家を売ると決めたら、不動産会社に買主様を探してもらうための「媒介契約」を結びます。

媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つの種類があります。

査定のあとに「どの契約にしますか」と聞かれて、違いがよくわからないまま決めてしまう方も多いと思います。

仲介手数料はどの契約でも同じですが、頼める会社の数や、不動産会社からの報告の回数、売りに出したあとの情報の広がり方が違います。

この記事では、3つの媒介契約の違いと、家の条件ごとに向いている契約、契約したあとに売主様が確かめておきたいことを、八潮市で不動産仲介・買取を行う当社の立場から解説します。

　

3つの媒介契約の違い

まずは、3つの契約の違いを表にまとめます。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
頼める会社の数	何社でも	1社だけ	1社だけ
自分で見つけた買主と契約	できる	できる	できない
契約の期間	法律の決まりはない(3か月が多い)	3か月以内	3か月以内
不動産会社からの報告	法律の決まりはない	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズへの登録	決まりはない	契約から7日以内	契約から5日以内
仲介手数料	同じ	同じ	同じ

レインズとは、国が指定した、不動産会社どうしで物件の情報を共有するしくみです。

レインズに登録されると、ほかの不動産会社も物件を知り、自社のお客様に紹介できるようになります。

一般媒介

一般媒介は、何社にでも同時に売却を頼める契約です。

ご自身で買主様を見つけた場合も、不動産会社を通さずに契約できます。

複数の会社が競い合って買主様を探すので、条件のよい家なら、早く売れることもあります。

一方で、不動産会社にとっては、ほかの会社で決まれば手数料が入らないため、広告や販売活動に力を入れにくい面もあります。

ほかにどの会社に頼んでいるかを伝える「明示型」と、伝えない「非明示型」があります。

明示型の場合は、ほかの会社で契約が決まったら、頼んでいるすべての会社に知らせる必要があります。

専任媒介

専任媒介は、1社だけに売却を頼む契約です。

ご自身で買主様を見つけた場合は、その方と直接契約できます。

不動産会社は、2週間に1回以上、販売の状況を報告し、契約から7日以内にレインズに登録しなければなりません。

1社が責任をもって販売するので、窓口がひとつで、相談しやすいのが特徴です。

専属専任媒介

専属専任媒介も、1社だけに売却を頼む契約です。

専任媒介との違いは、ご自身で見つけた買主様とも、不動産会社を通して契約する決まりになっていることです。

その分、報告は1週間に1回以上、レインズへの登録は5日以内と、専任媒介よりも決まりが厳しくなっています。

　

仲介手数料は、どの契約でも同じ

「1社だけに頼むと、手数料が高くなるのでは」と心配される方もいますが、仲介手数料は契約の種類で変わりません。

売買価格が400万円を超える場合、上限は売買価格の3％＋6万円に消費税を加えた額です。

手数料は、売買契約が成立したときに支払うものです。

一般媒介で何社に頼んでも、支払うのは契約を決めた1社だけです。

売ったあとに手元に残るお金は「手取り計算」で試算できます。

　

家の条件で変わる、向いている契約

どの契約がよいかは、家の条件や、売主様の状況によって変わります。

当社の実感として、次のような目安があります。

家や売主様の状況	向いている契約	理由
駅に近い、築年数が新しいなど、人気のある条件	一般媒介も選べる	複数の会社に頼むと、早く買主様が見つかることがある
相続した家、古い家、土地の形に特徴があるなど	専任媒介・専属専任媒介	物件の説明や、価格の相談を1社とじっくり進められる
遠くに住んでいて、頻繁にやりとりできない	専任媒介・専属専任媒介	窓口がひとつで、定期的に報告を受けられる
住みながら売る、近所に知られたくない	専任媒介・専属専任媒介	内見の日程や広告の出し方を1社と決められる
親族や知人に買ってもらう話もある	一般媒介か専任媒介	自分で見つけた買主様と直接契約できる
期限までに確実に売りたい	専任媒介で買取保証つき	期間内に売れなければ、決めた価格で買い取ってもらえる

一般媒介で気をつけたいこと

一般媒介で何社にも頼むと、それぞれの会社とのやりとりが増えます。

内見の申し込みが別々の会社から入ったり、価格の相談を会社ごとにしたりと、売主様の手間がかかることもあります。

また、同じ家の広告が、会社ごとに違う価格や写真で出てしまうことがあります。

買主様から見ると、「なかなか売れていない家」という印象につながることもあるので、価格や広告の出し方はそろえておきましょう。

専任媒介・専属専任媒介で気をつけたいこと

1社に任せる分、どの会社に頼むかが大切になります。

査定価格の高さだけで選ばず、価格の根拠をきちんと説明してくれるか、どのように販売するのかを聞いてから決めましょう。

査定を頼むときに用意しておくとよいものは「査定を頼む前に用意しておくと話が早いもの」にまとめています。

契約の期間中に、ほかの会社に乗りかえたり、ほかの会社を通じて売ったりすると、それまでにかかった費用や違約金を求められることがあります。

期間は3か月以内で、更新するかどうかは売主様が決められます。

更新のときに見直すポイントは「なかなか売れない家、いつ買取に切り替える？」で解説しています。

　

契約したあとに、売主様が確かめられること

専任媒介・専属専任媒介で契約すると、売主様のほうでも、販売の状況を確かめられます。

レインズの登録証明書を受け取る

不動産会社は、レインズに物件を登録したら、売主様に登録証明書を渡すことになっています。

登録証明書には、物件の登録番号などが書かれています。

登録証明書が届かないときは、不動産会社に確かめてください。

レインズに登録されていないと、ほかの不動産会社に物件の情報が伝わりません。

取引状況を、自分で確かめられる

登録証明書には、売主様がレインズの確認画面に入るためのIDとパスワードが書かれています。

この画面で、ご自身の物件がどのように登録されているかを見ることができます。

レインズには、物件ごとに「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のどれかの取引状況が登録されます。

2025年からは、専任媒介・専属専任媒介の物件で、この取引状況の登録が法令で決められました。

まだ申し込みが入っていないのに「申込みあり」になっていると、ほかの不動産会社が紹介を控えてしまいます。

自社で買主様も見つけようとして、ほかの会社からの紹介を断ることは「囲い込み」と呼ばれ、売主様にとって売る機会を失うことにつながります。

気になったときは、確認画面で取引状況を見てみてください。

定期的な報告で、販売の様子をつかむ

専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上、不動産会社から報告があります。

報告では、広告への問い合わせの数や、内見の数、内見したお客様の感想などを聞いておくと、価格や売り方を見直すときの手がかりになります。

内見の準備については「住みながら家を売るときは、内見の準備が大切」もご覧ください。

　

期限までに売りたいときは、買取保証という方法も

住み替えの予定がある、相続税の支払いがあるなど、期限までに売りたい方もいます。

そうした場合は、買取保証つきの仲介という方法があります。

買取保証つきの仲介は、まず仲介で買主様を探し、決めた期間までに売れなければ、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取るしくみです。

当社の買取保証は、専任媒介か専属専任媒介でご依頼いただくことが条件です。

当社が販売の状況を把握し、期間の終わりまで責任をもって販売するためです。

詳しくは「買取保証」のページをご覧ください。

仲介・買取保証つきの仲介・直接買取で、手元に残るお金を比べた例は「仲介・買取保証つき仲介・直接買取、手元に残るお金で比べると？」にまとめています。

　

よくあるご質問

一般媒介から専任媒介に変えることはできますか？

はい、できます。

一般媒介で何社かに頼んだあと、販売の様子を見て、1社に絞って専任媒介に切りかえる方もいます。

反対に、専任媒介の期間が終わったあとに、一般媒介に変えることもできます。

専任媒介の途中で、ほかの会社に変えられますか？

契約の期間中は、原則としてほかの会社に頼めません。

どうしても変えたいときは、まず今の会社と話し合って契約を解除することになり、それまでの費用を求められることがあります。

期間が終わるときに、更新しないことを伝えれば、ほかの会社に頼めます。

親戚が買いたいと言っています。どの契約がよいですか？

買主様のあてがある場合は、一般媒介か専任媒介なら、その方と直接契約できます。

ただし、親族の間の売買でも、契約書や住宅ローン、登記の手続きは必要です。

価格の決め方や契約の進め方も、あわせてご相談ください。

査定を頼んだら、その会社と契約しないといけませんか？

いいえ、査定のあとに契約するかどうかは自由です。

いくつかの会社の査定や説明を聞いて、納得できる会社と契約してください。

　

まとめ

• 媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つがある
• 仲介手数料は、どの契約でも同じ
• 一般媒介は何社にでも頼めるが、やりとりが増え、販売活動の熱が分かれやすい
• 専任媒介・専属専任媒介は1社に任せる分、報告とレインズへの登録が決まっている
• 人気の条件の家は一般媒介も選べる。相続した家や古い家、遠くに住んでいる方は1社に任せると進めやすい
• 専任媒介・専属専任媒介では、登録証明書とレインズの確認画面で、取引状況を自分で確かめられる
• 期限までに売りたいときは、買取保証つきの仲介という方法もある

まずは査定のときに、どの契約にするかを決める前に、その会社がどのように販売するのか、報告はどのような形でもらえるのかを聞いてみてください。

　

三共コスモスにご相談ください

三共コスモスは、1990年の設立から八潮市で36年、不動産の売買に携わってきた地元の不動産会社です。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどの契約でもお受けしています。

• 家の条件やご事情をうかがって、どの契約が合いそうかを一緒に考えます
• 仲介で売れる価格と、買取の価格を、両方お伝えできます
• 期限までに売りたい方には、買取保証つきの仲介もご用意しています
• 相続した家の手続きは、当社代表が運営する南出行政書士事務所と連携してお手伝いできます

家を売るときの流れは「八潮市で家を売るときの流れと期間」にまとめています。

査定のご依頼は「八潮市の不動産売却査定」から承っています。

お電話でも承ります(048-998-6331 受付9:00〜18:00・水曜定休)。