親から相続した実家が古くなり、誰も住まないまま何年も経っている。
売ろうと思っても、こんなに古い家では買い手がつかないのではないか、先に壊したほうがいいのではないか、と迷う方は多いと思います。
結論から言うと、古い家が建ったままの土地は、解体しなくても売ることができます。
むしろ、先に解体すると、解体費がかかるうえに、固定資産税が上がったり、税金の特例が使いにくくなったりすることがあります。
この記事では、古い家が建ったまま売る場合と、解体してから売る場合、不動産会社に買い取ってもらう場合を、費用と手間、手元に残るお金で比べます。
八潮市で不動産の仲介・買取を行う当社の立場から解説します。
古家付き土地は、そのまま売れる
古家付き土地とは
古家付き土地とは、古い建物が建ったままの状態で、主に土地として売り出す不動産のことです。
建物の価値はほとんどないものとして、土地の価格を中心に値段をつけます。
買う人の多くは、古い家を壊して新しい家を建てるつもりで購入します。
なかには、古い家をリフォームして住みたい、という方もいます。
八潮市では、古家付きのまま売れることが多い
八潮市は、つくばエクスプレスで都心に出やすく、家を建てるための土地を探している方が多い地域です。
建売住宅を建てる住宅会社も、古家付きの土地を仕入れています。
当社の実感としても、八潮市の住宅地であれば、古い家が建ったままでも土地として買いたい方が見つかることがほとんどです。
「古いから壊さないと売れない」と思い込んで、先に解体を急ぐ必要はありません。
先に解体すると、かかるお金と手間
解体してから売ると、更地として見た目はよくなります。
ただ、売る前に次のようなお金と手間がかかります。
解体費は100万円を超えることが多い
木造の一戸建ての解体費は、30坪ほどの家で100万〜200万円ほどが目安です。
次のような事情があると、さらに高くなります。
- 家具や家電などの荷物が残っている
- ブロック塀、物置、カーポート、庭木、庭石がある
- 前の道が狭く、重機やトラックが入りにくい
- 隣の家との間がせまく、手作業が多くなる
- 古い建材にアスベストが含まれている
解体工事の前には、アスベストが使われていないかの事前調査も必要です。
解体費を補助する制度を設けている自治体もあるので、解体を考えるときは市役所に確認してみてください。
更地にすると、固定資産税が上がることがある
家が建っている土地は、「住宅用地の特例」によって固定資産税が軽くなっています。
200㎡以下の部分は、税金の計算のもとになる金額が6分の1になるしくみです。
家を解体すると、この特例が使えなくなります。
固定資産税は毎年1月1日の状態で決まるため、年内に解体して翌年の1月1日に更地になっていると、翌年度の土地の固定資産税が数倍に上がることがあります。
解体してすぐに売れれば影響は小さいのですが、売れるまで時間がかかると、その間の税金がかさみます。
なお、空き家を放置して傷みがひどくなり、市から「管理不全空家」として勧告を受けると、家が建っていてもこの特例が外れます。
古家付きで売る場合も、売れるまでは草刈りや戸締まりなど、最低限の管理は続けておきましょう。
解体後の登記と、地中から出てくるもの
建物を取り壊したら、1か月以内に建物がなくなったことを登記する「建物滅失登記」が必要です。
土地家屋調査士に頼むと、数万円の費用がかかります。
また、解体してみると、地中から古い基礎や浄化槽、コンクリートのかたまりなどが出てくることがあります。
これらを取り除く費用も、売る前に解体する場合は売主の負担になります。
くわしくは「地中埋設物が見つかったら」をご覧ください。
古家付きのまま売るメリットと注意点
メリット
- 解体費を先に払わなくてよい
- 売れるまでの間、住宅用地の特例で固定資産税が軽いまま
- 買う人が、建物を残すか壊すかを選べる
- 解体の業者探しや、近所へのあいさつの手間がかからない
注意点
- 買う人が解体費を見込むため、その分を値引きして考えることが多い
- 建物の中を見てもらう必要があり、荷物が多いと印象が悪くなりやすい
- 雨漏りやシロアリなど、建物の不具合について、売ったあとの責任をどうするか決めておく必要がある
売ったあとの責任については、古家付き土地では「建物については責任を負わない」という条件で売ることが一般的です。
くわしくは「売却後の責任(契約不適合責任)」で解説しています。
3つの売り方を比べる
古い家が建った土地の売り方は、大きく3つあります。
| 売り方 | 解体費 | 荷物の片付け | 売れるまでの期間 | 仲介手数料 |
|---|---|---|---|---|
| 古家付きのまま仲介で売る | 不要(値引きで調整することが多い) | 売る前に片付けるのが一般的 | 3〜6か月ほど | かかる |
| 解体して更地で仲介で売る | 売主が先に払う | 解体前に必要 | 解体1〜2か月＋3〜6か月ほど | かかる |
| 不動産会社の買取 | 不要 | そのままでよい | 最短7日ほど | 当社の直接買取なら0円 |
計算例:仮に更地なら2,000万円で売れる土地の場合
金額はすべて仮の目安です。
建物は30坪ほどの古い木造で、解体費を150万円とします。
解体して仲介で売る場合
売却価格 2,000万円から、解体費 150万円、仲介手数料 約73万円、建物滅失登記の費用などを差し引きます。
手元に残るのは、およそ1,770万円ほどです。
ただし、解体費は売れる前に用意する必要があり、売れるまでの固定資産税も上がります。
古家付きのまま仲介で売る場合
買う人が解体費を見込むため、売却価格は1,850万円ほどになることが考えられます。
そこから仲介手数料 約68万円を差し引くと、手元に残るのは1,780万円ほどです。
解体して売る場合と、手元に残るお金はほとんど変わりません。
当社の直接買取の場合
買取の価格は、仲介で売れる価格の7〜8割ほどが目安です。
仲介より金額は下がりますが、仲介手数料、解体費、荷物の片付け費用はかかりません。
売れるまでの固定資産税や管理の手間がなく、早ければ1週間ほどで現金化できます。
このように、解体してから売っても、手元に残るお金はそれほど増えないことが多いのです。
先にまとまったお金を出す負担や、売れなかったときのリスクを考えると、まずは古家付きのまま売り出すか、買取を考えるのがおすすめです。
ご自身の土地の相場は「八潮市の売却相場チェック」で、税金や費用を差し引いた手取りは「売却の手取り計算」で試算できます。
仲介・買取保証つき仲介・直接買取の手取りの比べ方は「同じ家を3つの売り方で試算」でもくわしく紹介しています。
相続した空き家なら、3,000万円特例と解体のタイミングに注意
相続した実家を売るときは、「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えることがあります。
売却益から最大3,000万円を差し引けるので、税金が大きく変わります。
この特例は、古い家(1981年5月31日以前に建てられた家)を、耐震リフォームするか、解体して売ることが条件のひとつです。
以前は、売主が売る前に解体しなければなりませんでした。
2024年1月からは、買主が売った年の翌年2月15日までに解体すれば、特例が使えるようになりました。
つまり、古家付きのまま売って、買う人に解体してもらう形でも、特例の対象になります。
売主が先に解体費を払わなくても、税金の特例が受けられるようになったということです。
ほかにも、亡くなった方が一人暮らしだったこと、相続から3年後の年末までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどの条件があります。
相続人が3人以上いる場合は、控除の上限が1人2,000万円になります。
この特例は、2027年12月31日までの売却が対象です。
くわしい条件は「相続空き家の3,000万円控除」をご覧ください。
実際に使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。
先に解体したほうがよいケース
もちろん、先に解体したほうがよいこともあります。
- 建物が傾いている、屋根や外壁が落ちそうなど、近所に危険がある
- 火事や災害で建物が大きく傷んでいる
- 買う人の多くが更地を希望している場所(駅に近い分譲地など)
- 売るまでの間、駐車場などに使いたい
建物が危ない状態であれば、売れるまで待つより、近所の安全を優先して解体を考えるべきです。
迷ったときは、解体の前に一度ご相談ください。
古家付きと更地のどちらで売り出すのがよいか、地域の状況をふまえてお伝えします。
荷物が残ったまま、遠方からでも相談できる
古家付き土地を売るときに、いちばん負担になるのが家の中の片付けです。
仏壇や家具、思い出の品が残ったままで、どこから手をつけてよいかわからない、という方も多いと思います。
当社の直接買取であれば、荷物が残ったままでも買い取ることができます。
必要なものだけを持ち出していただければ、残りの片付けは買い取ったあとに当社で行います。
くわしくは「残置物(家財)がある家の売却」をご覧ください。
八潮市から離れた場所にお住まいで、実家に何度も通えない方からのご相談もお受けしています。
空き家の買取の流れは「八潮市で空き家を買い取ってもらうには？」でまとめています。
よくあるご質問
古い家を少しリフォームしてから売ったほうが高く売れますか？
古家付き土地の場合、リフォームの費用ほど売却価格が上がらないことがほとんどです。
買う人の多くは建て替えを考えているので、手を加えずにそのまま売り出すのが基本です。
建物がまだ新しく、そのまま住める場合は、中古住宅として売ることも考えられます。
解体してしまった土地でも買い取ってもらえますか？
はい、更地でも買取できます。
すでに解体した場合は、建物滅失登記が済んでいるかを確かめておいてください。
名義が亡くなった親のままでも相談できますか？
ご相談いただけます。
売るためには相続登記が必要ですが、手続きは当社代表が運営する南出行政書士事務所と連携してお手伝いできます。
相続した実家を売るか、貸すか、持っておくかの考え方は、南出行政書士事務所のコラム「八潮で相続した実家、売る・貸す・持っておく？」もご覧ください。
土地だけでなく、建物も使えなくて困っています。国に返すことはできますか？
相続した土地を国に引き取ってもらう制度もありますが、建物が建っている土地は申請できません。
解体費や負担金もかかるため、八潮市の住宅地なら売却や買取のほうが有利なことがほとんどです。
くわしくは「いらない土地、国に返す？売る？」をご覧ください。
まとめ
- 古い家が建ったままの土地は、解体しなくても売れる
- 先に解体すると、100万円を超える解体費がかかり、固定資産税が上がることもある
- 解体して売っても、手元に残るお金はあまり増えないことが多い
- 相続空き家の3,000万円特例は、買主が解体する形でも使えるようになった
- 荷物の片付けや売れ残りが心配なら、買取も選べる
解体を決める前に、まずは古家付きのままでいくらになるかを確かめるところから始めてみてください。
三共コスモスにご相談ください
三共コスモスは、1990年の設立から八潮市で36年、不動産の売買に携わってきた地元の不動産会社です。
仲介も買取も行っているため、古家付きで売る場合、解体して売る場合、買取の場合の金額を出して、手元に残るお金で比べてご提案します。
- 古い家が建ったまま、荷物が残ったままでも買取できます
- 当社が直接買い取る場合、仲介手数料は0円です
- 相続の手続きは、当社代表が運営する南出行政書士事務所と連携してお手伝いできます
土地の売却については「八潮市の土地売却」、買取については「八潮市の不動産買取」のページにまとめています。
お電話でも承ります(048-998-6331 受付9:00〜18:00・水曜定休)。