八潮市の不動産売却 ＞ 土地活用
八潮市の土地活用
貸す・建てる・売るを比べて選ぶ
使っていない土地や、相続した実家の土地。持っているだけでも固定資産税はかかります。駐車場にする、アパートを建てる、売る。どれが合うかは、土地の場所と広さ、そして持ち主のご事情で変わります。売買・賃貸管理・買取をすべて扱う八潮市の不動産会社として、それぞれの方法を同じ目線で比べました。
- 親から相続した土地が、空き地のままになっている
- 古い家を壊して、駐車場かアパートにするか迷っている
- 建築会社からアパートの提案を受けたが、本当に大丈夫か不安
- 活用するか売るか、まず数字で比べてみたい
主な土地活用の方法と、向いている土地
同じ八潮市でも、駅の近くか、幹線道路沿いか、住宅地の中かで、合う方法はちがいます。
月極駐車場
砂利やアスファルトを敷き、区画を決めて月ぎめで貸す方法です。建物を建てないので、はじめる費用が少なく、やめて売るときも身軽です。
- 向く土地：住宅や団地が多く、車を持つ世帯が多い場所
- 注意：住宅用地の固定資産税の軽減がなくなる
コインパーキング（一括借上げ）
運営会社が土地を借りて機械を置き、毎月決まった地代を払う方法です。持ち主の手間はほとんどありません。
- 向く土地：駅やお店の近く、人の出入りが多い場所
- 注意：運営会社の見直しで、地代が下がったり解約されたりすることがある
アパート・貸家を建てる
賃貸住宅を建てて家賃を得る方法です。収入は大きくなりやすく、相続税の評価も下がります。そのかわり、建築費の借入と、何十年も続く経営になります。
- 向く土地：駅から歩ける、または通勤・通学に便利な住宅地
- 注意：空室・家賃の下落・修繕費。市街化調整区域では原則として建てられない
事業用に土地を貸す（定期借地）
お店や事業所を建てたい会社に、10年以上50年未満の期間を決めて土地を貸す方法です。建物は借りる側が建てるので、持ち主の負担は少なくて済みます。
- 向く土地：幹線道路沿いで、ある程度の広さがある土地
- 注意：期間中は土地を自由に使えない。借り手が見つかる土地は限られる
古家を直して貸す（戸建て賃貸）
相続した家を壊さず、手を入れて貸す方法です。住宅のまま貸すので、固定資産税の軽減も続きます。
- 向く家：雨漏りや傾きが少なく、水回りを直せば住める家
- 注意：直す費用を家賃で何年で回収できるか、先に計算する
売る（仲介・買取）
活用しない、または活用に向かない土地は、売って現金にするのも立派な選択です。古家や残置物がある場合は、当社が直接買い取ることもできます。
- 向く場合：管理する人がいない、相続人で分けたい、借入はしたくない
- 注意：売った利益には税金がかかる（相続した家の特例が使える場合あり）
方法ごとの比べ方
どれが一番、という答えはありません。何を大事にするかで選び方が変わります。
| 方法 | はじめる費用 | 収入 | 持ち主の手間 | やめやすさ | 土地の固定資産税 |
|---|---|---|---|---|---|
| 月極駐車場 | 小 | 小〜中 | 小（管理を任せれば） | ◎ | 住宅用地の軽減なし |
| コインパーキング | ほぼなし | 小〜中 | ほぼなし | ○ | 住宅用地の軽減なし |
| アパート・貸家 | 大（建築費） | 大 | 中（管理を任せれば小） | △ | 住宅用地の軽減あり |
| 定期借地で貸す | ほぼなし | 中 | 小 | ×（期間中） | 建つ建物による |
| 古家を直して貸す | 中（修繕費） | 中 | 中（管理を任せれば小） | ○ | 住宅用地の軽減あり |
| 売る | なし | 一度に現金 | なし | ― | かからなくなる |
収入や費用の大小は、一般的な傾向です。実際の金額は、土地の場所・広さ・形によって大きく変わります。
家を壊すと、土地の固定資産税が上がることがあります
住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で、固定資産税が大きく軽くなっています。
200㎡までの部分は、税金を計算するもとの金額が6分の1になります。
古い家を壊して更地や駐車場にすると、この軽減がなくなり、土地の固定資産税が数倍に上がることがあります。
家を壊すのは、使い道と、その後の税金を確かめてからにしましょう。
相続税の面では、貸している土地のほうが有利になることも
アパートを建てて貸している土地は、「貸家建付地」として、相続税を計算するときの評価が下がります。
アパートや、アスファルト舗装などをした有料駐車場の土地は、200㎡まで評価を半分にできる特例（小規模宅地等の特例・貸付事業用）の対象にもなります。
ただし、亡くなる前の3年以内に新しく貸し始めた土地は、原則としてこの特例を使えません。
「相続税対策になります」という言葉だけで決めず、借入の返済や空室まで含めて考えることが大切です。
参考：国税庁 タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」、No.4614「貸家建付地の評価」。税額の計算は税理士にご確認ください。
八潮市で土地を活用するときのポイント
- 市街化区域か、市街化調整区域かを最初に確かめる。 八潮市には、建物を建てることが厳しく制限される市街化調整区域があります。調整区域の土地では、原則としてアパートや貸家は建てられず、駐車場や資材置き場などが中心になります。
- 駅からの距離で、合う方法が変わる。 つくばエクスプレスの八潮駅の周りは、都内に通う単身の方や若い世帯の賃貸の需要があります。駅から離れた住宅地では、車を2台持つご家庭も多く、駐車場や戸建て賃貸が合う場合があります。
- アパートの提案は、家賃の見通しを自分で確かめる。 建築会社の一括借上げ（サブリース）でも、家賃は数年ごとに見直されることがあります。近くの同じような部屋が、いくらで、どれくらいの期間で埋まっているかを、地元の不動産会社に聞いてみてください。
- 「売った場合の金額」も並べて比べる。 活用の収入を何年分積み上げると、売った金額に届くのか。両方を並べると、判断しやすくなります。
当社の実感
- ご相談で多いのは、相続した土地を「とりあえず駐車場に」というケースです。はじめやすい反面、家を壊したあとの税金を知らずに始めて驚かれる方もいます。
- 賃貸管理もしているので、八潮市内の空室の動きや家賃の相場を、日々の仕事の中で見ています。活用の計画づくりに、その実感をそのままお伝えできます。
ご相談の流れ
活用するか売るかが決まっていなくても大丈夫です。
- お話をうかがう土地の場所と、今のお困りごと、ご家族のご希望をお聞きします。お電話・ご来店のどちらでも。
- 土地を調べる用途地域・前面道路・周りの賃貸や駐車場の様子を調べ、現地も確認します。
- 「貸す」「建てる」「売る」を並べてご提案駐車場やアパートの収入の目安と、売った場合の価格（仲介・買取）を並べて、比べられる形でお出しします。
- 決めた方法を一緒に進める駐車場の募集・管理、賃貸の入居者募集・管理、売却まで、当社で引き続きお手伝いします。相続の手続きが必要な場合は、提携の行政書士・司法書士と進めます。
よくあるご質問
- 相談や、活用と売却の比較は無料ですか？
- 無料です。活用するか売るか決めていない段階でのご相談を歓迎しています。
- 狭い土地や、形の悪い土地でも相談できますか？
- できます。駐車場1〜2台分の土地や旗竿地でも、使い道はあります。活用が難しい場合は、売却や買取もあわせてご提案します。
- 名義が亡くなった親のままですが、相談できますか？
- 相談できます。ただ、貸す・建てる・売るのどれでも、先に相続登記が必要です。相続登記は2027年3月31日までに済ませる必要がある方が多いので、早めにご相談ください。
- 建築会社から受けたアパートの提案を見てもらえますか？
- はい。家賃の設定が近くの相場と比べてどうか、空室の見込みはどうかなど、地元で賃貸管理をしている立場から意見をお伝えします。
貸すか、売るか。
まず並べて比べることから。
土地の活用に正解はひとつではありません。売買・賃貸管理・買取を扱う八潮市の三共コスモスが、ご家族に合う方法を一緒に考えます。
お電話 048-998-6331
受付 9:00〜18:00（水曜定休）