

特例は延長されることもありますが、延長されるかどうかは毎年の税制改正で決まるので、今の時点ではあてにできません。

　

「売った日」は、契約日で数えることもできる

税金の計算では、家を売った日は、原則として引き渡しの日です。

ただし、売主が選べば、売買契約の効力が生じた日、ふつうは売買契約を結んだ日を、売った日にすることもできます。

売った日の数え方	いつ	特例の期限との関係
引き渡しの日(原則)	代金を受け取り、鍵を渡した日	年内に引き渡しまで終える必要がある
売買契約の日(選べる)	売買契約を結んだ日	年内に契約すれば、引き渡しは年明けでもよい

たとえば、12月20日に売買契約を結び、翌年2月に引き渡す場合でも、契約日で申告すれば、年内に売ったことになります。

仲介で買主を探す場合、契約から引き渡しまでは1〜2か月かかるのがふつうなので、この違いは大きいといえます。

契約日で数えるときに気をつけること

契約日で数える場合は、建物の取り壊しや耐震の工事の期限も、契約日をもとに決まります。

売り方	取り壊し・耐震工事の期限(契約日で数える場合)
先に建物を取り壊して、土地を売る	売買契約を結ぶときまでに取り壊しを終えておく
建物つきのまま売り、あとから取り壊す(買主が取り壊す場合も)	契約した年の翌年2月15日までに取り壊しや耐震工事を終える

12月に契約して、建物つきのまま売る場合は、翌年の2月15日までに取り壊しを終えなければなりません。

買主が取り壊す約束で売るなら、それまでに引き渡しを終え、買主に取り壊してもらう日程を、売買契約の中で決めておく必要があります。

2月15日を過ぎてしまうと、特例が使えなくなるので、ここがいちばん大事な点です。

契約日で申告できるかどうか、ご自分のケースで条件を満たすかは、売り出す前に税理士か税務署に確かめておくと安心です。

　

いまから年末までの進め方

11月の半ばから年内の売買契約をめざすと、およそ次のような日程になります。

時期	やること
11月中	査定を受ける/売り方を決める/税理士に特例を確かめる
11月末まで	媒介契約を結び、売り出す(仲介の場合)
12月	内見・購入の申込み/条件をまとめる/売買契約
12月下旬	年末年始の休みに入る前に、売買契約を終える
翌年1〜2月	引き渡し/取り壊し(2月15日まで)/市役所で確認書をもらう
翌年2〜3月	確定申告

年末は、買主の動きも、金融機関や役所の窓口も止まりがちです。

12月の最後の週をあてにせず、12月の中旬までに契約できる日程で考えておくのがおすすめです。

先にそろえておきたいこと

日程が短いので、次のことは売り出しと同時に進めておくと慌てずにすみます。

• 相続登記: 売るには、家の名義が相続人になっている必要があります。まだ親の名義なら、すぐに司法書士へ
• 相続人どうしの話し合い: 共有で相続した場合は、売る値段や時期について全員の同意が必要です
• 建物を建てた時期の確認: 1981年5月31日以前かどうかは、登記簿や建築確認の書類で確かめます
• 空き家だったことがわかる書類: 電気・ガス・水道の閉栓の記録など。確定申告に必要な市役所の確認書の申請で求められることがあります
• 家の中の片付け: 家財が残ったままでも売り出せますが、引き渡しまでに誰が片付けるかを決めておきます

共有名義の売り方は「兄弟で相続した実家を、共有名義のまま売るには」、片付けの段取りは「実家の片付け、売る前にどこまでやる？」で解説しています。

　

年内に間に合わせるための売り方の選び方

期限が近いときは、売り方によって、年内に契約まで進める確実さが変わります。

売り方	年内の契約の見込み	手元に残るお金	向いている方
仲介	価格と物件しだい	いちばん多くなりやすい	相場に合った価格で、早く売り出せる方
買取保証つき仲介	仲介で決まらなければ、期日に当社が買い取る	仲介と買取の間	高く売りたいが、期限も守りたい方
直接買取	条件が合えば、すぐに契約できる	仲介より少なくなりやすい	期限を確実に守りたい方/家財や建物の状態が気になる方

仲介で年内に契約するには

仲介で、1か月ほどで買主を見つけるには、売り出す値段がいちばん大事です。

相場より高い値段で様子を見る時間はないので、最初から、買主が「この値段なら」と思える値段で売り出すことになります。

八潮市の古い一戸建ては、建物を取り壊して家を建てたい方や、建売の会社が土地として買うことも多く、土地の値段の目安から考えるのが近道です。

古い家の売り方は「古家付き土地は、解体せずに売れる？」もご覧ください。

期限を守りたいなら、買取保証つき仲介

仲介で売り出しながら、決めた期日までに買主が見つからなければ、当社が決めておいた値段で買い取る売り方です。

仲介で高く売れる可能性を残しつつ、特例の期限に間に合わない心配を減らせます。

くわしくは「買取保証つき仲介」のページをご覧ください。

3つの売り方で手元に残るお金の違いは「仲介・買取保証つき仲介・直接買取、手元に残るお金で比べると？」で試算しています。

特例と固定資産税で比べる

	年内に契約(引き渡しは年明け)	年内に引き渡しまで
空き家の3,000万円特例	契約日で申告すれば、間に合う可能性がある	間に合う
来年分の固定資産税	1月1日に名義が残るので、納税通知は売主に届く(引き渡し日で精算するのが一般的)	来年分は売主にかからない
向いている売り方	仲介・買取保証つき仲介	直接買取

固定資産税は、1月1日に名義を持っている人にかかります。

年明けに引き渡す場合でも、売買契約で引き渡し日以降の分を買主が負担する取り決めにするのが一般的なので、大きな違いにはなりにくいでしょう。

　

期限に間に合わなかったら

年内の契約が難しくても、売るのをあきらめる必要はありません。

• 自分が以前住んでいた家なら、住まなくなってから3年目の年末までは、自分の住まいとしての3,000万円特例が使える場合があります
• 相続税を払った方は、相続税の申告期限から3年以内に売れば、払った相続税の一部を取得費に足せる特例があります
• 買ったときの売買契約書が見つかれば、取得費を実際の金額で計算でき、税金が軽くなることがあります

特例が使えないときの税金の目安は、売る前に税理士に試算してもらうと、売る値段の判断がしやすくなります。

相続税と売却の時期の関係は「相続税を払うために実家を売るとき」でも解説しています。

　

よくあるご質問

名義がまだ親のままですが、今から間に合いますか？

査定や売り出しの準備は、名義が親のままでも始められます。

ただ、売買契約までには相続登記を終えておくのが基本なので、すぐに司法書士に相談してください。

当社からご紹介することもできます。

遠方に住んでいて、八潮に通えません。

鍵をお預かりして、内見の立ち会いや家の確認は当社が行えます。

売買契約や決済も、郵送や、こちらから伺う形で進められることがあります。

くわしくは「遠くに住んでいて、八潮の実家に通えない」をご覧ください。

家財が残ったままでも売れますか？

はい、売り出せます。

直接買取なら、家財が残ったまま買い取ることもできます。

仲介の場合は、引き渡しまでに片付けるのが一般的なので、片付けの業者を早めに手配しておきましょう。

2024年に相続しました。急いだほうがいいですか？

期限は2027年12月31日なので、まだ1年あります。

ただ、2027年の年末は、同じように特例の期限を迎える方が多く、売り出しが集中することも考えられます。

年内に査定を受けておき、来年の春から夏に売り出すくらいの日程にしておくと、値段の相談にも余裕を持てます。

　

まとめ

• 空き家の3,000万円特例は、相続から3年目の年の12月31日までに売ることが条件
• 2023年に相続した方は、2026年12月31日が期限
• 売った日は、引き渡しの日ではなく、売買契約の日で数えることも選べる
• 契約日で数えるなら、建物の取り壊しは契約した年の翌年2月15日までに
• 仲介で年内に契約するには、11月中に売り出せるかが分かれ目
• 期限を確実に守りたいなら、買取保証つき仲介や直接買取も選べる

年末までの時間は、思っているより短いものです。

特例が使えるかどうかで手元に残るお金が大きく変わるので、まずは家がいくらで売れるかを知り、年内に契約できるかを一緒に考えてみてください。

　

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは、1990年の設立から八潮市で36年、不動産の売買に携わってきた地元の不動産会社です。

相続した家の売却を、仲介と買取の両方でお手伝いしています。

• 期限から逆算して、年内に契約できる売り出し方をご提案します
• 仲介で売れる価格と、買取の価格を、両方お伝えできます
• 期限を確実に守りたい方には、買取保証つき仲介もご用意しています
• 相続の手続きは、当社代表が運営する南出行政書士事務所と連携してお手伝いできます
• 特例の適用や税額の計算は、税理士にご相談ください

相続空き家の特例については「相続空き家の3,000万円控除」のページでも解説しています。

売ったときの手取りの目安は「売却の手取り計算」で確かめられます。

査定のご依頼は「八潮市の不動産売却査定」から承っています。

お電話でも承ります(048-998-6331 受付9:00〜18:00・水曜定休)。