親が建てた家や、長く住んできた家が築40年ほどになり、売ることを考え始めた方は多いと思います。

ただ、これだけ古いと、家として買ってくれる人はいるのか、建物の値段はゼロになってしまうのか、不動産会社に買い取ってもらうしかないのか、と迷うところです。

結論からお伝えすると、築40年の家でも、建物の状態と立地しだいで、中古住宅として売ることができます。

一方で、建物の傷みが大きい場合や、早く確実に手放したい場合は、買取のほうが向いていることもあります。

この記事では、築40年の家が中古住宅として売れるかどうかの見分け方と、仲介と買取の選び方を、八潮市で不動産仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

　

築40年の家は、どう見られるのか

「中古住宅」として売るか、「土地」として売るか

古い一戸建てを売るときは、大きく分けて2つの見られ方があります。

• 中古住宅として売る(建物にも値段がつき、買主はそのまま、または手直しして住む)
• 古家付き土地として売る(建物の値段はほとんどなく、買主は建て替えを考える)

どちらで売り出すかによって、価格の決め方も、買ってくれる人も変わります。

築40年の家は、ちょうどこの2つの境目にあることが多く、建物の状態を見て判断することになります。

古家付き土地として売る場合の考え方は「古家付き土地は、解体せずに売れる？」で解説しています。

この記事では、主に中古住宅として売れるかどうかに注目します。

築40年は、多くが「新耐震基準」の家

建物の耐震基準は、1981年6月に大きく変わりました。

この日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」と呼ばれ、それより前の建物とは区別して見られます。

2026年の時点で築40年の家は、1986年前後に建てられた家です。

多くは新耐震基準で建てられているため、築45年を超える家に比べると、中古住宅として買ってもらいやすい条件がそろっています。

1982年以降に建てられた家であれば、買主が住宅ローン控除を使いやすいことも、売るうえでの安心材料になります。

なお、1981年から1983年ごろに建てられた家は、建築確認を受けた日が新耐震基準の前か後かを、確認済証などで確かめておくと安心です。

木造住宅の基準は、2000年にもさらに見直されています。

それより前の家は、耐震診断を受けておくと、買主に説明しやすくなります。

建物の値段は、帳簿の上ではほぼゼロ

木造住宅の法定耐用年数は22年とされていて、金融機関が担保として評価するときは、築40年の建物の価値は低く見られがちです。

そのため、査定でも、建物の値段は土地に比べて小さくなります。

ただ、これは帳簿や担保評価の上での話です。

実際には、手入れされた家であれば、まだ十分に住むことができます。

買主にとっては、新築より安く、すぐに住める家として魅力があるのです。

　

中古住宅として売れる家の条件

築40年の家が、中古住宅として買ってもらえるかどうかは、主に次の点で決まります。

建物の状態

買主がまず気にするのは、住み始めてから大きな修理が必要にならないかです。

• 雨漏りをしていない(天井や押し入れにしみがない)
• 床や柱が傾いていない(ビー玉が転がる、ドアが閉まりにくい、などがない)
• シロアリの被害がない
• 屋根や外壁の塗り替えをしたことがある
• キッチン・お風呂・トイレなどの水まわりを、一度は入れ替えている

すべてがそろっていなくてもかまいません。

特に雨漏りと傾きがないことは、中古住宅として見てもらえるかどうかの大きな分かれ目です。

雨漏りや傾きがある家の売り方は「雨漏り・傾きのある家の売却」で解説しています。

立地と土地の条件

建物の状態と同じくらい大事なのが、立地です。

• 駅から歩ける、またはバスの便がよい
• 車を1台以上とめられる
• 前の道路の幅が十分にあり、建て替えもできる土地である
• 日当たりや周りの環境がよい

八潮市は、つくばエクスプレスで都心へ出やすく、手ごろな価格で一戸建てを探している方が多い地域です。

当社の実感としても、駅から歩ける場所や、駐車場がとれる家であれば、築40年前後でも、手入れされていれば中古住宅として見てもらえることが多いです。

間取りと使いやすさ

昔の家は、和室が多い、収納が少ない、キッチンが独立している、といった間取りが多く見られます。

買主の多くは、ある程度のリフォームをする前提で考えるので、間取りが古いこと自体は大きな問題にはなりません。

ただ、柱や壁の位置によっては、思いどおりにリフォームしにくいこともあります。

建築したときの図面が残っていれば、買主がリフォームの計画を立てやすくなるので、探しておきましょう。

書類がそろっているか

建物のことがわかる書類がそろっていると、買主の安心につながります。

書類	わかること
建築確認済証・検査済証	いつ、どの基準で建てられたか
建築時の図面	間取り、柱や壁の位置
リフォームの記録・領収書	いつ、どこを直したか
シロアリの点検・駆除の記録	被害の有無と、対策の時期

査定の前に用意しておくと話が早い書類は「査定を頼む前に用意しておくと話が早いもの」もご覧ください。

　

仲介と買取、それぞれ向いているケース

仲介が向いている家

仲介は、不動産会社が買主を探して、売主と買主の間で売買契約を結ぶ方法です。

市場の価格に近い金額で売れる可能性がある一方で、買主が見つかるまでの期間と、内見への対応が必要です。

次のような家は、仲介で中古住宅として売り出すことを考えてみてください。

• 雨漏りや傾きがなく、これまでに手入れをしてきた
• 駅から歩ける、駐車場がとれるなど、立地の条件がよい
• 売るまでに3〜6か月ほどかかってもかまわない
• 内見に対応できる、または鍵を不動産会社に預けられる

買取が向いている家

買取は、不動産会社が直接、家を買い取る方法です。

仲介より金額は下がりますが、買主を探す必要がなく、早く確実に手放すことができます。

次のような場合は、買取のほうが向いています。

• 雨漏り、傾き、シロアリなど、建物に不具合がある、または不安がある
• 家の中に荷物がたくさん残っている
• 相続した空き家で、管理や固定資産税の負担を早くなくしたい
• 近所に知られずに売りたい
• 売ったあとに、建物の不具合で責任を問われるのが心配

当社の直接買取では、荷物が残ったまま、建物が古いままでも買い取ることができます。

仲介手数料もかかりません。

売ったあとの責任の違い

古い家を売るときに、意外と大きいのが、売ったあとの責任の問題です。

仲介で個人の方に売る場合、売ったあとに雨漏りなどの不具合が見つかると、売主が修理などの責任を負うことがあります。

これを「契約不適合責任」といいます。

築40年の家では、責任を負う期間を短くする、建物については責任を負わない、といった条件で売ることが多いのですが、そのぶん価格に影響することもあります。

当社の直接買取では、売主が建物の不具合について責任を負わない形で買い取ることができます。

くわしくは「売却後の責任(契約不適合責任)」をご覧ください。

比べてみると

	仲介(中古住宅として)	当社の直接買取
売れる金額	市場の価格に近い	仲介の7〜8割ほどが目安
売れるまでの期間	3〜6か月ほど	早ければ1週間ほど
内見の対応	買主が見つかるまで続く	当社が1回確認するだけ
荷物の片付け	売る前に済ませるのが一般的	そのままでよい
売ったあとの責任	条件しだいで負うことがある	負わない形にできる
仲介手数料	かかる	かからない

たとえば、仮に仲介で1,800万円で売れる家だとすると、買取の価格はその7〜8割ほどが目安になります。

ただ、仲介では手数料や片付けの費用、売れるまでの固定資産税などがかかるため、手元に残るお金の差は、見た目の価格の差より小さくなります。

同じ家を、仲介・買取保証つき仲介・直接買取で比べた試算は「手元に残るお金で比べると？」でくわしく紹介しています。

買取の価格がどう決まるかは「買取価格の決まり方」をご覧ください。

迷ったら「買取保証つき仲介」という方法も

まずは仲介で中古住宅として売り出し、決まった期間内に売れなければ、あらかじめ決めた価格で当社が買い取る方法もあります。

高く売れる可能性を残しながら、いつまでに売れるかの見通しも立てられるのが特徴です。

くわしくは「買取保証つき仲介」をご覧ください。

　

売る前に、リフォームはしたほうがいい？

古い家を売るときに、よく聞かれるのが、売る前にリフォームしたほうが高く売れるのか、ということです。

答えは、基本的にはしなくてかまいません。

リフォームにかけた費用ほど、売れる価格が上がらないことがほとんどだからです。

買主の多くは、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えています。

その代わりに、次のようなことは、売り出す前にしておくと印象がよくなります。

• 家の中と水まわりの掃除(ハウスクリーニングを頼むのもよい)
• 庭の草刈りと、植木の手入れ
• 使わない荷物を減らして、部屋を広く見せる
• 電気と水道は止めずにおき、内見のときに照明がつくようにする

建物状況調査(インスペクション)を受ける

建物の状態に自信がない場合や、買主に安心してもらいたい場合は、建物状況調査(インスペクション)を受ける方法があります。

建築士などの専門家が、雨漏りや傾き、ひび割れなどを調べてくれるものです。

調査の結果がよければ、買主に建物の状態をきちんと説明できます。

不具合が見つかった場合も、先にわかっていれば、価格や売り方を考え直すことができます。

不動産会社と媒介契約を結ぶときに、調査をしてくれる業者を紹介してもらえるか、確認してみてください。

　

築40年の家を売るときの、進め方

1. 査定を頼んで、中古住宅として売る場合と、買取の場合の金額を出してもらう

2. 建物の状態や書類を確かめて、売り方を決める

3. 仲介なら、掃除や荷物の整理をして売り出す

4. 買取なら、条件を確認して、そのまま契約へ進む

最初の査定で、仲介と買取の両方の金額を出してもらうと、比べて決めやすくなります。

当社では、仲介も買取も行っているので、両方の金額を同時にお出しできます。

ご自身の家のある地域の相場は「八潮市の売却相場チェック」で、税金や費用を差し引いた手取りは「売却の手取り計算」で試算できます。

　

よくあるご質問

築40年の家を、住んだまま売ることはできますか？

できます。

住みながら売り出して、買主が決まってから引っ越しの時期を決める方も多いです。

内見のときは、部屋を片付けておくと印象がよくなります。

相続した築40年の家で、名義が親のままです。売れますか？

売るためには、先に相続登記をして、名義を相続人に変える必要があります。

相続の手続きは、当社代表が運営する南出行政書士事務所と連携してお手伝いできます。

相続した空き家の買取の流れは「八潮市で空き家を買い取ってもらうには？」でまとめています。

荷物が多くて、片付けられません

当社の直接買取であれば、荷物が残ったままでも買い取ることができます。

必要なものだけを持ち出していただければ、残りは買い取ったあとに当社で片付けます。

くわしくは「残置物(家財)がある家の売却」をご覧ください。

　

まとめ

• 築40年の家でも、建物の状態と立地しだいで、中古住宅として売れる
• 1981年6月以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の家は、買ってもらいやすい
• 雨漏りや傾きがなく、駅に近い・駐車場がとれる家は、仲介で売り出す価値がある
• 建物の不具合、荷物、早く売りたい事情があるなら、買取が向いている
• 売る前のリフォームは基本的に不要。掃除と草刈りで印象を整える

築40年の家は、どちらの売り方が合うかが家ごとに分かれます。

まずは、仲介と買取の両方の金額を比べるところから始めてみてください。

　

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは、1990年の設立から八潮市で36年、不動産の売買に携わってきた地元の不動産会社です。

仲介も買取も行っているため、中古住宅として売る場合と、買取の場合の金額を出して、手元に残るお金で比べてご提案します。

• 建物が古いまま、荷物が残ったままでも買取できます
• 当社が直接買い取る場合、仲介手数料は0円です
• 相続の手続きは、当社代表が運営する南出行政書士事務所と連携してお手伝いできます

買取については「八潮市の不動産買取」のページにまとめています。

査定のご依頼は「八潮市の不動産売却査定」から承っています。

お電話でも承ります(048-998-6331 受付9:00〜18:00・水曜定休)。